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Augsburg

17.03.2019

Wie viele Sozialwohnungen braucht die Stadt?

In der Offinger Straße in Kriegshaber entstanden zuletzt geförderte Wohnungen. Bauherr war die städtische Wohnbaugruppe.
Bild: Bernd Hohlen (Archiv)

Die Mieten in Augsburg steigen stärker als in anderen deutschen Städten, mehrere tausend Wohnungen für Geringverdiener fehlen. Wie sich das ändern soll.

In die Frage, wie viele geförderte Wohnungen nötig und bei Investoren durchsetzbar sind, kommt Bewegung: Sozialbürgermeister Stefan Kiefer (SPD) wird kommende Woche im Sozialausschuss des Stadtrates ein Papier vorstellen, in dem es heißt, dass in Augsburg mehrere tausend geförderte Wohnungen für Bürger mit niedrigen Einkommen fehlen. In der seit Jahren laufenden Diskussion zwischen SPD und CSU liegen nun erstmals Zahlen auf dem Tisch. Der Stadtrat wird wohl im Lauf des Jahres endgültig entscheiden, wie es weitergeht.

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Die Zahl an geförderten Wohnungen (früher Sozialwohnungen) ist ein Hebel von Kommunen, um Mietpreise zu dämpfen. In Augsburg stiegen die Mieten zuletzt bundesweit mit am stärksten, auch wenn die absoluten Zahlen (wie auch die Einkommen) deutlich unter denen von München oder Stuttgart liegen.

Mieterverein fordert seit Jahren mehr Sozialwohnungen

Thomas Weiand, Vorsitzender des Mietervereins, fordert seit Jahren mehr geförderte Wohnungen in Augsburg. Die Maximalrendite sei für Unternehmen so vielleicht nicht zu holen, aber immer noch ein Gewinn. Zögen die Investoren nicht mit, müsse die Stadt mehr Druck machen. Die SPD will eine Quote von 25 Prozent. Bei fast jedem Neubaugebiet gibt es seit Beginn der Regierungsperiode Diskussionen. Errichtet werden solche Wohnungen, deren Bau vom Staat unterstützt wird, in Augsburg meist von der städtische Wohnbaugruppe (WBG). Auch private Investoren können solche Wohnungen bauen, wobei diese sich eher zurückhalten.

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Von geförderten Wohnungen profitieren in Augsburg mit seiner Einkommensstruktur breite Bevölkerungsschichten, weil eine Ghettoisierung – also Viertel mit sozial schlechter gestellten Bürgern – inzwischen vermieden werden soll. Belegt werden solche Wohnungen nach drei Einkommensstufen: In der untersten Stufe liegen Empfänger von Sozialleistungen, in der höchsten sind Familien aus der Mittelschicht vertreten. Für zwei Erwachsene mit zwei Kindern liegt die Einkommensgrenze bei 82.700 Euro pro Jahr. Lege man diese Berechnung zugrunde, kämen laut Kiefer 75 Prozent der Augsburger als Bewohner infrage. Um die Bürger optimal zu versorgen, ergebe sich rechnerisch eine Quote von 50 Prozent in Neubaugebieten.

Kommt eine Quote für Neubaugebiete?

Dass eine derart hohe Quote kommt, ist unwahrscheinlich. In jedem Fall brauche es mehr geförderte Wohnungen, heißt es in Kiefers Bericht. Neben Geringverdienern hätten auch Senioren, Obdachlose und Alleinerziehende Bedarf. Das Referat schätzt, dass etwa die Hälfte der Haushalte von Alleinerziehenden Anspruch auf eine Sozialwohnung hätte. „Der Konkurrenzkampf auf dem Wohnungsmarkt führt dazu, dass Familien in prekäre Situationen geraten“, so Kiefer.

Vorgeschlagen wird auch, die Bindungsfrist (die Zeit, in der eine mit Förderung gebaute Wohnung vom Eigentümer als Sozialwohnung zu vermieten ist) von meist 25 Jahren auf 40 Jahre zu verlängern. Hintergrund: 1992 gab es in Augsburg mit 22.900 Sozialwohnungen einen Höchststand (18,4 Prozent des Bestandes). Inzwischen liegt der Anteil bei 5,4 Prozent (8200 Wohnungen), weil viele Wohnungen aus der Preisbindung fielen und in den freien Wohnungsmarkt gingen. Allerdings muss man dabei berücksichtigen, dass die Wohnbaugruppe als großer Vermieter ihre Wohnungen auch dann günstig weitervermietet, wenn diese aus der Bindung fallen.

