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Kommunalwahl in Augsburg

16.02.2020

Wie Augsburg für mehr bezahlbare Wohnungen sorgen will

Die Zahl der Wohnungen hat nicht mit dem Bevölkerungswachstum Schritt gehalten (hier das Hochhaus in der Robert-Bosch-Straße in Lechhausen), der Wohnungsmarkt ist eng.
Bild: Ulrich Wagner (Archiv)

Plus Wohnen wird teurer und gilt als eine der Hauptsorgen der Augsburger. Im Wahlkampf spielt das Thema bisher keine große Rolle. Welche Maßnahmen diskutiert werden.

Das Neuland, das die Bauverwaltung gemeinsam mit bauwilligen Bürgern betreten möchte, ist eine große Wiese auf dem Sheridan-Areal in Pfersee. Es ist das letzte unbebaute Puzzleteil auf dem ehemaligen Kasernengelände. Drumherum sind Ein- und Mehrfamilienhäuser in Bauhausoptik entstanden – eine Siedlung für die Mittelschicht mit Blick auf die Westlichen Wälder. Das Ziel der Stadt, jungen Familien Bauplätze zur Verfügung zu stellen, um die Abwanderung ins Umland zu stoppen und finanzkräftige Bürger zu halten, ist aufgegangen. Das heißt aber auch: Wer hier wohnen will, muss Geld haben.

Auf den noch übrig gebliebenen Flächen, die der städtischen Tochter AGS gehören, will die Stadt nun andere Wege gehen, weil man immer mehr Geld haben muss, um hier zu wohnen. Drei Grundstücke wird die städtische Wohnbaugruppe mit geförderten Wohnungen bebauen. Die übrigen sechs Grundstücke sollen in einer Konzeptvergabe verkauft werden. Es zählt nicht allein der Preis, sondern das Konzept.

Bewerben kann sich jeder, besonders angesprochen werden damit Genossenschaften und Baugemeinschaften – Bürger nehmen dabei den Bau selbst in die Hand. Es gibt schon eine Handvoll Interessenten, die Projekte wie Mehrgenerationenwohnen oder Mehrfamilienhäuser mit Fokus auf die Hausgemeinschaft bauen wollen. Im Sommer werden die Areale ausgeschrieben.

So bremst München die Preisspirale im Wohnungsmarkt

"Weil es niemanden gibt, der auf Gewinnmaximierung aus ist, bleiben die Wohnungen eher bezahlbar", sagt Nathalie Schaller von der Münchner Firma Mitbauzentrale, die die Stadt Augsburg bei dem Thema begleitet. In München mit seinen astronomischen Immobilienpreisen ist die Förderung von Genossenschaften eines der Standbeine der städtischen Wohnbaupolitik, um die Preisspirale zu bremsen.

Es gehe aber nicht nur ums Finanzielle, so Schaller, sondern auch darum, dass es von Anfang an lebendige Nachbarschaften gebe. "Davon können Impulse fürs Viertel ausgehen."

Nun versucht sich auch Augsburg mit dem Drehen an dieser und weiterer Stellschrauben. Denn der Preisanstieg auf dem Wohnungsmarkt ist massiv. Laut dem Immobilienportal Immowelt stieg die monatliche Quadratmetermiete bei Neuvermietungen in Augsburg von 6,50 Euro im Jahr 2009 auf 9,70 Euro im vergangenen Jahr. Das ist ein Plus von 49 Prozent. Und auch beim Kauf von Wohnungen und Häusern gibt es deutliche Steigerungen. Laut dem städtischen Gutachterausschuss lag der Quadratmeterpreis für eine gebrauchte Wohnung im Jahr 2014 bei 1900 Euro, 2018 waren es 3040 Euro. Bei Neubauwohnungen sind inzwischen bis zu 6000 Euro pro Quadratmeter angesagt.

Die Politik versucht seit Jahren gegenzusteuern. Das Ausweisen von neuem Bauland gehört dazu, doch das dauert Jahre. Mit dem Ackermann-Park ist ein großes Projekt ins Laufen gekommen, in absehbarer Zeit folgt das Zeuna-Stärker-Areal. Doch "bezahlbar" in dem Sinn, dass sich breite Bevölkerungsschichten eine Wohnung kaufen könnten, sind diese Projekte nur bedingt.

