Mietvertrag fristlos kündigen: Wann dürfen Vermieter oder Mieter das?

Der Mieter will nicht regelmäßig lüften und der Schimmel kriecht schon aus den Ecken. Der Vermieter beleidigt die Mieter oder kümmert sich nicht um die kaputte Heizung im Winter. In einigen Fällen haben sowohl Mieter als auch Vermieter die Möglichkeit, fristlos zu kündigen. Wann das der Fall ist und was beachtet werden muss, lesen Sie in diesem Artikel.

Wichtig: Fristlose Kündigungen von Wohnraum sind immer individuelle Fälle. Deshalb sollte der eigene Fall immer mit einem Mieterbund oder mit einem Anwalt geklärt werden.

Wie muss eine fristlose Kündigung bei Wohnungen aussehen?

In den meisten Fällen muss laut movinga.de der Vermieter oder der Mieter die andere Partei abmahnen. In der Abmahnung muss stehen, warum die Abmahnung erfolgt und welche Frist zur Beseitigung gesetzt wird. Diese muss allerdings angemessen gewählt werden. Erst, wenn die Abmahnung nicht beachtet wird, darf die fristlose Kündigung erfolgen.

Die Kündigung muss dann schriftlich erfolgen. Außerdem muss darin klar hervorgehen, warum der Mietvertrag fristlos gekündigt wird. Verallgemeinerte Gründe dürfen nicht hineingeschrieben werden, da sie zu unkonkret sind. Wenn die Begründung nicht drin steht oder zu allgemein gehalten ist, dann ist die Kündigung nicht rechtens.

Räumungsfrist bei fristloser Kündigung: Wann muss man ausziehen?

Welche Gründe gibt es für eine fristlose Kündigung durch den Vermieter?

Damit ein Vermieter seinem Mieter fristlos kündigen kann, muss ein triftiger Grund vorliegen. Das ist vor allem der Fall bei Mietrückständen, wenn man zwei Monate in Folge die Miete nicht überweist. Aber auch, wenn man innerhalb von zwei Monaten nicht ausreichend Geld überweist und nun Mietschulden in Höhe von mindestens einer Monatsmiete vorliegen.

Wie das Portal finanztip.de schreibt, kann das aber auch der Fall sein, wenn in zwei nicht zusammenhängenden Monaten, zu wenig oder keine Miete bezahlt wurde, und nun Mietschulden von mindestens zwei Monatsmieten bestehen. Dies gilt allerdings nicht, wenn aufgrund von Mängeln die Miete gemindert wurde. Außer, man hat sie um zu viel gemindert.

Wie finanztip.de weiter schreibt, haben Mieter allerdings noch eine Chance: Wer innerhalb von zwei Monaten, nachdem die Räumungsklage zugestellt wird, die gesamten Mietschulden überweist, kommt noch einmal davon. Das geht allerdings nur einmal innerhalb von zwei Jahren (§569 III Nr. 2 BGB).

Doch es gibt auch andere Gründe, die die fristlose Kündigung durch den Vermieter zulässig machen. Laut finanztip.de gehören dazu unter anderem folgende Fälle (Hinweis: Die Liste ist nicht vollständig):

• Unerlaubt untervermieten: Wer die Wohnung untervermietet, ohne den Vermieter darüber zu informieren, kann gekündigt werden. Zwar darf das grundsätzlich nicht verboten werden, doch muss der Vermieter immer informiert werden.
• Miete wird nicht pünktlich überwiesen: Wer die Miete nicht pünktlich überweist und deshalb bereits abgemahnt wurde, kann bei wiederholter, zu später Mietzahlung fristlos gekündigt werden.
• Wohnung wird vertragswidrig genutzt: Wenn Mieter die Wohnung nicht so nutzen, wie vertraglich vereinbart, kann der Vermieter fristlos kündigen. Das ist beispielsweise der Fall, wenn in der Wohnung ein Gewerbe betrieben wird.
• Kaution wurde nicht bezahlt: Wer seine Kaution noch nicht bezahlt hat und dementsprechend Schulden beim Vermieter hat, darf fristlos gekündigt werden. Hier ist keine Abmahnung erforderlich.
• Mietsache wird gefährdet: Wenn Mieter nicht regelmäßig Lüften oder die Heizung nicht anschalten, obwohl Frostgefahr besteht, kann der Vermieter fristlos kündigen.

Welche Gründe gibt es für eine fristlose Kündigung durch den Mieter?

Auch Mieter haben Anrecht darauf, eine fristlose Kündigung auszusprechen. Laut dem Deutschen Mieterbund muss einer der drei folgenden Fälle vorliegen, damit die fristlose Kündigung zulässig ist:

• Gesundheitsgefährdung: Mieter können eine Wohnung fristlos kündigen, wenn eine Gesundheitsgefährdung vorliegt. Laut dem Deutschen Mieterbund ist das dann beispielsweise der Fall, wenn in der Wohnung eine überhöhte Konzentration von Formaldehyd vorliegt. Außerdem gelte das auch, wenn die Heizung im Winter ständig ausfällt.
• Vertragsverletzung durch Vermieter: Wenn der Vermieter den Hausfrieden so stört, dass er für die Mieter nicht mehr zumutbar ist, darf man laut Mieterbund auch fristlos kündigen. Das ist auch der Fall, wenn der Vermieter seine Vertragspflichten verletzt. Als Beispiele führt der Deutsche Mieterbund unter anderem schwere Beleidigung oder gar Körperverletzung und auch die bewusste Täuschung bei Nebenkostenabrechnungen an.
• Mangel der Mietsache: Laut dem Deutschen Mieterbund können Mietverträge auch gekündigt werden, wenn die Wohnung "nicht mehr vertragsmäßig genutzt werden kann". Dazu zählen eine durchfeuchtete Wohnung oder auch, wenn die Heizung dauerhaft im Winter ausfällt. Wichtig jedoch: Der Vermieter muss vor der fristlosen Kündigung abgemahnt werden. Dabei muss eine Frist gesetzt werden. Erst dann kann fristlos gekündigt werden.