Immobilien: Wie die Grundsteuer in Zukunft aussehen könnte

Was wird aus der Grundsteuer? Das Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe hat die Bemessungsgrundlagen der Steuer, die den Städten und Gemeinden zugutekommt, für verfassungswidrig erklärt und den Gesetzgeber aufgefordert, eine Neuregelung vorzunehmen. Wir beantworten die wichtigsten Fragen.

Warum haben die Verfassungshüter die Grundsteuer in ihrer bisherigen Form verworfen?

Das Problem sind die völlig veralteten Einheitswerte, die die Grundlage für die Berechnung der Steuer darstellen. Diese seien „völlig überholt“ und führten zu „gravierenden Ungleichbehandlungen“ der Immobilienbesitzer. Der Einheitswert aller 35 Millionen Grundstücke wurde erstmals im Jahr 1935 festgelegt und sollte danach alle sechs Jahre aktualisiert werden. Doch das geschah in Ostdeutschland als Folge des Zweiten Weltkriegs und der Teilung nie, in der alten Bundesrepublik nur ein einziges Mal im Jahr 1964. Somit sind die Einheitswerte völlig veraltet und haben mit dem tatsächlichen Wert eines Grundstücks oder einer Immobilie nichts mehr zu tun, die Grundsteuer spiegelt nicht mehr die Realität wider. Davon profitieren vor allem die Besitzer von Immobilien in attraktiven Lagen in den Boom-Städten, deren Häuser oder Wohnungen in den letzten Jahren massiv an Wert gewonnen haben. Nach Ansicht der Karlsruher Hüter der Verfassung ist das ein klarer Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz des Grundgesetzes.

Was bedeutet das für die Besitzer von Immobilien sowie für die Mieter?

Das ist im Augenblick noch völlig offen. Das Bundesverfassungsgericht hat der Politik eine Frist bis Ende 2019 gesetzt, um eine Reform der Grundsteuer zu erarbeiten, nach der Verabschiedung des Gesetzes soll eine Übergangsfrist zur Umsetzung bis Ende 2024 gelten. Allerdings machen die Verfassungshüter der Politik keine konkreten Vorgaben, der Gesetzgeber habe einen „weiten Gestaltungsspielraum“. Die Kommunen pochen darauf, dass sie durch die Neuregelung kein Geld verlieren. „Gefordert ist jetzt eine schnell umzusetzende Lösung, die nach Abschluss des Gesetzgebungsverfahrens mit relativ geringem Verwaltungsaufwand umzusetzen ist und sicherstellt, dass die wichtige Einnahmequelle der Kommunen dauerhaft erhalten bleibt“, sagt der Bundesvorsitzende der kommunalpolitischen Vereinigung von CDU und CSU, Christian Haase.

Was bedeutet das konkret?

Durch das enge Zeitfenster, das die Hüter der Verfassung vorgeben, dürfte der Reformvorschlag einiger Bundesländer unter Führung von Hessen und Niedersachsen, der bereits seit längerem auf dem Tisch liegt und vom Bundesrat beschlossen wurde, keine Chance auf eine Umsetzung haben, da er viel zu kompliziert und aufwendig ist. Das Konzept sieht vor, dass die Grundsteuer künftig nach einem „Kostenwertmodell“ ermittelt wird, eine Kombination aus dem Wert des Bodens und des Gebäudes, wobei sich der Gebäudewert an den Herstellungskosten orientieren soll. Das Problem: Die Finanzverwaltung müsste erst mühsam für alle 35 Millionen Grundstücke in Deutschland den aktuellen Wert ermitteln. Das dürfte, wie die Länder selber einräumen, mindestens zehn Jahre dauern. Der Vorsitzende des Deutschen Beamtenbundes, Ulrich Silberbach, hat bereits vor Mehrbelastungen für die Finanzbehörden gewarnt. Die Reform der Grundsteuer dürfe nicht „auf dem Rücken der zuständigen Kolleginnen und Kollegen in den Finanzämtern“ ausgetragen werden.

Was wäre die Alternative?

Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln, aber auch der Deutsche Mieterbund schlagen vor, die Grundsteuer durch eine reine Bodensteuer zu ersetzen, die sich alleine am Wert des Grundstücks bemisst. Das könnte Spekulationen mit Grundstücken einen Riegel vorschieben. In diesem Falle müssten allerdings die Besitzer von Einfamilienhäusern wegen der relativ höheren Grundstücksflächen deutlich mehr Steuern bezahlen als die Besitzer von Mehrfamilienhäusern. Alternativ gibt es den Vorschlag, sowohl die Grundstücks- als auch die Gebäudeflächen mit einem festen Pauschalbetrag zu besteuern. Der Vorteil: Die Steuer könnte mit geringem Aufwand berechnet werden. Der Nachteil: Den Kommunen drohen erhebliche Einnahmeausfälle.

Was passiert, wenn es bis Ende 2019 keine Neuregelung gibt?

Dann wird die Erhebung der Steuer komplett ausgesetzt. Das wäre gut für die Eigentümer wie für die Mieter, aber schlecht für die Kommunen, denen mit einem Schlag rund 14 Milliarden Euro fehlen.