Ziel der Wohnbaugruppe: 100 neue Wohnungen im Jahr

Seit 2012 steigt die Zahl der geförderten Wohnungen wieder leicht an. Die Wohnbaugruppe wird ihr Ziel, 100 neue Wohnungen pro Jahr neu zu bauen, mittelfristig erreichen bzw. übererfüllen. Allerdings, sagt WBG-Geschäftsführer Mark Dominik Hoppe, könne sein Unternehmen nicht mehr leisten – allein schon wegen des Mangels an bezahlbaren Grundstücken.

Zentraler Punkt in der politischen Diskussion zwischen SPD und CSU wird sein, inwieweit private Investoren mit Vorschriften zum sozialen Wohnungsbau überzogen werden dürfen. Die CSU äußerte in der Vergangenheit, dass am Ende weniger Wohnungen gebaut werden könnten, wenn die Anforderungen zu hoch geschraubt werden. Die SPD sieht nach Kiefers Vorlage Baureferent Gerd Merkle (CSU) am Zug. „Nach jahrelangem Stillstand ist ein Konzept des Baureferats zur sozialgerechten Bodennutzung überfällig“, so Vorsitzende Ulrike Bahr. „Wir wollen nicht, dass Immobilienkonzerne spekulieren und mit Grund und Boden zocken.“

Im Baureferat wird seit über einem halben Jahr an einem Vorschlag gearbeitet, wie das Thema zu lösen ist. Möglicherweise wird es am Ende auf eine Quote – in welcher Höhe auch immer – hinauslaufen. Die Vorlage des Sozialreferats sei nur ein Baustein in der ganzen Thematik, heißt es aus dem Baureferat. Merkle führte bisher immer an, dass eine Kommune mit Investoren zwar Vereinbarungen treffen darf, was den Bau von Kitas oder eben Sozialwohnungen betrifft. Dies ist momentan auch gängige Praxis. Allerdings dürften diese Vorgaben nicht überzogen sein, wenn sie rechtlich Bestand haben sollen.

Geförderter Wohnbau: Thema soll heuer in den Stadtrat

Um rechtlich auf der sicheren Seite zu sein, werden Modelle aus anderen Städten (viele haben 20 Prozent geförderten Wohnbau in Neubauvierteln) verglichen. „Derzeit läuft die verwaltungsinterne Abstimmung, dann soll eine politische Diskussion geführt werden“, so Merkle. Das Thema soll heuer in den Stadtrat gehen.

Stadtrat Alexander Süßmair (parteilos, vormals Linke) sieht auch geförderte Wohnungen von privaten Bauträgern nicht als Lösung. Selbst bei der Maximalförderung liege die Miete am Ende bei acht Euro und könne dann sukzessive erhöht werden. Die Stadt sei gut beraten, mehr Grundstücke zu kaufen und sie der Wohnbaugruppe oder Bau- und Bürgergenossenschaften zur Verfügung zu stellen. Beim Zeuna-Areal sei diese Chance zuletzt vertan worden.

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Lesen Sie hierzu auch: So extrem steigen die Wohnkosten in Bayern

Auch interessant: Politik verschiebt Problem der steigenden Immobilienpreise

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Die Diskussion ist geschlossen.

16.03.2019

@alfred w: Ja sie haben recht mit dem zuzug. aber jetzt wo england aus der EU (vielleicht) bald draussen ist dürfte die masse der engländer, die den deutschn wohnungsmarkt überschwemmen, doch deutlich zurück gehen.

um ernsthaft zu werden: natürlich werden durch flüchtlinge wohnungen benötigt, aber es auf den nenner 'flüchtlinge raus und die mieten sinken" zu bringen ist doch sehr einfältig. flüchtlinge sind eine ursache von vielen. andere sind zb
- der verkauf der ganzen wohnungen (patrizia hat mittlweile deswegen das gleiche image wie monsanto)
- das sich ausländische fonds ohne regulierung wohnraum kaufen können (schauen sie mal nach münchen wie viele neubauten chinesichen investoren und amerkikanischen rentenfonds gehören)
- der kauf von 'betongold' ohne quellenangabe der finanzierung (das organisierte verbrechen weltweit kauft deswegen immobilien in deutschland, so wird ganz schnell 'legales geld' daraus, vor allem in frankfurt, köln, berlin, ruhrgebiet)

und natürlich noch viele gründe, aber eben nur beispiele das nicht 'die flüchtlinge' nur schuld sind ...

