Immobilienrecht: Was darf ich als Wohnungseigentümer?

My home is my castle: Dieses englische Sprichwort kennen in Deutschland viele. Es bedeutet, dass ein Haus ein Ort der Zuflucht ist, ein sicherer Hort. Ein Grund, warum hierzulande viele eine Immobilie kaufen wollen.

Doch Immobilie ist nicht gleich Immobilie. "Es macht einen Unterschied, ob Sie ein Reihenhaus, eine Wohnung oder ein freistehendes Einfamilienhaus kaufen", sagt Gerold Happ vom Eigentümerverein Haus & Grund Deutschland.

Auch der Verband Wohnen im Eigentum (WiE) stellt in seinen Beratungen immer wieder fest, dass Käufer von Wohnungen oft falsche Vorstellungen haben. "Viele denken, es geht nur um das Sondereigentum, also ihre Wohnung", sagt Referentin Sabine Feuersänger. "Das ist aber falsch, denn als Käufer werde ich Teil einer Gemeinschaft - mit allen Rechten und Pflichten."

Fünf häufige Irrtümer im Überblick:

Irrtum 1: Ich kann in meiner Wohnung alles verändern, wie ich will.

Das stimmt nicht ganz. Denn nach ihren Vorstellungen können Eigentümer nur das gestalten, was ganz klar zu ihrem Sondereigentum zählt. Dazu gehören zum Beispiel die Einbauküche, die Farbe an den Wänden, die Ausstattung des Badezimmers oder der Bodenbelag. "Was zum Gemeinschaftseigentum gehört, können Sie nicht einfach umbauen, erneuern oder austauschen", sagt Happ.

Wem zum Beispiel die Farbe der Außenfenster nicht gefällt, darf nicht einfach zum Pinsel greifen. "Außenfenster sind Gemeinschaftseigentum", sagt Happ. Das gilt auch für die Außenseite der Wohnungstür, tragende Wände, und sogar den Balkon. Wer hier modernisieren, reparieren oder austauschen will, braucht die Genehmigung der Miteigentümer.

Irrtum 2: Ich kann meine Wohnung vermieten, an wen ich will.

Grundsätzlich haben Eigentümer das Recht, ihre Wohnung auch an Dritte zu vermieten. "In der Teilungserklärung kann dieses Recht aber eingeschränkt werden", erklärt Happ. Wer also eine Wohnung kauft, die er später vermieten möchte, sollte hier nach Regeln suchen.

Für die Einschränkung dieses Rechts gibt es zwar Hürden, wie eine aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofes (BGH) zeigt (Az. V ZR 112/18). In dem Fall wollten die Eigentümer einer Miteigentümerin verbieten, ihre Wohnung an Urlauber zu vermieten. Ein entsprechender Beschluss muss aber nach Ansicht der Richter einstimmig gefasst werden. Jeder Eigentümer müsse sich darauf verlassen können, dass die Nutzung seiner Wohnung nicht ohne sein Zutun eingeschränkt wird.

Irrtum 3: Mit dem Kaufpreis für die Wohnung ist alles erledigt.

Nein. Eigentümer müssen nicht nur ihre eigene Wohnung in Schuss halten, auch das Gemeinschaftseigentum will gepflegt werden. Für größere Sanierungen oder Instandsetzungsvorhaben können die Eigentümer daran über Sonderumlagen beteiligt werden. "Informationen hierüber finden Käufer in der Beschlusssammlung", erklärt Happ. Die sollten sie vor dem Kauf beim Verwalter einsehen. "Da finden sich unter Umständen noch versteckte Kosten drin."

Ein Makler muss über solche Kosten nicht unbedingt aufklären. "Er muss Ihnen nur das sagen, was er weiß", gibt Happ zu Bedenken. Daher sollten Kaufinteressenten besser die Unterlagen einsehen. "Sie können auch die Jahresabrechnungen prüfen, da finden sich oft auch Hinweise auf entsprechende Arbeiten."

Irrtum 4: Hausgeld ist das gleiche wie Mietnebenkosten.

Das ist falsch. Das Hausgeld, das Wohnungseigentümer an die Eigentümergemeinschaft zahlen müssen, umfasst mehr als die Betriebskosten in der Mietwohnung. "Das Hausgeld enthält noch weitere Positionen wie zum Beispiel das Verwaltungshonorar, den Anteil für die Instandhaltungsrücklage und gegebenenfalls Ausgaben für Gerichtsverfahren", zählt Feuersänger auf.

Das sollten Käufer bei der Finanzierung berücksichtigen, selbst wenn sie die Wohnung vermieten. Der Grund: "Diese Kosten dürfen nicht auf Mieter umgelegt werden." Das Hausgeld muss außerdem auch gezahlt werden, wenn die Wohnung vorübergehend nicht nutzbar ist, entschied das Landgericht Berlin (Az.: 55 S 81/17).

Irrtum 5: Ich muss mich bei meiner Wohnung um nichts kümmern.

"Schön wäre es", sagt Feuersänger. "Das Gegenteil ist der Fall." Denn Eigentümer müssen sich nicht nur um ihre Wohnung kümmern, sondern auch um die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. "Die muss nicht nur organisiert, sondern auch kontrolliert werden", sagt Feuersänger.

Die Liste der Aufgaben ist umfangreich: Eigentümer müssen Verträge mit den Verwaltungen aushandeln, ihre Geldanlagen und -ausgaben kontrollieren, die Jahresabrechnung prüfen, Beschlüsse zur Instandhaltung der Wohnanlage fassen und die Umsetzung der Aufträge im Blick behalten. Sie müssen die Leistungen der Verwaltungen beurteilen und im Zweifels- oder sogar Krisenfall selbst handeln.

"Viele Eigentümer verhalten sich wie Mieter", weiß Feuersänger aus der Praxis. "Sie müssen aber bereit sein, sich in die Gemeinschaft einzubringen." Denn Eigentum verpflichtet. (dpa)

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