Verlässliche Zahlen gibt es nicht, aber deutschlandweit setzt sich offenbar bei immer mehr Städten die Sichtweise durch, dass mehr zu bauen zwar eine Voraussetzung zur Linderung des Wohnungsmangels ist, wohl aber nicht die alleinige Lösung darstellt. Auf Dinge wie Handwerkerpreise und Bauvorschriften haben Kommunen keinen Einfluss, also setzen sie woanders an, etwa bei Sozialquoten oder Gewinnabschöpfung. In den 1990er-Jahren machte München als Brennpunkt den Anfang, in den 2010er-Jahren erließen mehrere deutsche Großstädte Reglementierungen für Investoren. Auch in Augsburg soll ein Grundsatzbeschluss noch vor der Wahl kommen.

Aus der Augsburger Immobilienwirtschaft sind die Reaktionen zwiegespalten – einerseits sei es gut, wenn künftig gleiche Regeln für alle Investoren bei der Sozialquote gelten, andererseits könne ein Zuviel an Regeln dafür sorgen, dass die Wohnungen für den freien Markt noch teurer werden. Denn hohe Bodenpreise machen auch Bauträgern zu schaffen – die Lasten werden nur anders verteilt. Und vermutlich wird der klassische Bauträger-Wohnungsbau weiterhin dominieren, schon weil nicht jeder der Typ für eine Baugemeinschaft ist.

Das Büro Cobe aus Kopenhagen zeit das neue Viertel von Westen aus.
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So sehen die Ideen für das Baugebiet Haunstetten Südwest aus
Bild: Cobe Kopenhagen


Insgesamt neigt die Mehrheit der Parteien dazu, stärkere Interventionen der Stadt auf dem Immobilienmarkt zu unterstützen. Das Thema ist aber sperrig. Im Wahlkampf spielt Wohnen bisher nicht die große Rolle, weil die kommunalen Instrumente kompliziert sind und verzögert wirken. Das Wortungetüm "sozialgerechte Bodennutzung" lässt sich schon allein aus Platzgründen auf kein Wahlplakat schreiben. Dennoch ist politisch einiges in der Diskussion. Auch innerhalb des Regierungsbündnisses gibt es zwischen CSU auf der einen und SPD und Grünen auf der anderen Seite unterschiedliche Sichtweisen.

Hier ein Überblick:

Konzeptvergabe: Eigene Grundstücke will die Stadt an Bauherren vergeben, die für günstiges Wohnen stehen. Die städtische Wohnbaugruppe mit ihren 10.000 Wohnungen zählt schon heute dazu. Für die Zukunft denkt die Stadt darüber nach, auch über das Sheridan-Areal hinaus sogenannte Konzeptvergaben zu machen.

Im Fokus stehen dabei Genossenschaften und Baugemeinschaften. "Das Modell Genossenschaft wird neu entdeckt", sagt Rainer Beyer, Vorstand der Siedlungsgenossenschaft Firnhaberau. Unter den gut 150.000 Wohnungen in Augsburg sind 6800 im Eigentum der zehn Genossenschaften. Wer dort wohnen will, kauft einen Anteil und zahlt eine Nutzungsgebühr. Weil die Genossenschaften keine hohe Rendite erwirtschaften wollen, kommt man deutlich günstiger weg als auf dem Mietmarkt. Wie schon zur Gründungswelle vor über 100 Jahren hätten Genossenschaften Konjunktur, wenn es auf dem Wohnungsmarkt eng wird, so Beyer. Neben den alteingesessenen Genossenschaften wollen auch neue Zusammenschlüsse Fuß fassen, die auf nachbarschaftliche Konzepte Wert legen. "Das Bedürfnis nach sozialem Austausch spielt eine Rolle", sagt etwa Tina Bühner, die bei der Genossenschaft Wogenau, die sich um ein Sheridan-Areal bewerben will, aktiv ist.