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17.03.2019

>> - der verkauf der ganzen wohnungen (patrizia hat mittlweile deswegen das gleiche image wie monsanto) <<

Die Wohnungen werden verkauft - nicht abgerissen!

Die Wohnungen werden noch heute von ganz normalen Menschen bewohnt!

Der Wohnungsbau in Deutschland muss massiv intensiviert werden, denn bald werden wir 93 Millionen sein!

https://www.zeit.de/2016/10/demografie-bevoelkerungsentwicklung-deutschland-migration-wachstum

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16.03.2019

>>Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis. Weniger Zuzug nach Deutschland und die Preise fallen (wieder).<<

Der erste Satz ist überwiegend richtig. Der zweite ist falsch.
In Deutschland mussten hunderttausende Wohnungen gebaut werden, weil wir die Quadratmeterzahl Wohnfläche je Einwohner seit Jahrzehnten steigt. Entfielen auf jden Einwohner Deutschlands 1990 noch 34,8 Quadratmeter so waren es im Jahr 2017 bereits 46,5.

Raimund Kamm

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16.03.2019

>> In Deutschland mussten hunderttausende Wohnungen gebaut werden, weil wir die Quadratmeterzahl Wohnfläche je Einwohner seit Jahrzehnten steigt. <<

Also die Quadratmeterzahl je Einwohner steigt plötzlich und dann musste man Wohnungen bauen?

Ist natürlich Unfug - ein wichtiger Faktor ist die Abwanderung aus Ostdeutschland nach der Wende.

https://www.deutschlandinzahlen.de/tab/deutschland/infrastruktur/gebaeude-und-wohnen/wohnflaeche-je-einwohner

Im Osten stieg der Wert von 28,2 auf 43,6 qm - die Bemessungsgrundlage sind eben die Einwohner und damit steigt der Wert dort auch durch Einwohnerrückgang.

Im Westen wurde dagegen massiv gebaut - Bayern ist in diesem Zeitraum von 11,6 auf 13 Mio Einwohner gewachsen, während NRW bei gut 17 Mio verharrte. Man sieht das, wenn man durch diese Länder fährt.

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16.03.2019

Warum wird nicht eine Mietobergrenze bei bestimmten ( Nichtluxus ) Wohnungen zeitweise eingeführt ? Es ist nichts anderes als Mietwucher wenn die Mieten für ein und dieselbe Wohnung immer weiter steigt. Mir ist nicht bekannt das die Löhne derart gestiegen sind . Diese lagen doch Jahrzehnte auf gleichem Niveau weil die Inflation ebenso hoch war. Ich würde für Augsburg ebenso ein Volksbegehren vorschlagen was die Enteignung von Wohnungen zum Ziel hat. Die Übermacht und Frechheit und Unverschämtheit der Reichen ist nicht mehr zu ertragen. In Deutschland sollte man sich auch auf Grund des Grundgesetzes einig sein das jedem Bürger ein menschenwürdiges Existenzminimum zusteht. Und wenn er selber das nicht schaffen kann muss der Staat ( die Stadt ) es im bereitstellen.

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16.03.2019

Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis. Weniger Zuzug nach Deutschland und die Preise fallen (wieder).

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16.03.2019

>> Ich würde für Augsburg ebenso ein Volksbegehren vorschlagen was die Enteignung von Wohnungen zum Ziel hat. <<

Prima Idee; man muss jeden Euro Kapital aus diesem Land vertreiben, der neuen Wohnraum schaffen könnte.

Obergrenze Backdoor - verbunden mit 100% Greta - Verbot von neuen Heizanlagen ab 2021 - das Passivhaus als moralisch einwandfreies Äquivalent zum Grenzzaun. Noch etwas verstärkt durch massive Benzinpreiserhöhungen zur Bekämpfung nicht urbaner Lebensformen mit hohem CO2 Ausstoss. Vielleicht noch bienenfreundlich mit einer Versiegelungssteuer von EUR 1.000,- pro Quadratmeter garniert?

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18.03.2019

Ein solches Volksbegehren / hier Bürgerbegehren wäre bestimmt verfassungswidrig und auch nicht zielführend. Zudem auch nicht wünschenswert.

@Peter P.
Das Kapital schafft keine Wohnungen für Normalbürger. Gerade das Kapital ist einer der Gründe für die massive Steigerung - gerade in München und anderen Großstädten.
Große Fonds, reiche Araber, Chinesen, Russen und auch reiche Deutsche kaufen Wohungen als reine Spekulationsobjekte. Eine Vermietung findet oft gar nicht statt.
Das hat Auswirkungen auf Augsburg, da Münchner durch die hohen Preise nach Augsburg ziehen und hier und im Umland die Preise dadurch hochtreiben.

