Beim Immobilienkauf sucht Käufer den Notar aus

Den Kaufvertrag, den der Notar aufsetzt, sollten Käufer und Verkäufer zwei Wochen vor der Beurkundung zugeschickt bekommen, damit sie ihn gründlich lesen und Änderungswünsche angeben können, erläutert Schäfer, der Mitglied in der Arbeitsgemeinschaft für Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein (DAV) ist.

Für den Kaufvertrag ist gesetzlich nur vorgeschrieben, dass er notariell beurkundet werden muss - aber nicht, wie die Inhalte auszusehen haben. "Notare haben meistens jeweils ihr übliches Formular und weichen ungern davon ab", sagte Schäfer, der selbst Rechtsanwalt und Notar in Berlin ist, im einem Gespräch mit dem dpa- Themendienst. Der Kaufvertrag sollte den Kaufpreis nennen, die Art der Zahlung und den Zahlungstermin.

Käufer und Verkäufer können sich auf eine Direktzahlung einigen. Der Käufer könnte das Geld aber auch auf ein Anderkonto des Notars überweisen. "Das ist für ihn etwas teurer. Es macht in der Regel um ein halbes Prozent zusätzliche Notargebühren aus", erklärte Schäfer. Die Praxis ist auch nach Bundesländern ganz verschieden: "In Berlin sind Überweisungen auf Anderkonten üblich, in Bayern dagegen selten."

Die Schlüsselübergabe sollte erst nach der Zahlung des Kaufpreises erfolgen, empfahl Schäfer. "Der Käufer sollte niemals einziehen dürfen, bevor das Geld beim Verkäufer oder auf dem Anderkonto ist." Anderenfalls bestehe das Risiko, dass der Käufer nicht zahlt. "Das ist Mietnomadentum auf höherer Stufe. Ich kenne durchaus selbst solche Fälle", warnte der Immobilienrechtsexperte.

Im Kaufvertrag wird auch die "persönliche Vollstreckungsunterwerfung" festgehalten. Sie hat zur Konsequenz, dass die Summe vollstreckt werden kann, zum Beispiel durch Gehaltspfändung, wenn der Käufer nicht wie vereinbart zahlt. "Diese Passage steht immer im Vertrag. Falls nicht, steht der Notar auf Seiten des Käufers, und das geht gar nicht", sagte Schäfer.

Ebenfalls im Vertrag steht der "Gewährleistungsausschluss". "Das heißt, der Verkäufer muss nach dem Kauf keine Gewährleistungen für das Haus übernehmen." Er muss aber darauf hinweisen, wenn er davon weiß, dass auf den Käufer Kosten zukommen könnten, zum Beispiel durch Bodenverunreinigungen oder eine Schadstoffbelastung im Haus. Nur im Fall eines Neubaus gibt es keinen Gewährleistungsausschluss - dann haftet der Bauträger auch nach Vertragsabschluss.

Wichtig für den Käufer ist, den Kaufpreis erst zu bezahlen, wenn beim Grundbuchamt eine "Vormerkung" vorgenommen wurde. "Darauf sollte der Käufer bestehen", sagte Schäfer. Üblicherweise werde dem Notar die Vollmacht übertragen, solche Details der Vertragsabwicklung zu übernehmen. Das heißt, er stellt diesen Antrag beim Grundbuchamt. Wenn dort eine Grundschuld eingetragen ist, schreibt der Notar die Bank des Verkäufers an, mit der Bitte, die Grundschuld zu löschen. Die Bank des Käufers verlangt in der Regel, dass sie einen Grundschuldeintrag an erster Stelle bekommen als Bedingung dafür, dass sie dem Käufer ein Darlehen gewährt.

"Der Eintrag ins Grundbuch kann lange dauern, durchaus zwei Monate", sagte Schäfer, "die Vormerkung allerdings nur vier oder fünf Tage." Der Käufer zahlt den Preis, sobald die Vormerkung eingetragen ist - dann müssen die Parteien nicht auf den Grundbucheintrag warten.