Stadtentwicklung: Drohen München bald dieselben Wohnprobleme wie London?

London, nur wenige Schritte vom Hyde Park entfernt. Willkommen in der exklusivsten Ecke der britischen Hauptstadt. Dort in Knightsbridge reihen sich Edelboutiquen aneinander, vor den Luxus-Hotels empfangen Pagen auf roten Teppichen ihre Gäste, und es gehört zum Sound dieser Gegend, dass goldfarbene Lamborghinis oder rot funkelnde Ferraris ihre Motoren aufheulen lassen. Mehr Luxus geht nicht in der Metropole. Vor wenigen Jahren kam ein Appartement mit der exklusiven Adresse „One Hyde Park“ für rund 100 Millionen Euro auf den Markt. Russische Oligarchen und arabische Scheichs kaufen ganze Straßenzüge. Das berühmte Kaufhaus Harrods bedient die betuchten, meist aus dem Ausland stammenden Touristen – im besten Fall Bewohner der Gegend. Könnte eine solche Szenerie irgendwann auch München drohen? Nun mal langsam.

Fakt ist: In London investieren seit vielen Jahren reiche Ausländer in Luxusimmobilien und haben so die Preise in schwindelerregende Höhen getrieben. Und Fakt ist: Zum Leidwesen vieler Briten bleiben in den schicken Wohnkomplexen von Knightsbridge oder den prächtig weiß getünchten Villen aus dem 19. Jahrhundert im benachbarten South Kensington die Lichter abends oft aus – und gehen über Wochen, Monate, sogar Jahre nicht wieder an. Die Fenster sind verriegelt und die Blumenkästen unbepflanzt. Ganze Straßenzüge liegen im Dunkeln – wie ausgestorben. Die Briten nennen solche Gegenden „ghost towns“, Geisterstädte. Die Häuser stehen leer, weil Wohlhabende aus Russland, China oder dem Nahen und Mittleren Osten in den Immobilien ihr Geld geparkt haben. Dies ist also das Ergebnis, wenn die Preise in einer Metropole aus dem Ruder laufen…

München ist nicht London. Ja, auch hier gab es Klagen über monatelang leer stehende Wohnungen, die Arabern gehören und nur dann genutzt werden, wenn die Eigentümer für den Wochenendeinkauf einfliegen. Auch hier findet der Luxus viele Abnehmer. Und auch hier toben sich Finanzinvestoren, ja Heuschrecken aus. Aber Geisterstädte? Na ja… Und auch sonst: knapp neun Millionen Einwohner gegenüber 1,5 Millionen. Dort ein Großraum, in dem Stadt und Peripherie längst zusammengewachsen sind, hier ein Umland, das Wert auf seine Eigenständigkeit und mitunter dörfliche Idylle legt. London war schon Megacity, als München so langsam groß wurde. Und Bayerns Landeshauptstadt ist in den vergangenen Jahren auch nicht ungehemmt gewachsen.

Schon jetzt toben sich die Finanzinvestoren aus

Aber: München erlebt einen derart lang anhaltenden Boom, der Wohnungsmarkt steht allein durch den gewaltigen Zuzug neuer Bewohner, aber auch als Investitionsobjekt für ausländische Kapitalgeber derart unter Druck, dass die Immobilienpreise schon lange nur eine Richtung kennen. Nach einer Studie der Beratungsgesellschaft Knight Frank ist München die einzige deutsche Stadt, die es ins obere Drittel einer weltweiten Rangliste schafft, was internationale Investitionen in Luxusimmobilien betrifft. Sie belegt Platz 23, ganz vorne sind New York und eben London. Ist München, wenn es nicht rechtzeitig gegensteuert, auf dem Weg, eines Tages ein Klein-London zu werden, ein Ressort für Superreiche?

So weit ist es glücklicherweise noch nicht. Und doch, wer nach München ziehen will oder dort seine Wohnung verliert, muss für vier neue Wände schon ein halbes Vermögen hinblättern. Also weichen viele in die Peripherie aus und pendeln in die Metropole. Mit der Folge chronisch verstopfter Straßen und verpesteter Luft. Das alles ist in London nicht anders. Was also tun?

Markus Söder hat am Montagabend eine Langfriststrategie für München ins Spiel gebracht, eine Art Rundumpaket. Dass Bayerns Ministerpräsident damit nur sechs Wochen vor der Wahl aufschlägt, mag auch damit zusammenhängen, dass die Stadt für die CSU ein historisch schwieriges Pflaster ist. Allerdings: Dass ein Plan vonnöten ist, liegt auf der Hand. Söder also will: mehr Wohnungen, zur Not auch in die Höhe gebaut, mehr Kita-Plätze, mehr Investitionen in Straßen, Fahrradwege, öffentlichen Nahverkehr, mehr Kooperation mit dem Umland. Die Stadt solle eben keine Megacity ohne Charakter und Seele werden, sagt er, und vor allem sollten „Normalverdiener“ sie sich noch leisten können. Was jetzt schon ein gewaltiges Problem ist. Und in London erst recht.

Die Städter werden in den Speckgürtel getrieben

Auch wenn dort wegen des schwachen Pfunds und der Brexit-Ungewissheit der Immobilienmarkt nun sogar etwas schwächelt, war es für Investoren viele Jahre lang ein rentables Geschäft, mit ihrem Ersparten in britisches Betongold zu flüchten. Noch immer sind die Preise so horrend, dass sich vor allem junge Menschen gefangen fühlen in ihren Mietwohnungen oder WGs. Der Mangel an bezahlbarem Wohnraum und die steigenden Mieten führten dazu, dass die Städter in den Speckgürtel getrieben wurden, der sich weit ins Umland fräst, sie sich Appartements selbst im fortgeschrittenen Alter teilen oder gar wieder bei ihren Eltern einziehen.