Auch hat die Privatisierung vieler staatlicher Wohnungen (besonders in Berlin) sich preistreibend ausgewirkt, weil gerade die genannte Gruppe gekauft, saniert und die Mieten deutlich erhöht hat.

Private Investoren bauen "Luxuswohnungen", weil die sich teuerer verkaufen und vermieten lassen. Die Gewinnspanne / Rendite ist höher.
Einfache und günstige Wohnungen für den Normalbürger werden deshalb von privaten nicht gebaut!
Statt mit staatlichen Mittel (egal billiges Bauland oder ähnliches) privaten Wohnungsbau durch reiche Investoren zu fördern, sollte mit staatlichen Wohnungsbaugesellschaften neue einfache Wohungen gebaut werden.
Die Wohnungen zum Selbstkostenpreis oder mit kleine Gewinn vermieten - kein Verkauf! Wenn günstige Konkurrenz in größerer Anzahl vorhanden ist, wird sich dies auch mittelfristig auf den privaten Sektor auswirken.

Alles andere verpufft wie die Mietpreisbremse. So behält der Staat wenigstens sein Vermögen und gibt es nicht den Investoren zur Renditeerhöhung.

Natürlich gibt es auch noch andere Faktoren, wie Zweckentfremdung, Bevölkerungsverschiebungen innerhalb Deutschlands, Zuzug von außerhalb, ... aber das größte Problem ist die Spekulation in München und anderen Großstädten.
Wie sonst ist es zu erklären, dass in vielen Teilen Deutschlands die Preise sogar gefallen sind? Nur mit "Abwanderung / Zuwanderung" ist die teilweise stark entgegengesetzte Preisentwicklung zwischen den Regionen nicht zu erklären.

Zum Zuzug von außerhalb ist noch zu sagen, dass es nicht erst seit 2015 diese Preissteigerung gibt!

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18.03.2019

>> Wie sonst ist es zu erklären, dass in vielen Teilen Deutschlands die Preise sogar gefallen sind? <<

Herr V. - das entspricht nicht den Tatsachen.

https://www.sueddeutsche.de/politik/bundesbank-wohnen-wird-auch-auf-dem-land-teurer-1.4335834

Preisrückgänge gibt es nur in ganz wenigen Kreisen, die durch wenig Arbeitsplätze und ungünstige Infrastruktur gekennzeichnet sind.

>> ... da Münchner durch die hohen Preise nach Augsburg ziehen und hier und im Umland die Preise dadurch hochtreiben. <<

Kein Münchner zieht ohne familiären oder beruflichen Hintergrund einfach so wegen der Wohnung nach Augsburg.

>> Große Fonds, reiche Araber, Chinesen, Russen und auch reiche Deutsche kaufen Wohungen als reine Spekulationsobjekte. Eine Vermietung findet oft gar nicht statt. <<

Und dadurch steigt auch noch die Einwohnerzahl von Augsburg auf 300.000 - das Märchen vom massenhaften spekulativen Leerstand ist eine wesentliches Glaubensbekenntnis linker Wohnungspolitk ;-)

>> Zum Zuzug von außerhalb ist noch zu sagen, dass es nicht erst seit 2015 diese Preissteigerung gibt! <<

Danke für diesen pflichtschuldigen Kommentar; aber der Bevölkerungsrekord kommt von außerhalb und nicht aus den Krankenhäusern.


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19.03.2019

In ganz wenigen Kreises stimmt nicht. Fast die Hälfte Deutschlands ist betroffen, besonders im Osten und im Ruhrgebiet sinken die Preise. Wieso? Weil die Perspektiven dort nicht unbedingt rosig sind und daher Leute eher wegziehen und auch für Spekulationen (= Wette auf den zukünftigen Preis) aktuell uninteressant sind.

