Umzug: Wann Mieter die Wohnung beim Auszug wirklich streichen müssen

Wer in nächster Zeit einen Umzug plant, sollte vorher noch einmal in seinen Mietvertrag schauen. Denn ein Großteil der Mieter kann sich das Renovieren komplett sparen, wie der Bundesgerichtshof (BGH) bereits zigfach geurteilt hat. Hunderte Klauseln zu Schönheitsreparaturen sind inzwischen ungültig. Für Millionen Mieter heißt es beim Auszug deshalb oft nur noch: Leer räumen, Einbauten entfernen, noch einmal Staubsaugen und auf Wiedersehen – auch wenn der Mietvertrag sie eigentlich schwarz auf weiß zur Renovierung verdonnert.

Starre Fristenregeln in Verträgen sind ungültig

Je älter die Vereinbarung, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass Mieter zum Schluss tatsächlich keinen Finger mehr rühren müssen, wie Ulrich Ropertz, Sprecher des Deutschen Mieterbunds in Berlin erläutert. Das gelte speziell für Altverträge vor 2002. Aber auch in späteren Verträgen gibt es noch viele unwirksame Renovierungsklauseln.

Garantiert nicht renovieren muss, wer in seinem Vertrag eine starre Fristenregel findet. Ein strenges Zeitkorsett, wonach Räume zwangsweise alle zwei, drei oder fünf Jahre renoviert werden müssen, erklärte der BGH schon vor Jahren für unwirksam (Az.: VIII ZR 360/03). Heißt es im Vertrag, dass „mindestens“ oder „spätestens“ nach einer Zeit von Jahren renoviert werden soll, muss der Bewohner auch nicht ran. Ebenso wenig bei Klauseln, wonach die Bleibe „wie überlassen“ oder „in vertragsgemäßem Zustand“ zurückgegeben werden muss (VIII ZR 339/03).

Fenster und Türen müssen Mieter nicht streichen

Wer in eine unrenovierte Wohnung eingezogen ist, kann sich Schönheitsreparaturen zum Schluss ebenfalls sparen. Das gilt auch dann, wenn ihm der Vermieter zum Einzug einen Zuschuss zur Instandsetzung zahlte, berichtet der Deutsche Anwaltverein (DAV). Fein raus sind Mieter auch, wenn die Wohnung bei Auszug ein Schönheits-Lifting kriegen soll, ohne dass eine Renovierung während der Mietzeit berücksichtigt wird (VIII ZR 166/08). Mieter müssen auch nicht „die Türen und Fenster streichen“ (VIII ZR 210/08), wie es häufig verlangt wird. Oder etwa „Decken und Wände weißen“ (VIII ZR 47/11). Das Auswechseln von Teppichböden, die der Vermieter mal verlegt hat, kann sich der Mieter ebenfalls sparen. Gleiches gilt fürs Abschleifen und Versiegeln von Parkett. Auch das ist Vermietersache, Vertrag hin oder her. Selbst die knappe Formulierung „Die Räume sind renoviert zurückzugeben“ ist unwirksam (VIII ZR 308/02). Es gibt aber eine Einschränkung: Hat jemand seine Bleibe knallig in Rot, Grün oder Braun gestrichen, muss er die Wohnung beim Auszug „farblich neutral“ zurückgeben.

Wenn der Mieter schon nicht streicht, soll er häufig wenigstens mitzahlen. Das ist grundsätzlich erlaubt. Aber: Wird er vertraglich zu einem prozentualen Anteil an den Renovierungskosten nach starren Quoten verdonnert wie etwa „nach 12 Monaten ... 20 Prozent, nach 24 Monaten ... 40 Prozent“, muss er gar nichts zahlen (VIII ZR 52/06). Mieter müssen sich auch nicht beteiligen, wenn allein der Vermieter die Malerfirma bestimmen darf (VIII ZR 285/12). Ist eine Renovierungsklausel ungültig, können Mieter noch während der Mietzeit verlangen, dass der Eigentümer eine abgenutzte Wohnung auf seine Kosten in Schuss bringt – und nicht erst zum Auszug.

Wer umsonst renoviert hat, kann sich Geld zurückholen

Neuere Mietverträge können allerdings wieder Schönheitsreparaturen auferlegen. Wer dehnbare Formulierungen wie „in der Regel“ „ungefähr“, „meist“ oder „normalerweise alle drei Jahre“ findet, muss renovieren. Selbst wenn die üblichen Zeitabstände (drei, fünf, sieben Jahre) aufgelistet werden, bleibt diese Klausel wirksam. Auch die Wörter „im Allgemeinen“ oder „in der Regel spätestens“ sind zulässig und vom BGH (III ZR 351/04) abgesegnet.

Wer erst im Nachhinein merkt, dass er umsonst renoviert hat, kann sich Geld zurückholen (VIII ZR 302/07). Die Rechnung einer Fachfirma darf an den Vermieter weitergereicht werden. Beim Malern in Eigeninitiative oder mit Freunden darf neben den Materialkosten noch Geld für die Helfer verlangt werden. Ansprüche auf Ersatz können allerdings sechs Monate nach Ende des Mietverhältnisses verjähren.