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Wohnen

27.12.2019

Wer günstig vermietet, wird vom Finanzamt bestraft

Mietwohnungen sind in München ein knappes, also auch teures Gut. Sozial eingestellte Vermieter, die weit weniger verlangen als die ortsüblichen Mieten, müssen unter Umständen mit unerfreulicher Post vom Finanzamt rechnen.
Bild: Matthias Balk, dpa

Plus Die Behörden stellen faire Eigentümer bei der Steuer deutlich schlechter und setzen teils horrende Marktpreise an. Die FDP spricht von einem Skandal.

Vielerorts bekommen Vermieter ungewöhnliche Post vom Finanzamt. So wie der Augsburger Hubert H., der für eine 47 Quadratmeter große Wohnung mit Gasöfen in einem Fünfzigerjahre-Mietshaus 320 Euro kalt verlangt hatte. Immerhin 6,80 Euro pro Quadratmeter. Zu wenig, erklärten die Finanzbeamten dem verdutzten Vermieter und strichen ihm ein Drittel seiner angesetzten Werbungskosten. Nach Auffassung der Finanzamtsmitarbeiter müsste Vermieter H. wohl zehn Euro kalt verlangen. Denn sie erklärten, die Miete betrage weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete. Und das, obwohl der Augsburger Mietspiegel die Vergleichsmiete nur zwischen 4,80 und sieben Euro angibt – Vermieter H. war dabei schon am oberen Rand...

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Noch heftiger geht das Münchner Finanzamt vor: Laut einem Bericht des Bayerischen Rundfunks hielt die Steuerbehörde bei einer 38 Quadratmeter großen Sechzigerjahre-Wohnung am Stadtrand in Moosach eine Kaltmiete von 22,85 Euro pro Quadratmeter für angemessen, obwohl die 12,50 Euro bereits über der Münchner Durchschnittsmiete von 11,67 lagen. Auslöser des Vorgehens der Finanzämter ist eine Regelung im Einkommensteuerrecht, wonach bei Mieten mit „weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete“ ein Teil „als unentgeltliche Überlassung“ gilt, also praktisch geschenkt. In diesem Fall können Vermieter nur einen Teil ihrer entstehenden Kosten von der Steuer absetzen, den Rest müssen sie voll selbst tragen, wenn sie die Miete nicht entsprechend erhöhen.

Die Regelung betrifft immer mehr Verträge

Vor einer Gesetzesverschärfung von 2011 galten noch Schwellenwerte von 50 bis 56 Prozent. Da wegen der durch die Krise am Wohnungsmarkt derzeit die Marktpreise explodieren, betrifft die Regelung immer mehr Mietverträge, insbesondere langjährige Mietverhältnisse, in denen die Miete nicht regelmäßig erhöht wurde. Wie nun eine Kleine Anfrage der FDP-Bundestagsfraktion ergab, hat das Finanzministerium von SPD-Minister Olaf Scholz trotz wachsender Kritik nicht vor, an der Reglung etwas zu ändern. „Nein“, heißt es schlicht. Schließlich habe die Bundesregierung eine entsprechende Bundesratsinitiative, die auch Bayern unterstützt hatte, dieses Jahr abgelehnt. Die Steuervorschrift soll laut der Regierung vor Missbrauch schützen: „Insbesondere sollen Mitnahmeeffekte, etwa bei Vermietung unter Angehörigen, verhindert werden“, heißt es in der Antwort. Zudem sei „das Steuerrecht nicht ursächlich für die Wohnungsknappheit“. Das Bundesministerium stellt zudem klar, dass die Finanzämter in ganz Deutschland die Regelung strikt anwenden müssen. „Die gesetzliche Vorschrift sieht keinen Ermessensspielraum vor“, heißt es.

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Bayerns FDP-Chef, Daniel Föst, der die Frage als Wohnungspolitik-Experte seiner Fraktion im Bundestag gestellt hatte, ist empört: „Diese Regelung bestraft gute Vermieter“, betont er und spricht von einem verheerenden Signal: Der Staat wünsche sich, dass Eigentümer günstig vermieten, und dann gehe er insbesondere gegen die vielen privaten Einzelvermieter vor, die ihre soziale Verantwortung wahrnähmen. „Diese Praxis ist unsäglich. Es ist ein Skandal, dass Finanzämter niedrige Mieten bestrafen, aber nie zu hohe.“ Wohnungen produzierten schließlich Kosten durch Instandhaltung, Steuern und andere Aufwendungen, die Vermieter als Werbungskosten absetzen können müssten.

