Wohnungen: In München wird um jeden Quadratmeter gekämpft

Die Sonne malt helle Flecken auf die Hausfassaden am Münchner Arabellapark. Blumen sprießen in den Beeten zwischen den Wohnblöcken, von den Spielplätzen tönen Kinderstimmen. Die großflächige Wohnanlage stammt aus den Achtzigerjahren, viele Familien leben hier. An einem Frühlingstag wie diesem ist es geradezu idyllisch, durch die Anlage zu schlendern. Doch Peggy Schön erinnert sich auch an ganz andere Bilder: umherliegende Müllsäcke, kaputte Haustüren. Und dann der ständige Lärm in der Nacht.

Der Arabellapark liegt nahe des städtischen Klinikums Bogenhausen und weiteren Privatkliniken und Spezialisten. Diese Medizinerdichte lockt eine spezielle Klientel an: Zahlungskräftige Patienten aus dem Ausland, vor allem aus den arabischen Ländern, die sich in den Sommermonaten in München behandeln lassen. Längst ist von Medizintouristen die Rede, die mit ihrer ganzen Familie in die Stadt kommen. Offenbar können und wollen sich nicht alle arabischen Großfamilien ein Hotel leisten, stattdessen mieten sie sich ganze Wohnungen an, die ihnen vermittelt werden. Dahinter steckt längst ein lukratives Geschäftsmodell: Wie es in einem Gerichtsverfahren klar wurde, werden die Wohnungen für 150 bis 300 Euro pro Tag vermietet. Wohnungen, die andere händeringend suchen.

Die Stadt geht von 1300 Wohnungen aus, die deswegen fehlen

Im Münchner Osten werden derzeit mindestens 100 Wohnungen an wechselnde Touristen vermietet, schätzen Peggy Schön und ihre Mitstreiter. Insgesamt geht die Stadt von etwa 1300 Wohnungen aus, die dem Wohnungsmarkt deswegen fehlen. Peggy Schön ist in den vergangenen vier Jahren so etwas wie das Gesicht des Protests gegen diese Art der Zweckentfremdung geworden. „Die Stadt steht diesem Problem machtlos gegenüber“, sagt die Anwohnerin. Dabei ist die Vermietung an Medizintouristen nicht nur für die Nachbarn ein großes Ärgernis – sie ist in München auch illegal.

Die Stadt, in der Wohnraum so knapp und teuer ist wie nirgendwo anders in Deutschland, sucht seit Jahren nach einer Handhabe gegen dieses Problem. Es geht um Menschen, die ihre Wohnung zweckentfremden – also sie nicht als dauerhaften Wohnraum nutzen, sondern zum Beispiel durch wechselnde Weitervermietung Geld verdienen. Seit drei Jahren setzt die Stadt auf „Sonderermittlungsgruppe Ferienwohnungen“. Sieben Mitarbeiter sind aktuell dort beschäftigt; insgesamt arbeiten im Bereich „Zweckentfremdung“ 29 Frauen und Männer. Die Gruppe, deren Name fast nach James Bond klingt, ist beim Sozialreferat der Stadt angesiedelt, Abteilung „Wohnraumerhalt“. Die Büros sind unspektakulär: Schreibtisch, PC, Smartphone. Die Sonderermittler sind alle Verwaltungsfachleute – keine Selbstverteidigungs-, sondern Recherche-Profis.

Hinweise auf eine Zweckentfremdung kann seit Januar jeder Münchner auf einer Online-Plattform der Stadt abgeben, auch anonym. Dabei geht es nicht nur um Medizintouristen, auch dass nutzbare Wohnungen mehr als drei Monate lang leer stehen oder zum Büro umfunktioniert werden, ist nicht erlaubt. Wenn jemand über Portale wie Airbnb sein privates Heim als Ferienwohnung anbietet, ist das unter bestimmten Voraussetzungen kein Problem – wenn es etwa nur um ein Zimmer in der Familienwohnung oder um wenige Tage geht. Wird allerdings die Wohnung länger als acht Wochen im Jahr weitervermietet, gilt das als Zweckentfremdung. Felix Meier (Name geändert) und seine Kollegen von der „Sonderermittlungsgruppe Ferienwohnungen“ müssen im Verdachtsfall genau unterscheiden.

