Grundsteuer: Die Frist für die Grundsteuerabgabe endet - das muss man nun wissen

Ab dem Jahr 2025 wird die Grundsteuer erstmals nach den neuen Regeln erhoben. Die Vorbereitungen laufen längst - und sorgen bei vielen Betroffenen für Ärger. Jeder, der am 1. Januar 2022 Eigentümerin oder Eigentümer eines Grundstücks oder eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft war, muss eine Grundsteuererklärung abgeben. Nachdem die Frist dafür bereits einmal verlängert wurde, läuft sie nun am 31. Januar endgültig ab. Wie es danach weitergeht. 

Wann steht fest, wie viel man bezahlen muss?

Nachdem ein großer Teil der 36 Millionen fälligen Grundsteuererklärungen für ganz Deutschland erst zum Ende der Abgabefrist eingegangen ist, dürfte es etwas dauern, bis die Finanzämter diesen Berg abgearbeitet haben. Die Höhe der fälligen Steuer hängt am Ende von den Hebesätzen der jeweiligen Kommune ab. Diese Sätze werden wohl erst 2024 festgelegt und anschließend die Grundsteuerbescheide versandt. Erst dann ist klar, wie hoch die Grundsteuer ab 2025 ist. Das Bayerische Landesamt für Steuern rechnet damit, dass es in jeder Kommune zu Verschiebungen kommt - manche werden weniger, manche werden mehr als bisher zahlen müssen. Die Grundsteuerreform soll aber aufkommensneutral sein, so lautet das Versprechen der Politik. Das heißt, insgesamt sollen die Grundsteuereinnahmen einer Kommune nach der Reform nicht höher sein als davor.

Wie wird die Grundsteuer berechnet?

Bayern hat eine entsprechende Möglichkeit im Bundesgesetz genutzt, um ein eigenes Grundsteuergesetz zu verabschieden. Im Freistaat gilt daher ein reines Flächenmodell. Der Wert eines Grundstücks oder seine Lage spielen für die steuerliche Bewertung keine Rolle, ebenso wenig das Alter oder der Zustand eines Gebäudes. Es zählen allein Grundstücks- und Gebäudeflächen, welche mit festgelegten Äquivalenzzahlen multipliziert werden. Diese betragen für Gebäudeflächen immer 0,50 Euro pro Quadratmeter und für Grund und Boden 0,04 Euro pro Quadratmeter. Daraus ergibt sich ein Äquivalenzbetrag, der mit der Grundsteuermesszahl multipliziert wird.

Die Grundsteuermesszahl beträgt für Grund und Boden sowie für Gebäudeflächen 100 Prozent. Bei Wohnflächen wird nur mit 70 Prozent gerechnet, bei denkmalgeschützten Gebäuden, sozialem Wohnungsbau und Wohngebäuden, bei denen eine enge räumliche Verbindung mit einem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft besteht, reduziert sich die Grundsteuermesszahl um weitere 25 Prozent. Klingt kompliziert? Ist aber noch nicht alles: Der errechnete Betrag muss dann erst noch mit dem Hebesatz der Gemeinde multipliziert werden, das Ergebnis ist dann der Betrag der fälligen Grundsteuer.

Was sind die häufigsten Fehler beim Erstellen der Grundsteuererklärung?

Zu den häufigsten Fehlern beim Ausfüllen der Erklärung gehört nach Angaben des Bayerischen Landesamtes für Steuern, dass Bürgerinnen und Bürger die Nutzfläche ihrer Garage vollständig angeben, ohne den hierfür vorgesehenen Freibetrag von 50 Quadratmetern auszuschöpfen. Wer etwa ein Wohnhaus mit Garage oder eine Eigentumswohnung mit Tiefgaragenstellplatz hat, muss dafür nur die Nutzfläche angeben, die den Freibetrag von 50 Quadratmetern übersteigt. Auch wenn es mehrere Garagen gibt, deren Fläche zusammen die 50 Quadratmeter nicht übersteigt, kann als Wert null Quadratmeter angegeben werden. Stellplätze im Freien und Carports müssen generell nicht eingetragen werden.

Ursache für teure Fehler sind demnach auch die Angaben zu Nebengebäuden wie Schuppen oder Gartenhäuser. Wenn sie in der Nähe des Wohnhauses oder der Wohnung liegen, zu der sie gehören, müssen sie nur angesetzt werden, wenn die Gebäudefläche größer als 30 Quadratmeter ist - und zwar für alle Nebengebäude zusammen. Ganz wichtig ist zudem, zwischen Wohnfläche und Nutzfläche zu unterscheiden. Bürgerinnen und Bürger machten bei Gebäuden, die ausschließlich zu Wohnzwecken dienen, oftmals Angaben zur Nutzfläche, obwohl nur die Wohnfläche anzugeben ist. Zubehörräume wie Kellerräume, Waschküchen, Heizungsräume gehörten nicht zur Wohnfläche und dürften daher von der Gesamtfläche abgezogen werden. 

