Mietrecht vs. WEG-Recht: Eigentümer als Vermieter: Was sie wirklich wissen sollten

Eigentümer geraten als Vermieter leicht in ein Dilemma. Denn mitunter passen Vorgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) nicht zu Regeln im Mietvertrag. Beispiele sind Tierhaltung, Nebenkosten und Modernisierung.

Mietvertrag

Viele Eigentümergemeinschaften knüpfen das Vermieten an ihre Zustimmung. Das ist nach dem Wohnungseigentumsrecht (WEG-Recht) rechtens. Das Okay hat der Vermieter vor Abschluss des Mietvertrags einzuholen. Meist ist es eine Formsache, weil das Ja nur aus wichtigem Grund verweigert werden darf.

Was aber, wenn der Vermieter die Regel ignoriert? Gute Nachricht für den Mieter: "Der abgeschlossene Mietvertrag bleibt trotzdem wirksam", sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund (DMB) in Berlin.

Schlechte Nachricht für den Vermieter: Wenn er Pech hat, können die Miteigentümer - gestützt auf das WEG-Recht - verlangen, dass er sich um ein Ende des Mietvertrags bemüht. Das Mietrecht steht jedoch einer Kündigung entgegen. Es bliebe die Option, "den Mieter mit einer Abfindung zum Auszug zu bewegen".

Tiere

Das Verbot, Hunde und Katzen zu halten, gehört zu den Dingen, die eine WEG zwar beschließen, die aber ein Eigentümer gegenüber seinem Mieter nicht immer durchsetzen kann. "Mietrechtlich wäre eine solche Regelung unwirksam", stellt Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland klar.

Gleichzeitig muss der vermietende Eigentümer die WEG-Vorgaben einhalten. Er kann über den Mietvertrag versuchen, die Tierhaltung zu untersagen. Das hilft kaum weiter. "Vermieter verwenden in der Regel Allgemeine Geschäftsbedingungen, und eine AGB-Klausel, die Tierhaltung komplett untersagt, ist nicht haltbar", sagt Wagner. Vermieter müssen dann entweder Mieter suchen, die kein Tier mitbringen. Oder mit ihm individuelle Lösungen aushandeln.

Bauen

Bei Veränderungen an oder in der Wohnung können WEG- und Mietrecht ebenfalls kollidieren. Vermietende Eigentümer dürfen ihren Mietern erlauben, eine Satelliten-Schüssel zu montieren und den Balkon zum Wintergarten umzugestalten. Der Haken: Sie brauchen dazu das Einverständnis der Miteigentümer.

Nebenkosten

Vermietende Eigentümer können WEG-Umlagen nur teilweise an Mieter durchreichen. Kosten für Hausverwaltung und Instandhaltungsrücklage etwa trägt der Vermieter allein.

Vorsicht beim Verteilen der Kosten: Berechnet wird, wie es im Mietvertrag steht. Häufig bildet die Wohnfläche den Maßstab. Im Unterschied dazu sind innerhalb der WEG die Miteigentumsanteile entscheidend - und diese stimmen selten mit der Wohnfläche überein.

Den Verteilungsschlüssel der WEG kann der Vermieter in den Mietvertrag übernehmen. Schwierig wird es, wenn die Gemeinschaft den Schlüssel ändert. Will er das gegenüber dem Mieter nachvollziehen, muss dieser zustimmen, wie Wagner erläutert. Ansonsten ist eine eigene Abrechnung erforderlich.

Modernisieren

Manche Mieter lehnen angestrebte und von der WEG beschlossene Modernisierungen ab. Grundsätzlich müssen sie zwar solche dulden, die der Energieeinsparung dienen. Aber sie berufen sich zum Beispiel auf einen Härtefall oder argumentieren, der Vermieter habe sie zu spät informiert.

Den bringt das wieder in Zwickmühle: rausschmeißen geht genau so wenig wie zur Duldung zwingen. Andererseits steht er bei den Miteigentümern im Wort. Denn die WEG wird den Modernisierungsbeschluss unbedingt umsetzen wollen.

Der Modernisierungsknigge für Wohnungseigentümer