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Abrechnung mit Tücken

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Fehler bei Betriebskosten entdecken

Der Vermieter darf nicht alle Kosten auf den Mieter umlegen und er muss die Betriebskosten einzelnd auflisten.
Bild: Florian Schuh, tmn

Mieter zahlen nicht nur ihre Miete. Doch bei der Abrechnung der Betriebskosten kommt es oft zu Fehlern. Worauf sollten Mieter also achten?

Eigentlich ist die Sache ganz einfach: Vermieter können Mieter an den Betriebskosten ihrer Immobilie beteiligen. Geregelt ist das in Paragraf 556 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Doch in der Praxis gibt es immer wieder Streit.

"Betriebskosten sind fehleranfällig", sagt Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. "Das Thema ist in der Praxis sehr komplex." Kein Wunder, dass in der Statistik zu Beratungen des Deutschen Mieterbundes das Thema Betriebskosten regelmäßig auf Platz eins landet. Und in der Tat entdecken die Rechtsexperten in vielen Abrechnungen Fehler. Die Bandbreite reicht von Tippfehlern über falsche Umlageschlüssel bis hin zu unrechtmäßig abgerechneten Posten.

Was im Mietvertrag stehen muss

Wichtig für Mieter: Die Betriebskosten dürfen nur umgelegt werden, wenn das im Mietvertrag vereinbart wurde. Dabei muss nicht zwingend jeder Posten genannt werden. Es reicht laut Haus & Grund der Verweis auf die Betriebskostenarten. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofes (BGH) muss nicht mal das im Mietvertrag stehen. Auch die Vereinbarung: "Mieter trägt Betriebskosten" ist rechtmäßig ( Az.: VIII ZR 137/15). Denn es sei seit Jahrzehnten üblich, sämtliche Betriebskosten abzurechnen, die umlagefähig sind. Der Begriff der Betriebskosten könne als bekannt vorausgesetzt werden.

Abgerechnet können laut Betriebskostenverordnung etwa Ausgaben der Wasserver- und -entsorgung, Kosten für Aufzüge, für Straßenreinigung und Müllbeseitigung, für die Beleuchtung oder für den Hauswart.

Hausmeisterarbeiten sind nicht per se umlagefähig

Gerade der letzte Punkt sorgt laut Mieterbund immer wieder für Streit. Nicht alle Aufgaben, die Hausmeister erledigen, dürfen auch umgelegt werden - Ausgaben für kleinere Reparaturen oder Verwaltungsaufgaben des Hauswarts müssen Vermieter abziehen.

Auch die Kosten für einen Concierge oder Pförtner sind auch nicht ohne weiteres umlagefähig. Hier kommt es nach Ansicht des BGH auf den Einzelfall an ( Az.: VIII ZR 78/04) - zum Beispiel ob der Einsatz eines Pförtners aufgrund einer bestehenden Gefährdungslage geboten ist.

Gartenpflegekosten dürfen umgelegt werden

Mitunter geht es um Details: Gartenpflegekosten dürfen laut Betriebskostenverordnung (BetrKV) grundsätzlich umgelegt werden, erklärt der Mieterbund. Zulässig sind damit auch Kosten, die auf die Beseitigung von Verunreinigungen wie Hundekot entfallen. Denn die ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Grundstücks setzt eine regelmäßig Pflege der Außenanlagen sowie eine wiederkehrenden Beseitigung von Müll voraus, entschied der BGH ( Az.: VIII ZR 33/15).

Darf die Öffentlichkeit die Gartenfläche nutzen, können Vermieter die Kosten aber nicht einfach Mietern aufbürden - das gilt etwa, wenn ein Park die Wohnanlage umgibt. Laut BGH sind dann die anfallenden Ausgaben für Gartenpflege keine Betriebskosten.

Unzulässig ist es laut Mieterbund auch, unterschiedliche Posten einfach zusammenzuziehen. Dadurch kann eine Betriebskostenabrechnung formell unwirksam werden. Der Mieter muss die Abrechnung nachvollziehen und im Zweifel prüfen können. Der BGH entschied, Vermieter dürften nicht Grundsteuer und Straßenreinigung in einer Position zusammenfassen ( Az.: VIII ZR 285/15).

Abrechnung prüfen und auf Fehler checken

Mieter sollten ihre Abrechnung nicht einfach abheften, rät Wagner: "Werfen Sie einen Blick auf die Abrechnung und prüfen Sie, ob auch alles richtig abgerechnet wurde." Tauchen etwa hohe Kosten für die Schneereinigung auf, obwohl es im Abrechnungsjahr nicht geschneit hat, kann das ein Fehler sein.

Wichtig für Mieter: Nicht zu lange Zeit lassen, wenn sie Fehler reklamieren wollen. Laut Gesetz muss der Mieter spätestens zwölf Monate nach Erhalt der Abrechnung mögliche Einwendungen erhoben haben, erklärt der Mieterbund. Kommt der Einspruch zu spät, muss der Mieter die Fehler hinnehmen. (tmn)

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