Welche Regeln gelten für unbebaute Grundstücke?

Die Grundsteuer ist nicht nur für Wohneigentum fällig. Auch für unbebaute Grundstücke ist eine Erklärung fällig. Dabei gilt es zunächst zu klären, ob das entsprechende Grundstück der Grundsteuer A (Betriebe der Land- und Forstwirtschaft) unterliegt - und entsprechend günstiger sein dürfte - oder die Grundsteuer B (Grundstücke des Grundvermögens) fällig wird. Die Einordnung kann im Einzelfall knifflig sein, aber grundsätzlich gilt: Für Grundstücke, die in einem Bebauungsplan als Bauland festgesetzt sind, auf denen die Bebauung sofort möglich ist oder bei denen die Bebauung in benachbarten Bereichen bereits begonnen hat, wird immer die Grundsteuer B fällig. Gleiches gilt, wenn zu erwarten ist, dass die Grundstücke innerhalb von sieben Jahren zu anderen Zwecken, wie etwa als Bauland, Gewerbeland oder Industrieland, genutzt werden. 

Können Fehler nachträglich korrigiert werden?

Wer seine Erklärung pünktlich abgegeben hat, aber nun feststellt, dass sie fehlerhaft ist, kann dies noch korrigieren. Am einfachsten funktioniert dies, wenn man noch keinen Bescheid des zuständigen Finanzamts erhalten hat. Falls die Erklärung elektronisch über Elster abgegeben wurde, kann das Dokument verbessert und noch einmal vollständig neu eingereicht werden. Dazu muss man unter dem Punkt "Meine Formulare" auf "übermittelte Formulare" gehen und über die Schaltfläche "Aktionen" die Informationen in eine neue Erklärung übernehmen, berichtigen und neu einreichen. Es wird dann automatisch die neuere Fassung berücksichtigt. Wer die Erklärung in Papierform eingereicht hat, muss ebenfalls nur eine korrigierte Fassung auf einem neuen Vordruck abgeben.

Wie legt man Einspruch ein?

Ist der Bescheid des Finanzamts bereits angekommen, muss innerhalb der Einspruchsfrist mit Hinweis auf den Fehler Einspruch eingelegt werden. Das geht ebenfalls über Elster oder in Papierform. Wichtig ist: Sind aus Sicht des Betroffenen mehrere Bescheide falsch (zum Beispiel Bescheide über die Grundsteueräquivalenzbeträge und den Grundsteuermessbetrag), muss gegen alle Bescheide jeweils ein eigener Rechtsbehelf eingelegt werden. Die geltenden Fristen und die Adresse, an die der Einspruch gesandt werden muss, sind in der Rechtsbehelfsbelehrung des Bescheids aufgeführt.

Wird der Fehler erst nach Ablauf der Frist an das zuständige Finanzamt gemeldet, werden die Bescheide – sofern eine Korrektur verfahrensrechtlich nicht mehr möglich ist – laut Landesamt für Steuern grundsätzlich zumindest für die Zukunft angepasst. Wird der Fehler auf diese Weise vor dem 1. Januar 2025 richtiggestellt, haben ursprünglich falsche Angaben im Ergebnis keine Auswirkung auf die fällige Grundsteuer.

Der Präsident der Bundessteuerberaterkammer, Hartmut Schwab, warnt aber, Fehler in diesem Grundlagenbescheid könnten später nicht mehr gegenüber den Folgebescheiden mit Erfolg angegriffen werden. Darum sollten die Bescheide genau geprüft werden. Der Einspruch müsse zunächst nicht begründet werden, es reiche regelmäßig der Hinweis, dass die Begründung zeitnah nachgereicht wird.

Was passiert, wenn man die Frist nicht eingehalten hat?

Bei Nichtabgabe oder verspäteter Abgabe der Grundsteuererklärung kann ein Verspätungszuschlag festgesetzt werden. Die Höhe des Verspätungszuschlags ist maßgeblich von der Dauer der Fristüberschreitung abhängig, heißt es im Gesetz. Bei Nichtabgabe der Erklärung kann das Finanzamt darüber hinaus die Besteuerungsgrundlagen schätzen.