FDP-Chef Föst ärgert sich über das Finanzministerium

Was Föst besonders ärgert, ist, dass das Bundesfinanzministerium nicht erklären kann, warum es zu solchen Extremforderungen wie in München und Augsburg kommt, die weit über dem Mietspiegel liegen. „Die Finanzämter scheinen die ortsübliche Vergleichsmiete in der Praxis willkürlich festzulegen und müssen sich dabei offensichtlich nicht an den Mietspiegel halten“, betont er. „Wir kennen zum Beispiel Fälle in München, da hat das Finanzamt nicht die durchschnittliche Nettokaltmiete von 11,69 Euro herangezogen, sondern 22 Euro pro Quadratmeter angesetzt, also fast doppelt so viel und selbst für Münchner Verhältnisse sehr hoch“, sagte der Münchner Bundestagsabgeordnete. „Das kann niemand nachvollziehen.“ Die Beweislast liege beim Vermieter, der sich einen Anwalt nehmen muss, um den Fall richtig zu stellen. „Oder Mietern droht eine Mieterhöhung“, kritisiert Föst. „Die 66 Prozent erreichen Vermieter in der Praxis relativ schnell, zum Beispiel, wenn eine Miete statt bei 1200 Euro bei 750 Euro liegt“, erklärt Föst. Tatsächlich spricht das Gesetz von einer „ortsüblichen Marktmiete“ und nicht von einer Durchschnittsmiete als Vergleichsmaßstab.

Wie viele Fälle es bereits gibt und ob die Zahl wächst, weiß das Bundesfinanzministerium laut der Regierungsantwort nicht. Der Deutsche Mieterbund spricht derzeit von Ausnahmen: Mieten, die mehr als ein Drittel unter der Durchschnittsmiete lägen, „sind zwar nicht nur Einzelfälle, aber sicherlich Ausnahmefälle“, sagt Mieterbund-Geschäftsführer Ulrich Ropertz. „Wir können aber nicht abschätzen, wie viele Fälle es in Deutschland tatsächlich gibt“, fügt er hinzu.

Der Mieterschutzbund pocht auf die Heranziehung des örtlichen Mietspiegels

Der Mieterschützer fordert, dass die Bundesregierung sicherstellen müsse, dass die Finanzämter bei der Berechnung nur die ortsübliche Vergleichsmiete etwa mithilfe eines örtlichen Mietspiegels heranziehen dürften. „Sollte es vor Ort, zum Beispiel in München, eine andere Praxis geben, muss dies unterbunden werden“, fordert Ropertz. Für Kommunen ohne Mietspiegel müsse mithilfe vorliegender Daten aus dem sogenannten Mikrozensus und der Mietenstufen des Wohngeldgesetzes ein vergleichbarer Wert ermittelt werden.

Vor allem aber müsse die Regierung den Finanzämtern die Möglichkeit für Ausnahmen bei sozial eingestellten Vermietern geben: „Den Finanzbehörden ist zugunsten des Vermieters ein Ermessensspielraum einzuräumen, wenn glaubhaft nachgewiesen wird, dass die Mietforderung von weniger als 66 Prozent der Vergleichsmiete auf sozialen Erwägungen im Interesse einer einkommensschwächeren Mieterschaft im Haus beruht und nicht beispielsweise Familienangehörige auf Kosten der Allgemeinheit bei den Steuern bevorzugt werden“, betont Mieterbund-Geschäftsführer Ropertz.

Der Liberale ist zuversichtlich, dass sich etwas ändert

Bayerns FDP-Chef kündigt einen Gesetzentwurf seiner Partei im neuen Jahr an. „Ich persönlich befürworte es, wenn man auf diese Regelung komplett verzichtet“, sagt Föst. „Einen steuerlichen Missbrauch mit Scheinvermietungen an Verwandte kann man auch mit einer anderen Regelung verhindern“, betont er. „Der Staat sollte aber nicht davon ausgehen, dass alle Bürger böse sind und sich nur bereichern und betrügen wollen.“

Der Liberale ist zuversichtlich, dass sich was ändert. Nach Schlagzeilen, dass Finanzämter Pflegekräfte mit Nachforderungen dafür belangt hatten, dass sie von ihren Arbeitgebern günstige Mietwohnungen zur Verfügung gestellt bekamen, wurde das Steuergesetz in diesem Punkt zum 1. Januar 2020 bereits geändert. „In diesem Fall hat die Koalition wenigstens erkannt, dass man so günstige Werkswohnungen verhindert“, sagt FDP-Mann Föst.

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