Mietrecht: Rechte und Pflichten: Was tun, wenn der Vermieter die Kündigung schickt?

Im ersten Viertel des Jahres ist bei Millionen Bundesbürgern traditionell das Geld knapp. Die vielen Ausgaben zu Jahresbeginn und all die Vorauszahlungen für 2020 sorgen für Ebbe auf den Konten – und häufig für geplatzte Daueraufträge. Ulrich Ropertz, der Sprecher des Deutschen Mieterbunds in Berlin, mahnt aber: „Was Mieter mit finanzieller Durststrecke jetzt unbedingt vermeiden sollten, ist, mit der Miete in Verzug zu geraten oder nicht mehr pünktlich zu zahlen.“ Mietschulden können schnell zur existenziellen Bedrohung werden. Denn Vermieter dürfen schon bei Rückständen von einer Monatsmiete plus einem Cent kündigen. Die Räumungsklage folgt oft auf dem Fuß. Selbst wer flugs nachzahlt, kriegt den Rauswurf nicht immer vom Tisch. Ein Überblick über Rechte und Pflichten der Mieter.

Warum Bewohner von Mietwohnungen Mietrückstände vermeiden sollten

Mit Mietrückständen geht es los Hat jemand einen unbefristeten Mietvertrag und zahlt pünktlich die Miete, kann ihn kein Vermieter so leicht auf die Straße setzen. Aber: Sobald ein Mieter seiner Zahlungsverpflichtung nicht mehr nachkommt, ständig verspätet oder nur Teilsummen überweist, schlimmstenfalls gar nichts, kann ihn auch das beste Mietrecht nicht vor dem drohenden Verlust der Wohnung schützen. Mietrückstände sind mit der häufigste Kündigungsgrund in Deutschland, gleich nach der Eigenbedarfskündigung. „Wer merkt, dass er vorübergehend oder gar dauerhaft nicht flüssig ist, sollte alles daran setzen, sich so früh wie möglich mit seinem Vermieter in Verbindung zu setzen“, rät Ropertz. „Es ist wichtig, mit dem Vermieter zu reden und zu versuchen, eventuell ein neues Zahlungsziel zu vereinbaren“, rät auch Julia Wagner, Rechtsexpertin des Eigentümerverbands Haus & Grund Deutschland in Berlin. Auch Vermieter müssten kalkulieren können. Viele haben finanziert. Fehlen Mieteinnahmen, fangen auch bei ihnen die Schwierigkeiten an.

Wann der Vermieter auf jeden Fall kündigen darf Angenommen, Herr und Frau Müller sind im Januar die Mietzahlung komplett schuldig geblieben und können auch im Februar null Euro überweisen. Bei Nicht-Zahlung an zwei aufeinanderfolgenden Terminen hat der Vermieter sofort das Recht, fristlos zu kündigen. Das gilt auch, wenn die Mietkaution in Höhe der zweifachen Monatsmiete oder höher nicht beglichen wird. Andere Konstellation: Zahlen die Müllers in der ersten Jahreshälfte, also monatelang, nur Teilsummen und geraten damit in Höhe von zwei Monatsmieten in Rückstand, darf der Vermieter ebenfalls fristlos kündigen. Auch ständiges Hinauszögern des Zahlungstermins, meist der dritte Werktag im Monat, muss ein Vermieter nicht hinnehmen. Angenommen, die Müllers überweisen die Miete permanent zu spät. Dann kann der Vermieter sie abmahnen und – sollten sie ihr Verhalten nicht ändern – fristlos kündigen, wie der Bundesgerichtshof bestätigte (BGH, VIII ZR 364/04). Das gilt selbst dann, wenn er anfangs gutmütig war und die verspäteten Zahlungen lange duldete, wie das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg entschied.

Was müssen Mieter tun, wenn eine fristlose Kündigung kommt?

Wenn die fristlose Kündigung kommt Wer sie im Briefkasten hat, steckt in unmittelbaren Schwierigkeiten. Die Kündigungsfrist beträgt schlimmstenfalls nur 14 Tage, sagt Ropertz. Die Räumungsklage folgt meist auf dem Fuß. Spätestens jetzt sollten säumige Mieter wie die Müllers alle Hebel in Bewegung setzen, um die Mietschulden rasch zu begleichen. Unter Umständen springen Sozialamt oder Arbeitsamt ein. Leihen Freunde oder Verwandte das Geld, müssen sie bei der Überweisung klar machen, dass sie für den Mieter zahlen, wie das Landgericht Itzehoe entschied (Az. 9 S 34/14). Ohne Zuordnung wortlos überweisen hilft nicht. Wer es schafft, seine Mietschulden allerspätestens zwei Monate ab Zustellung der Räumungsklage bis auf den letzten Cent zu tilgen, kann den Verlust der Bleibe noch abwenden. Kündigung und Räumungsklage sind dann hinfällig. Mit einer solchen Nachzahlung kann sich der Mieter aber nur einmal in zwei Jahren retten.

Bei doppelter Kündigung ist besondere Aufmerksamkeit geboten Höllisch aufpassen sollten säumige Mieter, die mit der fristlosen noch eine fristgerechte Kündigung bekommen. Eine solche Doppelkündigung ist an typischen Formulierungen zu erkennen wie „Außerdem kündige ich den Mietvertrag wegen der Verletzung wesentlicher Pflichten hilfsweise auch noch fristgerecht zum ...“ Das Tückische am zweifachen Rauswurf: Der Betroffene kann seine Wohnung selbst dann noch verlieren, wenn er den Mietrückstand rechtzeitig ausgleicht. Denn: Die Nachzahlung schafft lediglich die außerordentliche, fristlose Kündigung aus der Welt. Die ordentliche, fristgerechte bleibt bestehen. „Mietern lässt sich dann nur schwer vermitteln, dass sie trotz getilgter Mietschulden doch noch raus müssen, nur später“, berichtet Ropertz. Dem Gekündigten bleiben etwa sechs oder neun Monate Zeit, eine neue Wohnung zu suchen.

Wo können säumige Mieter Hilfe finden?

Was tun? Wer eine fristlose oder gar doppelte Kündigung kriegt, sollte sich Rat beim Fachanwalt oder beim Mieterverein holen. Unabhängig davon, ob die Kündigung tatsächlich wirksam ist oder nicht, darf der Vermieter nicht einfach die Schlösser austauschen. Will er den Mieter loswerden, muss er mithilfe einer Räumungsklage am Amtsgericht einen Räumungstitel erwirken. Solange das Mietverhältnis besteht, kann der säumige Zahler auch nicht einfach vom Vermieter verlangen, die geleistete Kaution „abzuwohnen“, erklärt Wagner. Erst nach Ende des Mietverhältnisses darf der Eigentümer die Kaution einbehalten, um sein Minus auszugleichen.