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Eching

20.08.2020

Investoren sollen künftig mehr zur Kasse gebeten werden

Gasthaus Blätz: Küchenchef Gottfried Blätz ist froh, dass es wieder läuft.
Bild: Thorsten Jordan

Plus Die Kosten für Erschließungen werden im Ammerseeraum nach dem Solidarprinzip berechnet - davon profitieren Investoren. Das soll sich künftig ändern.

Werden neue Baugebiete ausgewiesen, müssen diese erschlossen werden. Zuständig dafür sind in den Gemeinden Finning, Windach, Greifenberg, Eching, Schondorf, Utting, Dießen und Raisting die Ammerseewerke gKU (AW). Diese wollen nun ein neues Bezahlmodell durchsetzen, angeregt durch den Bayerischen Gemeindetag. Zustimmen müssen dazu alle beteiligten Gemeinden - der Startschuss ist in Finning gefallen, wo der Vorstand der Ammerseewerke, Manfred Schmid, den Räten Rede und Antwort stand und sich deren einmütige Zustimmung holte.

Das verwundert nicht, denn das neue Modell will für mehr Gerechtigkeit bei der Verteilung der Kosten sorgen - und Investoren werden künftig tiefer in die Taschen greifen müssen, denn sie sind unter anderem der Auslöser für die Anpassungen. Im Detail geht es um die sogenannten überschießenden Kosten, also die Kosten, die die von den AW kalkulierten und abgerechneten Herstellungsbeiträge übersteigen. Nun ist es nicht so, dass die AW nicht ordentlich kalkulieren, wie Schmid erläutert: „Der Herstellungsbeitrag berechnet sich nach einer Globalkalkulation, das heißt, circa alle zehn Jahre werden alle Kosten addiert und durch alle Geschossflächen in der jeweiligen Gemeinde geteilt. So wird der Beitragssatz ermittelt.“

Die Beiträge werden bei Neuerschließungen aber nur von den neuen Bauherren verlangt. Wer früher schon einmal einen Erschließungsbeitrag bezahlt hat, bleibt von einer erneuten Kostenerhebung unberücksichtigt. „Daraus ergibt sich eine negative Differenz, die nur über Gebühren ausgeglichen werden kann und somit von allen Kostenpflichtigen bezahlt werden muss“, so Schmid und führt weitere Ungleichbehandlungen bei der derzeitigen Regelung an: Manche Gemeinden erschließen häufig und viel, andere selten. Manche Erschließungen sind teuer, zum Beispiel, wenn aufgrund schwieriger Untergrundverhältnisse aufwändige Pumpstationen oder Wasserhaltung notwendig werden. In anderen Gemeinden ist die Erschließung jedoch günstig, wenn etwa wasserableitenden Kiesböden vorhanden sind. Das bislang verwendete Rechenmodell fußte auf dem Solidarprinzip: Man ging davon aus, dass über viele Jahre eine Gleichbehandlung erfolgt, weil jede Gemeinde irgendwann Baugebiete erschließen wird.

Brand auf Bauernhof in Hirblingen / Strohballen in einem Stadel entzünden sich / Feuerwehr /
Bild: Marcus Merk

Dieses Solidarmodell ist nun seit einigen Jahren ins Schwanken geraten, denn vermehrt treten auch im Gebiet der AW Investoren auf, die nur ein Bauvorhaben realisieren, vornehmlich zum Zweck der Gewinnmaximierung - und dabei vom Solidarmodell profitieren, ohne eine Gegenleistung zu erbringen. Ein solcher Fall wäre bei der Bebauung des Prix-Geländes in Schondorf durch den Investor Wüstenrot eingetreten. Jedoch sind bereits im Vorfeld die AW und die Gemeinde aufeinander zugegangen, um die Vorgehensweise zu besprechen. Im Fazit wurden die AW in den städtebaulichen Vertrag zwischen Investor und Gemeinde aufgenommen. So können sie direkt mit dem Investor die Erschließungsgebühren verhandeln und festlegen. Haben Investoren diese Kosten selber zu tragen, können sie sie auf den Verkaufspreis umlegen, das heißt, derjenige, der den Nutzen hat, also der Wohnungskäufer, bezahlt - und nicht die Allgemeinheit. So wie beim Prix-Gelände soll es künftig bei allen Investorenbauvorhaben laufen.

Der Beschluss der AW mit Wirkung zum Jahresbeginn 2021 sieht vor, dass bei der Erschließung von Gebieten, die mit einem Bebauungsplan überplant werden sollen und sich im Eigentum der Gemeinde befinden, nichts ändern wird. Werden jedoch Gebiete erschlossen, die sich im Eigentum der Gemeinde befinden und von einem Erschließungsträger oder Investor erschlossen werden beziehungsweise sind Gebiete nicht im Gemeindebesitz, dann müssen künftig die AW in den Erschließungsvertrag mit dem Investor aufgenommen werden.

Wen werden die künftigen Änderungen betreffen? Für den privaten Häuslebauer wird alles beim Alten bleiben. Rein theoretisch könnte sogar auf lange Sicht eine Gebührensenkung anstehen, sollten die allgemeinen Kostensteigerungen die Einsparungen nicht wieder auffressen. Eine neue Spielart tut sich jedoch für Investoren auf, und zwar sowohl für den großen als auch für die kleine hiesige Baufirma. Denn in diesen Fällen werden künftig die AW bezüglich der Erschließungskosten mitverhandeln. Aufgrund dieser großen Unterschiede bei Investoren wurde bewusst nur ein Rahmenkonstrukt festgelegt, das viel Verhandlungsspielraum und Vertragsfreiheit zulässt, betont Schmid, der klarmacht, dass es nicht darum geht, die kleinen Baufirmen über Gebühr zur Kasse zu bitten. „Wir wollen nur einen Fuß in der Tür haben, um zu verhandeln, und der Vertrag wird zudem auch im Gemeinderat beraten“, so Schmid.

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