Wohnen: Mieten oder Immobilie kaufen: Was ist günstiger?

Kredite sind aufgrund der Niedrigzinsen derzeit so günstig wie nie. Gleichzeitig ziehen vielerorts die Mieten an. Da scheint der Kauf von Wohneigentum für viele verlockend. Gerade in Zeiten unsicherer Renten reizt die Idee, im Alter mietfrei zu wohnen. Doch wegen der hohen Nachfrage haben sich auch die Preise für Häuser und Eigentumswohnungen in den vergangenen Jahren stark erhöht – besonders in Ballungszentren. Lohnt es sich da überhaupt noch eine eigene Immobilie zu kaufen oder ist es rentabler zur Miete zu wohnen? Die Antwort: Es kommt auf die Region an.

Nach Auswertungen des Verbands deutscher Pfandbriefbanken sind die Wohnimmobilienpreise in Deutschland in den vergangenen zehn Jahren um durchschnittlich 37,9 Prozent gestiegen. Auch in der Region haben die Preise nach Angaben des Verbands angezogen.

In Augsburg erhöhten sich alleine die Kosten für Eigentumswohnungen zwischen Ende 2014 und Ende 2015 um 4,1 Prozent. Für Wohnungen mit guter Lage und Ausstattung wurden in Augsburg vergangenes Jahr pro Quadratmeter im Schnitt mehr als 2500 Euro verlangt. In Ulm stiegen die Preise im selben Zeitraum um 4,2 Prozent, in Ingolstadt sogar um 5,9 Prozent. Auch in ländlichen Gebieten sind Wohnungen teurer geworden: Im Oberallgäu beispielsweise um 2,5 Prozent.

Eigentum günstiger als Miete?

Dennoch sei Wohnen im Eigentum in Deutschland auf breiter Basis günstiger als zur Miete. Zu diesem Ergebnis kommt jedenfalls das Institut der deutschen Wirtschaft in Köln in ihrem aktuellen Wohnkostenreport. Die Studie wurde im Auftrag der Immobilienfirma Accentro erstellt, die auf die Privatisierung und den Verkauf von Wohnungen spezialisiert ist.

Die Autoren stellen fest, dass bei einer gesamtdeutschen Betrachtung der Erwerb von Wohneigentum durchschnittlich rund 41 Prozent günstiger sei als Mieten.

In der Studie wurden dafür die durchschnittlichen Mietkosten in mehr als 400 deutschen Kreisen mit den durchschnittlichen Eigentümerkosten verglichen. In letzteren sind die Finanzierungskosten enthalten, die aus anfallenden Zinsen und entgangenen Erträgen auf das Eigenkapital bestehen. Hinzu kommen Grunderwerbsteuer, Kosten für Instandsetzung, Abschreibung und erwartete Wertveränderungen.

Studie berücksichtigt Tilgung beim Immobilienkauf nicht

Ein wesentlicher Faktor für die Finanzierung einer Immobilie wurde allerdings nicht berücksichtigt: die Tilgung. Die Autoren begründen das damit, dass mit der Abbezahlung einer Immobilie ein kontinuierlicher Vermögensaufbau verbunden sei. „Würde man die Tilgung berücksichtigen, würde sich das Bild verzerren“, heißt es. Fakt ist aber: Käufer müssen auch das Geld für die Tilgung aufbringen.

Darüber hinaus gelten die errechneten Preisvorteile nur für das aktuelle Zinstief und eine Zinsbindung von fünf bis zehn Jahren. Was aber, wenn die Zinsen wieder steigen? Dann könnte womöglich mancher Hausbesitzer, der sein Eigenheim auf Pump gekauft hat, sein Darlehen nicht mehr begleichen. Notverkäufe würden die Preise am Markt drücken. Eine sinkende Nachfrage nach Wohneigentum könnte zu weiteren Wertverlusten führen.

Die Autoren der Studie gehen aber davon aus, dass selbst bei steigenden Zinsen keine Überhitzung des Wohnungsmarkts droht und die Preise womöglich sogar weiter steigen. Die Verbrauchermagazin Finanztest kommt in einer ähnlichen Untersuchung ebenfalls zu dem Schluss, dass sich Kaufen aufgrund der niedrigen Zinsen vielerorts lohnt. Gerade in begehrten Vierteln vieler Großstädte seien manche Angebote aber zu teuer, schreibt das Magazin von Stiftung Warentest. In Städten wie München oder Berlin müsse man daher aufpassen.