Hier entstehen Augsburgs exklusivste Wohnungen

In früheren Jahrzehnten sind hier Nachrichten in alle Welt gegangen, Betriebsamkeit erfüllte die Räume. Das frühere Telegrafenamt im Stadtjägerviertel in Augsburg zeugt vom Aufbruch, den Deutschland vor hundert Jahren erfasst hat. Im Stil des Expressionismus entstand ein markanter Bau mit Backsteinfassade, hohen Decken, kantigen Formen, großen Fenstern und lichten Räumen, der bis heute modern wirkt. Das Baudenkmal gilt als ein Juwel der Architekturgeschichte in der Stadt. Doch Telegramme schickt längst keiner mehr, mangels Nutzung hat die Post das Gebäude nach der Jahrtausendwende endgültig aufgegeben. Entstehen sollen jetzt an diesem Ort 92 exklusive Wohnungen und Stadthäuser mit Loft-Charakter.

Die Bilder zeigen helle, offene Räume und Wohnungen, modern eingerichtet. Wer würde hier nicht einziehen wollen? Das Unternehmen Klaus Bau aus Augsburg, das sich an dieses besondere Projekt gewagt hat, schielt dabei insbesondere auch auf Käuferinnen und Käufer aus München. Das Projekt illustriert, wie sich der Immobilienmarkt in der Augsburger Region verändert und die Metropolen zusammenwachsen.

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Projekt in Augsburg: „Wir rechnen jede Woche mit der Baugenehmigung“

Im früheren Telegrafenamt läuft der Rückbau. Fußböden und Möbel sind entfernt. „Es gibt keine tragenden Zwischenwände, alles ist auf Stützen gebaut“, erklärt Manfred Ruhdorfer, Geschäftsführer der Klaus Wohnbau GmbH, der die Begeisterung für das Gebäude in der Stimme trägt. „In den 20er Jahren hat man bereits visionär gedacht“, sagt er. „Das Gebäude ist so gebaut, dass es für andere Funktionen genutzt werden kann.“ Architekt Wilhelm Wichtendahl (1902 – 1992) hatte das Bürogebäude im Stil des Neuen Bauens geplant. Die leeren Räume zu sehen, ist eine Chance: Denn für die Wohnungen werden bald neue Wände eingezogen. „Das Projekt verbindet den Erhalt eines bedeutenden Baudenkmals mit einer nachhaltigen innerstädtischen Nachverdichtung“, sagt Ruhdorfer. „Es wird jetzt relativ schnell weitergehen.“

Denn die Vorgeschichte des Projekts ist länger: Klaus Bau hatte das Telegrafenamt bereits 2015 gekauft. „Inzwischen sind wir im zehnten Jahr, dabei war zum Kaufzeitpunkt schon vieles mit dem Denkmalschutz abgestimmt“, sagt Ruhdorfer. Angedacht war, mit benachbarten Grundstücken der Telekom und der Firma Geiger ein ganzes Quartier zu entwickeln, inklusive Einzelhandel und Bäckerei. Doch die Planungen zogen sich. „Wir haben eine Schleife nach der anderen gedreht. Nach drei Jahren sind manche Gutachten nicht mehr aktuell und müssen neu erstellt werden“, erinnert er sich. Jetzt sei die Endlosschleife aufgebrochen: Das Projekt ist als eigenständiger Bebauungsplan aus dem Gesamtplan gelöst, der Bauantrag eingereicht. „Wir rechnen jede Woche mit der Baugenehmigung.“ Dann kann der Umbau starten. Die Fertigstellung ist Mitte bis Ende 2028 geplant. 

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In Augsburg entstehen 1- bis 5-Zimmerwohnungen

Insgesamt entstehen über 10.000 Quadratmeter Wohnfläche. Es gibt 1- bis 5-Zimmerwohnungen im Hauptgebäude, dazu Stadthäuser, aber auch Apartments für Studenten und Azubis. Unter dem Innenhof ist eine Tiefgarage geplant. Verkaufsstart war vergangenes Jahr, Klaus Bau erlebte dabei regelrechte „Begeisterung“, obwohl es am Immobilienmarkt derzeit alles andere als leicht ist. Das Unternehmen zählte rund tausend Vormerkungen. Vor allem bei den Wohnungen war das Interesse groß. „Binnen weniger Wochen gingen zahlreiche Reservierungen ein“, sagt Ruhdorfer. Auch die kleineren Stadthäuser Richtung Innenhof sind zum Teil vergeben. Einige Objekte sind aber noch zu kaufen. Unter anderem große Atriumlofts, die in der früheren Wartungshalle geplant sind.

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Ein Blick in die Wartungshalle: Dem Besucher öffnet sich ein lichter Raum, hoch wie eine Kirche. In dieser Gebäudehülle entstehen mehrgeschossige Lofts. In der Ecke könnte ein Kran noch immer seinen Dienst versehen. Er wird im Sinne des Denkmalschutzes bleiben und in die Lofts integriert werden. Die Einheiten sind teilweise per Pkw über die Tiefgarage zu erreichen, die Räume im Galeriebereich bis zu neun Meter hoch, es gibt einen Vorgarten und rückwärtig eine Atriumterrasse. Mit 152 bis 222 Quadratmeter Nutzfläche zählen die Atriumlofts und Galeriehäuser zu den Filetstücken. Man muss sie sich aber auch leisten können. 

