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Debatte: Der teure Baugrund bedroht Augsburgs alte Villen

Kommentar Von Stefan Krog
06.03.2021

Plus Bei Immobilienkäufen in Augsburg geht es immer häufiger darum, an Baugrund zu kommen. Das Haus wird zur Nebensache - manchmal mit schwerwiegenden Folgen.

Politisch scheinen sich fast alle Parteien im Stadtrat einig zu sein: Um historisch gewachsene Viertel in ihrem Gesamtbild zu erhalten, soll eine Erhaltungssatzung her, die der Stadt mehr Mitsprache bei geplanten Abrissmaßnahmen oder Nutzungsänderungen von Gebäuden einräumen würde. Das fordern Regierungsfraktionen unisono mit großen Teilen der Opposition. Die drohenden Abrissmaßnahmen bei den beiden Villen im Bismarck- und womöglich auch im Thelottviertel haben die Aufmerksamkeit auf ein Thema gelenkt, das vermutlich immer drängender wird. Es geht darum, das historische Stadtbild zu erhalten und die Charakteristik einzelner Viertel zu bewahren.

Preise für Grund und Boden sind in Augsburg explodiert

Hinter dem Thema mit den Villen steht als Grundsatzproblem die Explosion der Bodenpreise bei gleichzeitig kaum noch verfügbarem Bauland. Investoren kaufen Immobilien heute mitunter nicht mehr, weil sie das Haus wollen, sondern weil sie an den Boden wollen, auf dem es steht. Die Folgen sind Abriss und Neubau. Das ist bei kleinen Einfamilienhäusern in Siedlungsgebieten so, die durch Mehrfamilienhäuser ersetzt werden, das kann bei historischen Gebäuden der Fall sein (mitunter entpuppen sich Sanierungsobjekte bei näherer Untersuchung aber tatsächlich als Problem-Immobilien) und erreicht Dimensionen wie die des Schwabencenters, wo ein Immobilienentwickler die kriselnde Ladenpassage vermutlich vor allem deshalb gekauft hat, um auf dem Areal des dazugehörigen Parkhauses Wohnungen hinstellen zu können.

Das muss nicht immer ein Problem sein. Wenn ein marodes Einfamilienhaus ohne prägenden Charakter durch einen Neubau ersetzt wird, ist das städtebaulich ohne Belang und allenfalls im Hinblick auf die Vernichtung der "grauen Energie", die in einem Abbruchgebäude steckt, überdenkenswert. Beim Schwabencenter kann man auf die konkreten Planungen gespannt sein. Aber massive Nachverdichtung in locker bebauten Vierteln oder der Verlust historischer Bausubstanz sorgen für Aufruhr. Auf Investoren einzuschlagen, führt dabei aber zu nichts, solange ihre Planungen im Rahmen der Gesetze laufen. Sie tun, was Investoren tun, nämlich betriebswirtschaftlich rechnen und neue Häuser bauen.

Ein Neubau mit mehr Wohnfläche ist in der Vermarktung in der Regel deutlich lohnender als die Sanierung eines historischen Baus, der sich womöglich gar nicht so einfach in verschiedene Wohnungen aufteilen lässt. Im Übrigen, auch das muss man in der Debatte anmerken, werden auf diese Weise auch zusätzliche Wohnungen geschaffen, nach denen gerufen wird.

Abriss alter Villen bedeutet die Gefahr von gesichtslosen Vierteln

Gut finden muss man diese Entwicklungen deswegen trotzdem nicht, denn es ist ein gesellschaftlicher Preis zu zahlen für diese neuen Wohnungen. Wo alte Bausubstanz, die von der Geschichte der Stadt erzählt, im schlimmsten Fall durch Schuhschachtel-Bauträgerarchitektur mit Bauhausanmutung ersetzt wird, kommen gesichtslose Viertel heraus.

Das erfordert regulatorisches Eingreifen der öffentlichen Hand, auch wenn sich die derartigen Fälle noch in Grenzen halten. Die Stadt hat sich lange zurückgehalten, was Eingriffe in den Miet- und Immobilienmarkt betrifft. Mit dem Mietspiegel, der Sozialquote in Neubaugebieten und den Überlegungen zur Zweckentfremdungssatzung hat sich das in den vergangenen Jahren geändert. Nun steht als nächstes eine Erhaltungssatzung zur Debatte, die zweifellos einen Eingriff ins Marktgeschehen darstellt. In ausgewählten Vierteln kann sie ein gutes Instrument sein, um Abrisse um der Rendite willen zu verhindern. Angesichts der momentanen Wohnungspreise ist auch eine Sanierung meist lohnend, wenn auch etwas weniger als der Abriss. Und in absoluten Zahlen betrachtet dürfte sich die Zahl der Neubauwohnungen, die durch eine Erhaltungssatzung verhindert wird, eher in Grenzen halten.

Erhaltungssatzungen müssen in Augsburg gut diskutiert werden

Weitreichender sind die Forderungen nach Erhaltungssatzungen zum Schutz von Mietern (Milieuschutz), wie sie etwa für die Jakobervorstadt politisch diskutiert werden. Günstige Mietwohnungen dürften dann nicht mehr ohne Weiteres luxussaniert und in Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Die Zielrichtung des Instruments ist klar, nämlich Verdrängungsprozesse zu vermeiden. Eine solche Satzung gehört aber ausführlich diskutiert, auch weil klar sein muss, in welchem Maß (notwendige) Sanierungen möglich sind, wo eine Genehmigung nötig wird und wo Luxussanierungen und Umbauten nicht mehr erlaubt sind.

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06.03.2021

Es ist aber nicht nur der Baugrund, sondern die vielfach ökonomische Grenzwertigkeit von Sanierungen in Zeiten der CO2 Steuer.

Nachdem nun diese Steuer etabliert wurde und in den nächsten Jahren beständig erhöht wird, folgt nun die Forderung nach Übernahme durch den Vermieter.

https://www.lto.de/recht/nachrichten/n/co2-steuer-umweltminister-finanzminister-vermieter-beteiligen-mieter-kosten-heizung/

>> Minister der SPD drängen auf eine Beteiligung der Vermieter an Kosten für den ab Januar geltenden CO2-Preis. <<

Da ist man einfach mit einem energieeffizienten Neubau auf der sicheren Seite - als Bauträger, Käufer, Eigennutzer und am Ende auch Mieter. Die grün-urbanen Milieus der Großstädte lassen ihre Radikalität beim Klimaschutz bei solchen "Villen" gerne mal ruhen...

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