Tipps aus der Nachbarschaft sind wertvoll, sagt der Ermittler

Die Arbeit der Ermittler beginnt am Schreibtisch. Sie klicken sich durch die bekannten Plattformen. Das ist schwieriger geworden – Airbnb und Co. beschreiben die angebotenen Wohnungen nicht mehr so detailliert wie früher, genaue Adressen erscheinen oft erst bei der Buchung. Tipps aus der Nachbarschaft sind wertvoll, sagt Meier. In diesem Fall schreiben er und seine Kollegen den Wohnungseigentümer an mit dem Hinweis, dass der Verdacht auf eine Zweckentfremdung vorliegt. Und sie klären ihn über die rechtlichen Folgen auf.

Im vergangenen Sommer hat der bayerische Landtag auf Drängen vieler Stadtpolitiker das Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum verschärft. Dadurch kann die Stadt München nun bei Verstößen Geldbußen bis zu 500.000 Euro verhängen – zehn Mal so viel wie bisher. Auch beim Sozialreferat ist man froh über die neue Rechtslage. „Wenn Sie bedenken, was man in München mit der Zweckentfremdung von Wohnraum verdienen kann, war die bisherige Obergrenze von 50.000 Euro sehr niedrig“, sagt Sprecherin Hedwig Thomalla.

Und das ist nicht gerade wenig. Wer seine Wohnung acht Wochen lang – was zweckentfremdungsrechtlich unproblematisch wäre – für 50 Euro pro Nacht an Touristen vermietet, verdient damit 2800 Euro. Doch Medizintouristen zahlen oft ein Vielfaches, auch mit Airbnb-Nutzern lässt im Zweifel mehr Geld als mit „normalen“ Mietern machen. Bitter für all jene, die in München verzweifelt eine feste Wohnung suchen. Und Ansporn für die Ermittler, unerlaubte Auswüchse zu unterbinden.

Parallel zum Anschreiben gehen die Sonderermittler den Tipps vor Ort nach. „Wir sehen uns die Wohnung persönlich an“, erklärt Meier. Oft führt der Weg die Ermittler nach Schwabing, Haidhausen oder ins Lehel: Je zentraler das Stadtviertel, desto eher wird auch unerlaubt vermietet. „Wir klingeln an der Tür, fragen, wer dort wohnt und wie lange. Wenn wir zum Beispiel Städtetouristen antreffen, ist das für uns ein Indiz dafür, dass eine Zweckentfremdung vorliegen kann“, sagt Meier. Das neue Gesetz räumt den Mitarbeitern weitergehende Rechte ein. Im Zweifel dürfen sie sogar die Wohnung betreten.

Stehen Koffer im Flur? Spricht der Mieter Deutsch?

Dennoch bleibt es knifflig, einen Verstoß nachzuweisen. „Das ist ein Puzzlespiel“, sagt Meier. „Wir versuchen, vor Ort so viel wie möglich herauszufinden.“ Spricht der Mensch an der Wohnungstür Deutsch als Muttersprache? Stehen Reisekoffer im Flur? Irgendwann fügen sich die Puzzleteile zusammen. Urlauber lenken häufig ein, viele wollen keinen Ärger mit den deutschen Behörden. Trotzdem ist die Arbeit der Ermittler schwierig: „Wenn wir zu dem Schluss kommen, dass eine Zweckentfremdung vorliegt, müssen unsere Bescheide auch vor Gericht wasserfest sein“, betont Meier. „Indizien allein reichen da nicht, wir müssen es quasi mit eigenen Augen sehen.“