„Im Zentrum zu wohnen ist derzeit nur für die sehr Wohlhabenden bezahlbar, die nur gelegentlich anwesend sind, oder jene, die in den übrig gebliebenen Sozialwohnbauten leben“, sagt Richard Uptom von der Firma U+i. Er baut Mini-Wohnungen, manche kaum 20 Quadratmeter groß. Das Geschäft mit solchen Wohnformen boomt. Ende vergangenen Jahres veröffentlichte die Denkfabrik Development Economics eine Studie, wonach der Bau einer ausreichenden Zahl hochwertiger, zentral gelegener Wohnungen unbedingt notwendig sei für Londons wirtschaftliches, soziales und kulturelles Wachstum. Ohne neue Lösungen für den Wohnungsmangel riskiere die Metropole, „vollends zu einer Geisterstadt zu werden“, heißt es in dem Report.

Neben dem Kaufboom ausländischer Investoren ist vor allem ein Versäumnis der Politik verantwortlich: Die Stadt hat viel zu lange viel zu wenig gebaut, obwohl die Bevölkerung stetig gewachsen ist und noch immer wächst. Insbesondere bezahlbare Unterkünfte hat man vernachlässigt. Ein Vorwurf übrigens, den Söder am Montag auch dem früheren Münchner Oberbürgermeister Christian Ude machte.

Jetzt recken sich in London zwar an jeder Ecke Kräne in den Himmel, doch die Stadt schafft es nur langsam, die jahrelangen Versäumnisse aufzuholen. Das gilt auch für die Luftverschmutzung. Zwar müssen Auto- und Lkw-Fahrer, die unter der Woche tagsüber ins Zentrum wollen, seit dem Jahr 2003 eine Maut bezahlen, mit der die Stadtverwaltung den Verkehr und somit die Umweltbelastung reduzieren wollte, was für eine Weile funktioniert hat. Doch schnell reichten die Schadstoffwerte trotz der 11,50 Pfund pro Wagen pro Tag an die Zeit vor der Einführung der Staugebühr heran. Deshalb hat Bürgermeister Sadiq Khan im Oktober 2017 eine Zusatzgebühr für Autos, die mehr als zehn Jahre alt sind, eingeführt. Zudem werden weiter Fahrradwege ausgebaut und Maßnahmen überlegt, mit denen Straßen künftig nur noch für Elektroautos freigegeben werden sollen.

Was heißt das alles für Städte wie Augsburg?

München ist nicht London. Und Augsburg ist es natürlich schon gar nicht. Aber so wie viele kleinere Städte rund um die britische Hauptstadt teurer wurden, so hat es hierzulande auch das Münchner Umland erwischt. Lockten einst hauptsächlich Gemeinden mit S-Bahn-Anschluss Wohnungssuchende aus München an, wird der Speckgürtel immer weiter geschnallt. So zählen die Stadt Augsburg sowie die Landkreise Augsburg, Aichach-Friedberg oder Landsberg laut dem „Wohnatlas 2018“ längst zu den teuersten Pflastern Deutschlands mit Quadratmeterpreisen bis zu 4000 Euro. Und die Situation wird sich noch verschärfen, glaubt man Berechnungen des Landesamts für Statistik. Dieses sagt voraus, dass der Großraum Augsburg in den kommenden Jahren fast doppelt so schnell wachsen wird wie der Rest Bayerns. Demnach sollen im Jahr 2036 rund um Schwabens Hauptstadt voraussichtlich mehr als 720.000 Menschen und damit rund acht Prozent mehr leben als heute.

Dabei gibt es schon jetzt zu wenig Wohnraum in der Region. Allein in den vergangenen fünf Jahren sind in Augsburg die Preise für Eigentumswohnungen um satte 65 Prozent gestiegen. Das errechnete kürzlich der Maklerverband IVD. Für ein Einfamilienhaus müssen Augsburger demnach durchschnittlich 528.000 Euro auf den Tisch legen. Es wird ja gebaut; allein 2017 sind in Augsburg laut Statistischem Landesamt 1021 neue Wohnungen entstanden. Das sei aber noch immer zu wenig, sagt Florian Schreck, Makler und Vorstandsmitglied des IVD, und spricht von einer weiterhin „sehr hohen Nachfrage an Wohnimmobilien“, die derzeit einfach nicht gedeckt werden könne.

Auch, weil für diese Nachfrage nicht nur Menschen verantwortlich sind, die tatsächlich hier wohnen wollen. Insbesondere Kapitalanleger drängen aus München verstärkt nach Augsburg, weil sie hier – im Vergleich zur Landeshauptstadt – noch „günstige“ und weiter steigende Immobilienpreise wittern und ihr Geld daher lieber in Beton am Lech als an der Isar stecken.

Auffällig dabei ist: Investoren von außen trauen sich vermehrt auch an knifflige Bauprojekte. So will ein Münchner Unternehmer beispielsweise das denkmalgeschützte Gignoux-Haus aus dem 18. Jahrhundert in der Augsburger Altstadt sanieren. Und auf einem ehemaligen Grundstück der Bahn will eine Münchner Immobiliengesellschaft im großen Stil Wohnungen bauen.

London ist nicht München ist nicht Augsburg. Aber was den Immobilienmarkt betrifft, zumindest ein klein wenig dann doch.

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