In der Planung gab es Meinungsverschiedenheiten

Neben Genossenschaften gibt es als zweites Modell – die Baugemeinschaft. Hier schließen sich Bürger zusammen, bauen nach eigenen Vorstellungen unter Beratung eines Architekten ein Mehrfamilienhaus und sind danach Eigentümer ihrer Wohnung. Ein Modell dafür ist vor Jahren im Prinz-Karl-Viertel entstanden – Mehrgenerationenhaus, Passivhaus, barrierefrei. Die Entstehung von Plänen sei eine "intensive Zeit" gewesen und habe erst im zweiten Anlauf geklappt, erzählen Initiatoren von damals. Auch Meinungsverschiedenheiten in der Planung habe es gegeben, aber die Diskussionen hätten das Fundament für eine heutige enge Nachbarschaft gelegt. "Wir haben Geld gespart, aber mehr Zeit benötigt als gedacht", so das Fazit. Das Interesse für solche Modelle ist da: Als die Stadt im November zu einer Informationsveranstaltung eingeladen hatte, war der Saal im Zeughaus rappelvoll.

Sozialgerechte Bodennutzung: Damit die Stadt Grundstücke vergeben kann, muss sie erst einmal welche haben. Doch das Angebot ist gering, die Preise teils überteuert. Der Gesamtbestand an städtischen Grundstücken ist in den vergangenen Jahren weitgehend gleich geblieben, wobei die Zahl von 9600 Hektar auch Wälder oder Straßen umfasst. Investoren sollen der Stadt bei der Baulandentwicklung für Projekte ab 100 Wohnungen künftig 30 Prozent der Fläche verkaufen müssen, und zwar zum Preis, den der Boden am Anfang einer Entwicklung hatte. Ist aus dem Acker erst einmal Bauland geworden, ist es deutlich mehr wert. Die Stadt käme so günstig an Grundstücke, die sie zur Förderung von günstigem Wohnen weitergeben kann. Das neue Konstrukt würde es der Stadt erlauben, mehr Boden in ihr Eigentum zu bringen als bisher.

In Augsburg wird viel gebaut. Unser Foto zeigt ein Wohngebiet im Reese-Areal, wo viele neue Wohnungen entstehen.
Bild: Ulrich Wagner

Die Zahl der Sozialwohnungen in Augsburg sinkt

Sozialquote: Die Zahl der Sozialwohnungen ist im Vergleich zu früheren Jahren deutlich gesunken. Inzwischen ist – auch durch die verstärkten Aktivitäten der Wohnbaugruppe – eine Trendwende absehbar, dem Bedarf hinkt der Wohnungsbestand aber hinterher. Die Stadt will nun 30 Prozent an gefördertem Wohnbau bei kleineren Anlagen (unter 100 Wohnungen) vorschreiben. Die Eigentümer bekommen einen marktüblichen Preis, allerdings erhalten die Mieter je nach Einkommensklasse eine staatliche Unterstützung. Das Spektrum reicht so vom Hartz-IV-Empfänger bis zur Mittelschichtfamilie. 70 Prozent der Augsburger wären berechtigt, sich um eine solche Wohnung zu bewerben.

Erhaltungssatzung: Umstritten ist die Frage, ob Augsburg eine Erhaltungssatzung braucht. Das Instrument soll dafür sorgen, dass die angestammte Bevölkerung in einem Viertel wohnen bleiben kann, indem zum Beispiel Luxusmodernisierungen verhindert werden. Auch die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen muss genehmigt werden. In München wohnt etwa jeder fünfte Bewohner in einem Gebiet, für das eine Erhaltungssatzung ausgesprochen wurde. In Augsburg wollen SPD und Grüne eine solche Satzung für die Jakobervorstadt mit ihren relativ günstigen Wohnungen und dem studentischen Publikum. Auch Bismarck- und Stadtjägerviertel sollen geprüft werden.

Zweckentfremdung: Die Idee taucht regelmäßig auf, wenn über Airbnb-Ferienwohnungen diskutiert wird. Bei einer Zweckentfremdungssatzung wäre es nicht mehr möglich, dass Eigentümer eine Wohnung dazu nutzen, um sie lukrativ an Urlauber zu vermieten, und sie somit dem Wohnungsmarkt zu entziehen. Auch die Umwandlung von Wohnen in Gewerbe wäre nicht mehr möglich. In Augsburg, so die Stadtverwaltung, spiele das zumindest bislang aber eher eine untergeordnete Rolle. Politisch stehen SPD und Grüne hinter einer solchen Satzung. Die CSU gibt zu bedenken, dass dann auch Leerstand davon betroffen wäre, dieser aber ganz unterschiedliche Ursachen haben könne.

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