Die exklusiven Wohnungen in Augsburg kosten teilweise mehr als eine Million Euro

Für eine 5-Zimmerwohnung mit 142 Quadratmetern ruft Klaus Bau rund 1,2 Millionen Euro auf, für die Galeriehäuser mit 189 Quadratmetern sind es rund 1,4 Millionen Euro. Das Spitzenobjekt, ein Loft mit über 200 Quadratmetern Fläche, kommt auf fast 1,8 Millionen Euro. „Die Raumhöhe beträgt aber auch bis zu neun Metern“, sagt Ruhdorfer, Aufzüge machen das Wohnen barrierefrei. Ein Investor wird zudem für die Studentenapartments gesucht, die im Querbau mit der markanten historischen Uhr entstehen sollen.

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„Mit den Stadtjägerlofts entstehen Wohnungen und Häuser für Menschen mit hohem Anspruch an Architektur, die individuell wohnen wollen“, beschreibt Ruhdorfer das Käuferspektrum. Für die Immobilien hätten sich Anwälte, Architekten, Wirtschaftsprüfer interessiert. „Vom Arzt bis zum Unternehmer sind viele neugierig geworden.“ Großes Interesse kam aus der Landeshauptstadt. „Ich habe viele Gespräche mit Münchnern geführt. Diese sagen: Ein solches Objekt finden wir in München nicht, warum also nicht nach Augsburg ziehen?“ Theater, Innenstadt, Bahnhof seien fußläufig in der Nähe.

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„Kaufpreise von 8000 Euro pro Quadratmeter hören sich in Augsburg viel an“

Manfred Ruhdorfer versteht, dass der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum groß ist, er weiß, dass sich die allermeisten die Wohnungen im Stadtjägerviertel nicht leisten können. Trotzdem sieht er keine andere Möglichkeit: „Wir hören häufig den Vorwurf, wir würden ausschließlich hochpreisige Wohnungen bauen. Es geht aber leider nicht billiger, man kann in einem denkmalgeschützten Objekt in dieser Lage ohne Verluste keine Sozialwohnungen einbauen.“ In der neuen Wohnanlage bleiben durch den Denkmalschutz viele Details aus dem früheren Telegrafenamt erhalten, von Fenstern aus den 20er Jahren bis zur Drehkurbel, um die Oberlichter zu öffnen. Der Energiestandard dagegen wird dem eines Neubaus ähneln, das Objekt wird an die Fernwärme angeschlossen.

„Kaufpreise von 8000 Euro pro Quadratmeter hören sich in Augsburg viel an, in München würden wir aber von 16.000 bis 17.000 Euro sprechen“, sagt Ruhdorfer. „In München kosten drei Zimmer im Neubau in guter Lage rund 1,3 Millionen Euro, wie soll hier ein Haus mit Dachgarten billiger sein?“, illustriert er es.

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Tatsache ist, dass der Druck aus München auf das Umland steigt. Positiv formuliert, wachsen die Städte zusammen. Das gilt für Arbeits- wie für den Immobilienmarkt. Jeden Tag verlassen rund 11.000 Beschäftigte Augsburg, um nach München zur Arbeit zu pendeln. Umgekehrt arbeiten nur rund 2100 Münchner am Lech. Die Immobilienpreise steigen durch die Nähe zu München und die Mieten mit ihnen. „Augsburg ist die München-Pendler-Stadt Nummer eins, der Mietmarkt bleibt angespannt“, sagte kürzlich Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. Besonders kleine, bezahlbare Wohnungen sowie familiengerechte 3- bis 4-Zimmer-Einheiten seien stark nachgefragt, wodurch der Druck auf die Mietpreise weiter zunehme.

Stadtjägerviertel in Augsburg: Selbstnutzer haben steuerliche Vorteile

Wer im Stadtjägerviertel zugreift, hat diese Konkurrenz nicht zu fürchten. Er erwirbt nicht nur ein besonderes Objekt, sondern kann auch steuerliche Vorteile nutzen. Für Selbstnutzer gilt zum Beispiel, dass sie zehn Jahre lang neun Prozent auf die Denkmal-Sanierungskosten abschreiben können. Klaus Bau nennt ein Beispiel für einen Kaufpreis von einer Million Euro: Die Sanierungskosten lägen hier bei 617.000 Euro, jährlich ließen sich also 55.500 Euro abschreiben. Je nach persönlichem Steuersatz lassen sich im Monat bis zu 1944 Euro Steuer sparen.

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Wenn das Objekt im Stadtjägerviertel eine wohlhabendere Bevölkerung anzieht, sieht Ruhdorfer darin keinen Nachteil: „Denn was fehlt Augsburg bisher? – Kaufkraft“, sagt er.