In meinen näheren Umfeld wurden mehrere Objekte verkauft. Über die Preise haben alle Ortsansässigen nur den Kopf geschüttelt. Waren aber trotzdem ruck zuck weg. Gekauft von "Münchnern".
Für die waren es halt im Vergleich zumindest erschwinglich. Es sind viele aus ganz Deutschland nach München gezogen - ohne familäre Bindung. Wieso sollten die und auch echte Münchenr nicht nach Augsburg ziehen wenn es dort günstiger ist? Zudem ist man von Augsburg oft schneller in München-Innenstadt wie aus dem Münchner Umland. Und ich bin 5 Jahre fast täglich in den Großraum München gependelt. Arbeitskollegen haben oft genauso lang oder länger gebraucht wie ich nach Augsburg-Hbf.
Beispiel: Von Augsburg nach München Hauptbahnhof mit Halt in Pasing keine 30 Minuten mit dem Zug. Da brauchen viele mit dem Auto von Meitingen nach Augsburg morgens länger.

Der Leerstand ist nicht massenhaft. Kommt aber durchaus vor. Genauso wie Zweckentfremdung.
Die Spekulation ist das Hauptproblem. Viele Objekte befinden sich in Hand von Immobilienfonds und deren Tochterfirmen.
Ebenso als Geldanlage von reichen Zockern. Hier geht es um eine möglichst hohe Rendite, was grundsätzlich legitim ist. Es wird oft in erster Linie auf eine weitere Wertsteigerung spekuliert.
Aktuell verlagert sich die Wertsteigerung von den Innenstände eher auf das Umland.

Es ist die Frage was und für wenn wird gebaut?
Sinnvoller wäre es, wenn der Staat selber das Angebot für die Normalbürger erweitert und nicht als Tafelsilber verscherbelt.
Durch das Verkaufen von "Staatswohnungen" hat es dort auch zu massiven Steigerung der Mieten geführt.
Durch Sanierungen dürfen die Mieter beispielsweise 50 % mehr Miete zahlen, sparen sich dafür nicht mal 10 % Heizkosten.
Günstige Wohnungen verschwinden. Und zusätzlich verschwindet wie bei vielen Photovoltaik- und Windkraftanlagen Kapital aus Deutschland.
Der Staat ist nicht der bessere Unternehmer. Aber Wohnen ist ein Grundbedürfnis der Menschen.
Im Rahmen der sozialen Marktwirtschaft muss der Staat eingreifen, wenn der Markt außer Kontrolle gerät. Allein schon um den sozialen Frieden zu sichern. Und Mietpreisbremse, "Baukindergeld" und Co. sind wirkungslose Alibimaßnahmen, die nur Geld kosten und Bürokratie mehren.

Sicher gibt es eine Verdichtung und Wachstum in Ballungsräumen. Aber es sind wie in Augsburg und Umland sehr viele neue Wohnungen entstanden. U.a. durch Verdichtung der Baubauung (z.B. in der Hammerschiede).
Auch auf dem Gelände der ehemaligen Kasernen und (Textil)Betriebe sind viele Wohnungen entstanden.

Die Flüchtlingswelle hat den Marktlage bei den günstigen Wohnungen deutlich verschärft. Begründet hat es diese nicht.
Das Problem wäre ohne die Flüchtlinge kleiner, aber es wäre TROTZDEM da.
Glaube Sie ernsthaft, wenn die Flüchlinge alle über Nacht verschwinden würde, dass die Preise fallen würden?
Wieviel Flüchtlinge haben beispielsweise in der Münchner oder Augsburger Innenstadt Wohnungen gekauft?

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19.03.2019

>> Fast die Hälfte Deutschlands ist betroffen, besonders im Osten und im Ruhrgebiet sinken die Preise. <<

https://www.stuttgarter-nachrichten.de/inhalt.suche-nach-alerternativen-bundesbank-wohnraum-wird-auch-auf-dem-land-immer-teurer.47862ee7-6044-4bb2-913e-11df6760673c.html

>> Der rasante Anstieg der Immobilienpreise hat nach Beobachtung der Bundesbank auch die ländlichen Regionen in Deutschland voll erfasst. In weiten Teilen der Republik hätten sich Häuser und Wohnungen im vergangenen Jahr erneut kräftig verteuert, stellen die Experten der Notenbank in ihrem Monatsbericht fest. <<

Das Ruhrgebiet wird inzwischen vielfach hinsichtlich seiner Bedeutung überschätzt - ja da wohnen noch 5 von 83 Millionen Menschen in Deutschland. Wirtschaftlich liegt die Bedeutung noch unterhalb der Einwohnerzahl.

Warum? Vielleicht darum?

https://www.derwesten.de/staedte/essen/tuerkei-wahlen-essen-recep-tayyip-erdogan-praesident-ruhrgebiet-hochburg-akp-id214693067.html

Also nichts wie los - ein fantstisches Niedrigpreis-Biotop für linksgrüne Missionare ;-)

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