Hintergrund: Vor Grundsteuer-Gipfel wächst der Druck auf Bund und Länder

Olaf Scholz hat ein Problem: Er muss die Grundsteuer neu regeln. Und egal welchen Weg der Bundesfinanzminister dabei geht – voraussichtlich werden Millionen Menschen künftig mehr bezahlen müssen als bisher, sich ungerecht behandelt fühlen. Der heikle Streit um das beste, gerechteste Modell geht jetzt in die entscheidende Phase: Am Freitag trifft sich Scholz mit seinen Finanzministerkollegen aus den Ländern. Einen Kompromiss zu finden, dürfte schwierig werden. Denn an der Grundsteuerfrage entzünden sich zahlreiche Konflikte: reiche gegen arme Regionen, Stadt gegen Land, West gegen Ost und Mieter gegen Vermieter. Für die Große Koalition, die eigentlich nicht mehr so viel streiten will, ist der Grundsteuer-Zoff zu einer gewaltigen Belastungsprobe geworden.

Das Bundesverfassungsgericht drängt auf eine Grundsteuer-Reform, weil die Berechnung nach Ansicht der Karlsruher Richter kaum mehr etwas mit den heutigen Immobilienwerten zu tun habe. Bislang wird der sogenannte Einheitswert einer Liegenschaft mit einem von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlichen Hebesatz multipliziert. Im Westen stammen die Einheitswerte aus dem Jahr 1964, im Osten liegen sogar noch die Werte von 1935 zugrunde. Eine neue Bemessungsgrundlage muss also her, und zwar bis Ende des Jahres. Sonst drohen den Kommunen Einnahmeverluste in Milliardenhöhe.

Doch, nach welchen Kriterien Immobilienbesitzer und Mieter künftig zur Kasse gebeten werden sollen, ist höchst umstritten. Soll sich die Steuer nach der Flächengröße richten? Oder lieber nach dem Wert der Liegenschaft? Letzteres schlägt der Bundesfinanzminister von der SPD vor – er will Wert und damit Steuerlast jeder einzelnen Immobilie nach einem komplizierten System berechnen. Das von Olaf Scholz bevorzugte Modell sieht vor, zur Berechnung der Steuer künftig Grundstücksgröße, Wohnfläche, Baujahr, Bodenrichtwert und Nettokaltmiete heranzuziehen. Wird die Immobilie selbst genutzt, wird eine fiktive Miete errechnet.

SPD lehnt Unionsmodell ab

Die Union lässt am Modell von Scholz kein gutes Haar. Viel zu kompliziert und noch dazu ungerecht, heißt es bei CDU und CSU. Tausende von zusätzlichen Finanzbeamten seien nötig, die jahrelang jede einzelne der 35 Millionen Liegenschaften in Deutschland erfassen müssten. Zudem sei mit einer Flut von Klagen zu rechnen, weil es über den Wert von Immobilien ja meist unterschiedliche Auffassungen gibt. Wenn Altbauten gegenüber Neubauten bevorzugt würden, könne zudem die Bautätigkeit erlahmen.

Der CDU-Politiker Andreas Jung, als Unionsfraktionsvize für Steuern und Finanzen zuständig, sagt: "Mit der Grundsteuerreform müssen wir die Einnahmen der Kommunen sichern und unseren Zielen für bezahlbaren Wohnraum Rechnung tragen. Wir wollen ein leicht handhabbares Modell mit objektiven Kriterien." Eine Erfassung jedes einzelnen Mietvertrags zur Besteuerung sei der falsche Weg: "Dann würde für gleiche Wohnungen im selben Haus eine andere Steuer herauskommen und enorme Bürokratie verursacht." CDU und CSU fordern, die Grundsteuer künftig an der Grundstücksgröße auszurichten. Diese sei am einfachsten zu ermitteln. Auch Eigentürmerverbände bevorzugen diese Variante. Denn die Grundsteuer dürfe keine verkappte Vermögenssteuer sein.

Das Unionsmodell lehnt wiederum die SPD rundweg ab. Für sie, sagt ein führendes Mitglied der Bundestagsfraktion, geht es bei dem Thema um nichts weniger als die Chancen bei den Landtagswahlen in Brandenburg, Sachsen und Thüringen im Herbst. Denn nach dem Unionsplan würde für eine nicht besonders große, aber ungeheuer wertvolle Traumimmobilie am Starnberger See deutlich weniger Grundsteuer fällig als für ein größeres Anwesen im ländlichen Thüringen, das aber nur einen Bruchteil der Villa am bayerischen See wert ist. Einer Lösung ohne Wertkomponente will sich die SPD verweigern.

Grundsteuer kann auf Mieter umgelegt werden

Immer wieder diskutiert wird auch ein Modell, bei dem ausschließlich der Bodenwert besteuert wird. Als Vorteil wird angeführt, dass dies Anreize setzen würde, auf unbebauten Brachflächen Wohnraum zu schaffen. Doch gleichzeitig würde ausgerechnet dort, wo die Mieten ohnehin schon am höchsten sind, in den beliebten Vierteln großer Städte, die Belastung für die Bewohner noch weiter steigen. Denn die Grundsteuer kann über die Neben- oder Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden. Genau das will der Deutsche Mieterbund ändern. Bundesdirektor Lukas Siebenkotten: "Wir fordern eine gesetzliche Klarstellung, dass die Grundsteuer nicht länger über die Betriebskostenabrechnung an die Mieter des Hauses durchgereicht werden darf." Denn die Grundsteuer sei eine Eigentumssteuer, die von allen Eigentümern bezahlt werden müsse – auch von Vermietern.

Für die Kommunen ist dagegen vor allem eines klar: Es muss vor allem schnell etwas geschehen. Gerd Landsberg, Hauptgeschäftsführer des deutschen Städte- und Gemeindebundes, warnt: "Für die Grundsteuerreform ist es nicht einmal mehr fünf vor zwölf, die letzten Sekunden ticken." Die Grundsteuer müsse "dringend und unverzüglich reformiert  werden,  um  die  Fristen des Verfassungsgerichtsurteils überhaupt noch einhalten zu können". Auf die Einnahmen, 14 Milliarden Euro pro Jahr, könnten die Gemeinden unmöglich verzichten. Sonst, so Landsberg, "gehen in vielen Kommunen die Lichter aus".

Beim Finanzministertreffen soll nun eine Art Mittelweg zwischen Scholz-Plan und Unionsmodell gefunden werden. Einige Länder haben dazu bereits Vorschläge vorgelegt, etwa den Bodenrichtwert und die Größe der Immobilie für die Ermittlung der Grundsteuer zu berücksichtigen. Es wird noch viel gestritten bis zu einer Lösung – und wie sie auch ausfällt, vielen Bürgern steht mit künftigen Grundsteuerbescheiden mächtiger Ärger ins Haus.