Mietminderung: Zahlen Mieter weniger, wenn die Gefahr von Schimmelbildung besteht?

Vor dem Bundesgerichtshof haben zwei Kläger geklagt, die beide in Wohnungen derselben Vermieterin in Gelinde in Schleswig-Holstein leben. Sie sind sicher sicher, dass in ihren vier Wänden eine erhöhte Gefahr auf Schimmelbildung besteht und wollen deswegen weniger Miete zahlen. Die Vermieterin hat bereits in einem vorherigen Fall am Landgericht verloren. Nun geht der Fall vor dem BGH in die nächste Runde.

Worum geht es genau? Die Wohnungen der Kläger sind aus den Jahren 1968 und 1971. Sie haben eine Wohnfläche von 61 beziehungsweise von 73 Quadratmetern. Einschließlich der Nebenkosten zahlen die Kläger eine monatliche Miete von 489,41 beziehungsweise von 620 Euro. Das Amtsgericht Reinbek und das Landgericht Lübeck haben bereits entschieden, dass die Miete durch die Gefahr der Schimmelbildung gemindert werden müsse. Gleichzeitig sei die Vermieterin aufgefordert worden, die Mängel zu beseitigen und eine Innendämmung anzubringen. Kostenpunkt dafür: 12.000 Euro.

Warum droht in den Wohnungen eine erhöhte Schimmelgefahr? Besonders an den Außenwänden bestehe in den Monaten Oktober bis März eines jeden Jahres eine "Gefahr auf Schimmelpilzbildung", heißt es im Vorbericht des Bundesgerichtshofes. Die Gefahr könne auch nicht durch die "alltagsüblichen Lüftungs- und Heizverhalten" der Mieter verhindert werden. Grund dafür seien geometrische Wärmebrücken in den Wohnungen.

Gericht: Querlüften für Mieter nicht zumutbar

Von einem Mieter könne nicht verlangt werden, dass er ein Schlafzimmer auf mehr als 16 Grad und die übrigen Zimmer auf mehr als 20 Grad beheize oder darauf verzichte, seine Möbel ohne Abstand an den Außenwänden aufzustellen. Auch ein sogenanntes Querlüften („Durchzug“) könne dem Mieter nicht abverlangt werden, vielmehr sei lediglich ein zweimaliges Stoßlüften von bis zu zehn Minuten pro Tag zumutbar. Bei alledem komme es auch nicht darauf an, wieviel Feuchtigkeit durch das konkrete Nutzungsverhalten der jeweiligen Mieter entstehe, solange es sich im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs (Aufenthalt, Waschen, Kochen, Duschen etc.) bewege.

Sei unter den genannten Bedingungen nicht sichergestellt, dass es zu keiner Schimmelpilzbildung komme, liege bereits hierin ein bauseits bedingter und vom Vermieter zu vertretener Mangel, so dass es nicht darauf ankomme, ob Schimmel auch tatsächlich aufgetreten sei. Für die Annahme eines Mangels sei es bereits ausreichend, dass der Mietgegenstand aufgrund einer bestimmten Beschaffenheit jederzeit beeinträchtigt werden könne (sogenannte "Mangelgefahr").

Wie argumentiert die Vermieterin? Sie macht geltend, dass die bloße Gefahr einer Schimmelpilzbildung schon grundsätzlich keinen Sachmangel der Wohnungen darstelle, wenn sie durch den bei ihrer Errichtung maßgeblichen technischen Standard bedingt sei. Nach den Ausführungen des gerichtlichen Sachverständigen handele es sich bei den betreffenden Wärmebrücken auch keineswegs um eine Besonderheit der Wohnungen der Kläger, sondern um ein Phänomen, welches sämtliche Wohnungen in Deutschland aus der Bauzeit von 1947 bis 1978 betreffe, sofern sie nicht nachträglich wärmegedämmt worden seien.

Schimmelpilzgefahr: BGH-Urteil vielleicht schon am Mittwoch

Dass die Wohnungen vorliegend insofern einen alters- und bauzeitgemäßen Zustand aufwiesen und deshalb nicht denselben Wohnkomfort böten wie eine moderne Neubauwohnung, schlage sich nicht zuletzt auch in den günstigen Mieten nieder. Überdies sei das dem Mieter zumutbare und erforderliche Lüftungsverhalten nicht anhand starrer Grenzen zu bestimmen, sondern habe sich an dem eigenen Nutzungsverhalten sowie dem bauzeitlichen Zustand der Wohnung auszurichten.

Wann wird verhandelt? Der Fall wird am Mittwoch, 5. Dezember, vor dem BGH in Karlsruhe verhandelt. Ein Urteil ist am selben Tag oder später möglich. (AZ/dpa)