Wohnen: Bald sind Bauherren besser geschützt

Mancher Bauherr kennt das Leid: Wenn es auf der Baustelle nicht gut klappt, kann der Wohntraum zum teuren Dauerärgernis werden. Gibt es Streit um Materialien, Pfusch, Abschlagszahlungen oder geplatzte Einzugstermine, stehen Laien meist auf verlorenem Posten. Vom Gesetzgeber bekommen sie nun Hilfe.

Der Bundestag hat ein neues Bauvertragsrecht beschlossen, das ab 2018 mehr Sicherheit und Schutz verspricht. Profitieren können vor allem Verbraucher, die schlüsselfertig bauen, wie Holger Freitag, Vertrauensanwalt des Verbands Privater Bauherren (VPB), betont. Trotzdem sollten Bauherren und Käufer weiter auf der Hut sein. Ein Überblick:

Anspruch auf Baubeschreibung

Unterlagen zum Eigenheimbau sind für alle wichtig, die ohne Architekt bauen. Doch viele Bauunternehmer rücken sie gar nicht oder nur widerwillig heraus. Damit ist jetzt Schluss. Private Bauherren haben ab 2018 Anspruch auf eine präzise Baubeschreibung. Unternehmen müssen sie künftig rechtzeitig vor Vertragsabschluss herausgeben, und zwar kostenlos. Das gilt auch für den Bauträgervertrag, bei dem zugleich das (Mit)-Eigentum am Grundstück oder ein Erbbaurecht übertragen wird. In den Unterlagen müssen wesentliche Eigenschaften des Objekts klar und deutlich beschrieben sein – etwa zum Innenausbau, den Armaturen, zum Energiestandard. Aber: Wer mit eigenem Architekten baut, hat keinen Anspruch auf Baubeschreibung, selbst wenn er das Projekt von einem Generalunternehmer umsetzen lässt.

Klare Verhältnisse

Bisher kam es oft zum Streit, wenn in der Baubeschreibung Leistungen gar nicht oder unklar beschrieben wurden. Mal fehlte die Information, wo der Erdaushub landet, oder ob es extra kostet, den Keller wasserdicht auszuführen. Oder die Angaben waren „so nebulös, dass billige Ware verbaut werden konnte“, wie VPB-Anwalt Freitag berichtet. Jetzt müssen Qualitätsstandards erkennbar sein.

Künftig gilt: Das Niveau der in der Baubeschreibung erwähnten Leistungen ist maßgeblich. Verspricht eine Baufirma etwa Leistungen mit hohem Qualitäts- und Komfortstandard, verwendet aber normalen Schallschutz, kann sie sich nicht mehr herausreden. Auch beim Schallschutz muss die Firma dann überdurchschnittliches Niveau liefern.

Recht auf noch mehr Unterlagen

Bislang kommen private Bauherren auch häufig nicht an Unterlagen heran, die sie für den Antrag auf einen Förderkredit brauchen. Oder es fehlten Daten, die Bauherren gegenüber Behörden als Nachweis brauchen. Dass das Projekt zum Beispiel nicht mit der Bauordnung kollidiert, dass Statik oder Energievorgaben stimmen. Künftig muss die Baufirma solche Planungsunterlagen bereits vor Baubeginn herausgeben.

Neuer Widerruf

Künftig kann ein Bauvertrag, der nicht vom Notar beurkundet wurde, widerrufen werden. Die Frist dafür beträgt 14 Tage ab Vertragsschluss – wenn der Kunde ordnungsgemäß über sein Widerrufsrecht informiert wurde. Gab es Fehler bei der Belehrung, endet die Frist erst nach einem Jahr und 14 Tagen. Der neue Joker dürfte Verbrauchern nutzen, die erst nach ihrer Unterschrift merken, dass sie keine Finanzierung hinbekommen. Nach heutiger Rechtslage kommt eine freie Kündigung immer teuer zu stehen. Das neue Recht soll davor schützen. Völlig gratis geht es aber nicht: Je später der Rücktritt erfolgt, desto kostspieliger wird er.

Keine Trödelei mehr

Bisher gilt: Hat die Baufirma einen Fertigstellungstermin genannt, ist er in neun von zehn Fällen nichts wert. Verzögert sich der Einzug, kann das zum Finanzfiasko für Bauherren werden. Das neue Recht verspricht auch hier Besserung. Der Schlüsselfertiganbieter muss künftig verbindlich angeben, wann der Bau fertig ist. Oder zumindest die Dauer der Baumaß-nahme klar benennen. „Kommt es zu Verzögerungen, ist der Verbraucher in einer viel besseren Position, wenn er Schadenersatz geltend macht“, betont Freitag.

Verbesserte Abschläge

Ein weiterer Pluspunkt ist die Regelung für Abschlagszahlungen an Schlüsselfertiganbieter. Bislang bekamen Kunden ungünstige Zahlungspläne. Bei ihnen betrug die letzte Rate häufig weniger als fünf Prozent der Gesamtsumme. Der Bauherr hatte dadurch kein Druckmittel, damit Mängel zügig beseitigt wurden. Künftig dürfen Kunden als letzte Rate mindestens zehn Prozent vom Werklohn einbehalten. „Diese Größenordnung tut dem Unternehmer weh“, erklärt Freitag. Die neue Begrenzung der Abschlagszahlungen auf 90 Prozent gilt nicht beim Bauträgervertrag.

Tipps für aktuelle Verträge

Auch wenn der Verbraucherschutz erst 2018 gilt: Wer noch vor Silvester ein schlüsselfertiges Projekt angehen und sich ein Haus bauen will, sollte versuchen, die besseren Rechte schon jetzt in den Bauvertrag hinein zu verhandeln, empfiehlt Freitag. Sein Tipp: Keine alten Bedingungen mehr akzeptieren und den Vertrag von unabhängigen Experten vor der Unterschrift nochmals prüfen lassen. Seriöse Baufirmen stellten sich gerade auf das neue Gesetz ein. „Wir bereiten uns auf die neuen Verträge vor, da kommt viel auf uns zu“, bestätigt Antje Boldt, Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht aus München und Mitglied des Vorstands des Deutschen Baugerichtstags.