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Babenhausen

15.11.2017

Oben hui, unten pfui? Rechtsstreit um historischen Keller

Oben neu, unten alt: Dieses Gebäude mit 23 Wohnungen fußt auf einem historischen Keller. Um diesen dreht sich nun ein Rechtsstreit.
Bild: Sabrina Schatz

In der Judengasse in Babenhausen wurde vor einigen Jahren ein Wohnhaus auf einem historischen Keller errichtet. Nun klagen Bewohner gegen die Baufirma.

Ein historischer Brauereikeller weckt Erinnerungen an Holzfässer, erdigen Duft, vielleicht an Kerzenschein. Doch die Bewohner eines Hauses in Babenhausen, das auf einem solchen Keller fußt, verbinden damit vor allem eines: Ärger. Denn der Keller ist feucht, Schimmel hängt am Gemäuer. Zur Lagerung seien diese Räume nicht nutzbar, monieren sie.

Die Rede ist von einem Gebäude in der Judengasse. In der Vergangenheit befand sich an diesem Ort unter anderem ein Gasthaus mit Brauerei – das Gebäude aus dem 18. Jahrhundert wurde vor einigen Jahren abgerissen. Nur der historische Keller mit Kreuzgewölbe sollte erhalten werden, so der Wunsch des Historischen Vereins Babenhausen, dem sich die Mehrheit im Marktrat letztlich anschloss. So wurde auf dem ursprünglichen Fundament ein Neubau mit 23 seniorengerechten Wohnungen errichtet. Die einzelnen Wohnungen wurden größtenteils verkauft; die Übergabe fand im Frühjahr 2012 statt. Damals ahnten die Käufer noch nicht, welche Probleme ihnen der Keller unter ihren Füßen einmal bereiten würde.

In dieser Woche trafen sich die Wohnungseigentümergemeinschaft und die Baufirma aus dem südlichen Landkreis Neu-Ulm, welche auch Träger des Bauprojekts war, vor dem Landgericht Memmingen. Es geht um mutmaßliche Mängel bei der Instandsetzung des Kellers. Und um viel Geld.

Die Anwohner haben sich vor rund zwei Jahren selbstständig um ein Beweissicherungsverfahren gekümmert und einen Sachverständigen kontaktiert, der den Keller und die Parkettböden unter die Lupe nehmen sollte. Dessen Gutachten aus dem Jahr 2015 liegt dem Gericht vor: Dort sind Mängel aufgelistet, die einerseits durch eine normale altersbedingte Feuchtigkeit, andererseits durch eine mutmaßlich ungenügende Instandsetzung aufgetreten sein sollen. An manchen Wänden hafte Schimmel, die Lüftung sei unzureichend. Zudem sei das Parkett in gemeinschaftlich genutzten Flächen nicht sorgfältig verlegt und versiegelt worden, heißt es in dem Schreiben. Die Anwohner fordern nun von der Baufirma 160000 Euro als Kostenvoranschlag, um Mängel zu beheben: 140000 Euro für den Keller und 20000 Euro für die Böden. Die Summen beruhen auf Kalkulationen des Gutachters.

Richter Florian Förschner zufolge ist eine gewisse Feuchtigkeit des alten Gemäuers unstrittig. Im Fokus stehe vielmehr die Frage, welche vereinbarte Leistung die Baufirma hätte erbringen müssen und in welchem Maß sie nun für Nachbesserungen aufkommen muss. „Ich würde sagen: Wenn ich den Keller mitverkaufe, muss er eine gewisse Nutzbarkeit haben“, sagte Förschner. Jedoch könnten die Anwohner den Standard eines historischen Kellers nicht mit dem eines neuen Kellers vergleichen. Die Parkettböden sieht der Richter als kleineren Punkt an.

Zwei Vertreter der Baufirma sagten vor Gericht, dass es bei der Übergabe der Wohnungen keine Beanstandungen gegeben habe. Auch der Bauplan sei genehmigt gewesen. Zudem habe ein Lüftungskonzept des beauftragten Architekten die Situation bereits „massiv verbessert“: Die Lüftung erfolgt nun über Brandschutztüren, die sich bei Feuer automatisch schließen. Es handele sich nun einmal nicht um einen „romantischen Weinkeller“. Folglich eigneten sich nicht alle Gegenstände zur dortigen Lagerung, etwa keine Lederkleidung.

Das Gutachten hält der Geschäftsführer der Firma für nicht ausreichend: „Die Überlegungen des Sachverständigen sind nicht zu Ende gedacht.“ Da noch viele Fragen offen seien, sei es zum jetzigen Zeitpunkt schwer, zu einer Lösung zu kommen. Hinzu komme, dass die Übergabe der Wohnungen und das Gutachten bereits Jahre zurückliegen. Er halte es daher für sinnvoll, dass sich der Experte ein aktuelles Bild vor Ort macht. Wie Förschner erläuterte, könnten eventuell auch Regressansprüche im Raum stehen: Liegen bereits in der Planung des Architekten Fehler vor, könne die Firma Ansprüche geltend machen.

Der Anwalt der Klägerseite dagegen sagte, dass das Lüftungskonzept nicht aufgehe: Lüften sei nur möglich, wenn es draußen kalt ist – „das Treppenhaus heizt sich aber auf.“ Zudem hätten die Eigentümer ausdrücklich eine „Wohnung mit Abstellraum“ gekauft. „Nur weil es ein historischer Keller ist, ist nicht klar, dass es Nutzungseinschränkungen gibt“, sagte der Anwalt. Man könne einen „trockenen Keller mit historischem Flair“ erwarten.

Beide Seiten vereinbarten, sich im Januar zu einem neuen Gerichtstermin zu treffen, zu welchem auch der Gutachter kommen soll. Dann soll etwa geprüft werden, inwiefern eine Lüftungsanlage – deren Wartung wiederum mit Kosten verbunden wäre – oder eine Abdichtung des Kellers Abhilfe schaffen kann.

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