Und nicht immer sind die Menschen hinter der Wohnungstür kooperativ. Auch Meier hat Anfeindungen erlebt, deshalb möchte der städtische Mitarbeiter seinen richtigen Namen nicht in der Zeitung lesen. Gerade dort, wo Medizintouristen einquartiert sind, wurden die Ermittler verbal und tätlich angegriffen, zum Teil lassen sich die Sonderermittler von der Polizei begleiten. „Dieses Geschäftsmodell hat sich eine kleine Gruppe in München aufgebaut. Dahinter steckt auch deutlich kriminelle Energie“, sagt Sozialreferatssprecherin Thomalla. In einem Extremfall wurde gegen einen unbelehrbaren Weitervermieter gerade zum wiederholten Mal Ersatzzwangshaft verhängt.

Auch Peggy Schön hat schlechte Erfahrungen gemacht. „Wir haben selbst Anfeindungen erlebt, uns wurde zum Beispiel mit Unterlassungsklagen gedroht“, erzählt sie. Deshalb hält sie es für wichtig, dass Nachbarn Verdachtsfälle auch anonym melden können: „Das ist wichtig zum Schutz der Anwohner.“

Sind die Ermittler nach mehreren Besuchen überzeugt, dass ein Wohnungseigentümer oder Mieter zweckentfremdet, fordern sie ihn schriftlich auf, das zu unterlassen oder sich eine Genehmigung zu besorgen. Die Hürden für letzteres sind hoch. Viele lenken dann ein. „Die meisten Menschen sind ja rechtstreu“, meint Meier. „Aber es gibt einige Hartnäckige, die sich nicht an die Regeln halten.“

17.000 Menschen in München warten auf eine Sozialwohnung

Im Jahr 2017 hat die Stadt 298 illegale Zweckentfremdungen beendet. In den vier Jahren davor waren es 798. Bedenkt man, dass in München etwa 9000 Menschen als wohnungslos gemeldet sind und noch einmal etwa 17.000 auf eine Sozialwohnung warten, löst diese Erfolgsquote kaum die Probleme der Stadt, betonen Bürgervereine wie das „Bündnis Bezahlbares Wohnen“. Sonderermittler Meier dagegen sagt: „Ich denke, unsere Arbeit ist wichtig. Der Wohnungsmarkt in München ist überhitzt – ohne die Sonderermittler wäre er es noch mehr.“

Derzeit ist München neben Puchheim im Kreis Fürstenfeldbruck die einzige Stadt in Bayern, die eine Zweckentfremdungssatzung anwendet. Doch Mieterschutzverbände wollen auch andere Kommunen dazu motivieren. Möglich ist eine solche Satzung laut Gesetz für Gebiete, in denen „die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist“. Nürnberg hat seine Satzung vor einigen Jahren aus Kostengründen abgeschafft, nun wird wieder darüber diskutiert, auch in Regensburg.

Andere Städte gehen andere Wege, um ihr Mietwohnungsangebot zu schützen: Lindau etwa hat mittelfristig ein Verbot erlassen, weitere Ferienwohnungen zu bauen, Oberstaufen im Oberallgäu arbeitet mit einer Zweitwohnungssteuer für Feriendomizile. Augsburg setzt bislang lieber auf ein Leerstandsmanagement in Kooperation mit den Eigentümern.

In München ist die neue Satzung seit Dezember in Kraft. Peggy Schön reicht das noch nicht aus, ebenso wie anderen im Arabellapark oder in ähnlich betroffenen Wohnlagen. „Wenn man es nicht schafft, auch Wohnungen zu räumen, werden sich die professionellen Zweckentfremder nicht abschrecken lassen“, fürchtet Schön. Sie will deshalb nun eine Petition in den Landtag einbringen, in der sie genau das fordert: Als letztes Mittel soll das Gesetz bei permanenten Zweckentfremdern künftig auch eine Räumung erlauben. Dann, hofft Schön, müssen die Sonderermittler auch nicht mehr so oft in den Arabellapark fahren.