Nebenkosten: Heizkostenabrechnung auf Fehler prüfen: Diese Fragen helfen

Ärger, Streit und sogar gerichtliche Auseinandersetzungen: Die Abrechnung der Betriebskosten in einem Haus sorgt immer wieder für Probleme. Darunter fallen auch die Heizkosten. "Generell haben Abrechnungen ein hohes Fehlerpotenzial", sagt Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Mieter sollten ihre Abrechnung der Heizkosten daher prüfen und Probleme gemeinsam mit ihrem Vermieter lösen. So gehen Mieter vor: 

Ist die angegebene Wohnungsgröße korrekt?

Bei Betriebs- und Heizkostenabrechnungen zählt die tatsächliche Wohnfläche. Das geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) hervor (Az.: VIII ZR 220/17). "Damit fällt die alte Praxis weg, dass die im Mietvertrag genannte Wohnungsgröße ausschlaggebend ist, es sei denn, sie weicht mehr als zehn Prozent von der tatsächlichen Wohnungsgröße ab", erklärt Ulrich Ropertz, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbunds.

Sind Abrechnungs- und Nutzungszeitraum korrekt?

"Das ist vor allem nach einem Mieterwechsel wichtig", sagt Barbara Saerbeck, Referentin des Projektes Marktwächter Energie beim Verbraucherzentrale Bundesverband. "Dann kann der Nutzungszeitraum kürzer sein als der Abrechnungszeitraum, der in der Regel ein Jahr beträgt." Vorsicht: Eine einfache zeitbezogene Aufteilung der Heizkosten auf die Monate im Jahr ist nicht zulässig. Hier muss ein spezielles Rechenverfahren angewendet werden, das den Witterungsverlauf im Kalenderjahr berücksichtigt.

Grundsätzlich gilt: Sind Vorauszahlungen mit dem Mieter vereinbart, muss einmal jährlich abgerechnet werden. Vermieter, die die Betriebskosten nach dem Kalenderjahr abrechnen, müssen sicherstellen, dass das Schreiben bis zum 31. Dezember des Folgejahres beim Mieter ankommt. "Wird diese Frist nicht eingehalten, bleibt der Vermieter in der Regel auf Nachforderungen sitzen", sagt Wagner.

Ist die Höhe der Energiekosten plausibel?

Zur Einschätzung dieses Punktes hilft es, die Bezugspreise zu kennen. Folgende Preise mit Stand vom 1. Juni 2018 können Verbraucherzentrale Bundesverband als Orientierung dienen: Erdgas kostete 5 bis 6 Cent pro Kilowattstunde Energie (kWh), Heizöl 65 bis 75 Cent pro Liter. Für Fernwärme waren es 90 bis 150 Euro pro Megawattstunde (MWh) und für Flüssiggas 40 bis 60 Cent pro Liter.

Wurde verbrauchsabhängig abgerechnet?

Mitunter machen Vermieter die von ihnen beglichenen Rechnungen von Energieversorgern zur Grundlage der Heizkostenabrechnung ihrer Mieter. "Das ist unzulässig", betont Expertin Wagner. "Entscheidend ist vielmehr der Verbrauch. Ein wesentlicher Teil der Kosten muss verbrauchsabhängig abgerechnet werden, je nach Mietvertrag mindestens 50 und höchstens 70 Prozent." Der Rest wird pauschal auf die Wohnfläche verteilt.

Wurden nur zulässige Positionen aufgeführt und ist die Höhe plausibel?

Folgendes darf laut Heizkostenverordnung auf die Mieter umgelegt werden: die Kosten für den Betriebsstrom der Heizung, die bei drei bis sechs Prozent der Brennstoffkosten liegen sollten, sowie die Kosten für die Wartung der Heizungsanlage. Liegen sie über fünf Prozent der Energiebezugskosten, ist eine Prüfung empfehlenswert. Dazu kommen Kosten für den Schornsteinfeger inklusive der Emissionsmessung sowie Kosten für die Bedienung, die Überwachung und die Pflege der Heizung. Auch die Zahlungen für die Überlassung der Erfassungsgeräte werden umgelegt, genauso wie die Kosten für die Erstellung der Abrechnung und einer Verbrauchsanalyse.

Wie wurden die Kosten für Warmwasser berechnet?

"Häufig dient die zentrale Heizungsanlage nicht nur der Beheizung, sondern auch der Warmwasserbereitung", erklärt Saerbeck. "In diesem Fall müssen zunächst die Gesamtkosten entsprechend der Heizkostenverordnung in die Bereiche Heizung und Warmwasser aufgeteilt werden." Um die für die Warmwasserbereitung verwendete Energiemenge zu messen, verlangt die Heizkostenverordnung seit 2014 den Einbau eines Wärmemengenzählers. Der so ermittelte Wert wird dann vom Gesamtenergieverbrauch abgezogen, so dass die Differenz der Heizung zugeordnet werden kann. 

"Nur in Ausnahmefällen darf der Anteil für die Warmwasserbereitung mit Hilfe einer in der Heizkostenverordnung hinterlegten Gleichung bestimmt werden", erklärt Saerbeck. "Und zwar nur dann, wenn die Ausstattung mit einem Wärmemengenzähler unzumutbar hoch ist, also zum Beispiel aus technischer oder baulicher Sicht zu aufwendig ist." Liegt kein plausibler Grund für das Fehlen eines Warmwasserzählers vor, sollte der Mieter die Rechnung als nicht korrekt zurückweisen und den Einbau eines zentralen Wärmemengenzählers verlangen.

Ist die Höhe des Warmwasserverbrauchs plausibel?

Der Durchschnittsverbrauch für Warmwasser liegt bei 35 bis 40 Liter (60 Grad) pro Person und Tag oder 13 bis 15 Kubikmeter pro Person und Jahr. Auch ein Vergleich mit dem Gesamtwasserverbrauch, der meist in der Nebenkostenabrechnung angegeben wird, ist hilfreich. Rund 30 Prozent des Gesamtwasserverbrauchs lässt sich dem Warmwasser zuordnen.

Wie komme ich bei Zweifeln an meiner Abrechnung an Belege?

"Mieter haben das Recht, ihre Betriebskostenabrechnung auf Herz und Nieren zu prüfen", erklärt Ropertz. Dazu gehört auch, dass sie Einsicht in die zugrunde liegenden Verträge, Versicherungspolicen, Rechnungen oder Bescheide nehmen können. Der Vermieter muss diese Belegkontrolle ermöglichen, zum Beispiel in seinem Büro. Hier darf der Mieter die Belege auch fotografieren. Der Vermieter kann dies nicht verweigern, entschied das Amtsgericht München (Az.: 412 C 34593/08). "Allerdings haben Mieter keinen Anspruch auf Zusendung der Rechnungsunterlagen in Kopie." Dies könnten sie nur fordern, wenn die Belegkontrolle im Vermieterbüro unzumutbar wäre (Az.: VIII ZR 78/05 und VIII ZR 71/06, beide vom BGH). (dpa, tmn)