Immobilienkredite: So lässt sich Restschuld schneller tilgen

Wer heute einen Kreditvertrag für eine Immobilie abschließt, profitiert vom aktuell niedrigen Zinsniveau auf dem Markt. Der mit der Bank vereinbarte Zinssatz wird zu Beginn des Vertrages festgeschrieben und gilt bis zum Ende der Zinsbindung. Das kann - je nach Vertrag - nach 10, 15 Jahren oder noch später sein.

Ist die Zinsbindung abgelaufen und die Kreditsumme für die Immobilien noch nicht vollständig abgezahlt, bleibt eine Restschuld. Diese muss mit einem Anschlusskredit bedient werden. Bauherren, die vor Jahren mit einem höheren Zinssatz gestartet sind, können nach Ende ihrer Zinsbindung neu verhandeln und von den aktuell günstigeren Zinssätzen profitieren.

"Das ist ein wichtiger Punkt bei der Immobilienfinanzierung", sagt Dirk Eilinghoff. "Denn mit der Anschlussfinanzierung beeinflusst der Kunde seine Rate für die nächsten Jahre. Hier fällt die Entscheidung, wie lange und zu welchen Kosten er zukünftig finanziert", erklärt der Experte vom Ratgeberportal Finanztip. "Es ist also eine gute Gelegenheit, seine Finanzen neu zu ordnen und die Darlehensrate den aktuellen finanziellen Gegebenheiten anzupassen."

Immobilienkredit: Vertrag nach zehn Jahren Laufzeit kündbar

Wer einen Vertrag hat, dessen Zinsbindung länger als zehn Jahre läuft, kann ihn schon vorher kündigen. Laut BGB besteht die Möglichkeit, das Darlehen zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung zu kündigen. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate.

Der früheste Zeitpunkt der Kündigung ist nicht immer exakt zehn Jahre nach Vertragsschluss, sondern kann auch später sein, wenn das Darlehen erst nach Vertragsschluss vollständig ausgezahlt wurde. "Der vorzeitige Ausstieg lohnt sich im Regelfall, weil die Zinsen vor zehn Jahren noch im Schnitt bei knapp vier Prozent lagen", so Niels Nauhauser von der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg in Stuttgart.

Je höher die Restschuld ist, desto wichtiger ist es, bei der Anschlussfinanzierung auf günstige Konditionen zu achten. Denn das spart bares Geld. "Es gibt große Unterschiede zwischen den Banken", beobachtet Nauhauser. "Man kann ein zehnjähriges Darlehen schon für 0,3 Prozent Zinsen erhalten, während andere Banken dafür aber auch für 1 bis 1,5 Prozent Zinsen nehmen."

Kunden können selbst aktiv werden

Kunden sollten nicht warten, bis ihnen ihre Bank ein neues Angebot macht, rät Florian Becker, Geschäftsführer des Bauherren-Schutzbundes in Berlin. "Besser ist es, ein halbes Jahr vor Ablauf der Zinsbindung ein oder zwei Vergleichsangebote einzuholen und die eigene Bank darüber zu informieren." Das könnte diese dazu animieren, statt eines Standardangebots bessere Konditionen zu offerieren.

Doch nicht nur ein günstiger Zinssatz ist wichtig. "Da die Bauherren nun schon Erfahrungen mit der Erstfinanzierung gemacht haben, achten sie in der zweiten Runde in der Regel stärker auf höhere und flexible Tilgungsmöglichkeiten", sagt Florian Becker. "Viele fangen sogar erst mit der Anschlussfinanzierung an, richtig zu tilgen." Besser wäre es natürlich, gleich in der ersten Finanzierung hohe Tilgungsraten zu vereinbaren und in der Anschlussfinanzierung damit weiterzumachen.

Tilgung beim Immobilienkredit flexibel aufstellen

Je höher die Tilgungsrate, desto früher ist der Kredit abgezahlt. "Man sollte mindestens drei Prozent Tilgung anstreben", rät Dirk Eilinghoff. Außerdem ist es ratsam, Sondertilgungen zu vereinbaren. Dann kann man jährlich eine größere Summe in einem Stück abzahlen, etwa nach Ablauf einer Lebensversicherung oder bei einer Erbschaft. Diese Möglichkeit sollte man sich offen halten, denn sie beschleunigt die Rückzahlung. Eine Pflicht zur Sondertilgung besteht aber nicht.

Umgekehrt ist es wichtig, sich für Umstände zu wappnen, die eine Finanzierung gefährden könnten. Es kann passieren, dass ein Einkommen durch Kurzarbeit oder Arbeitslosigkeit sinkt. Oder es kündigt sich Nachwuchs an. "Diesen Risiken kann man mit einem Recht auf Wechsel des Tilgungssatzes vorbeugen. Dann lässt sich die Rate bei Bedarf reduzieren", so Nauhauser. "Das Recht auf einen Tilgungssatzwechsel wird aber auch nicht von allen Banken angeboten, man muss aktiv nachfragen."

Forward-Darlehen hilft gegen steigende Zinsen

Niemand weiß mit Sicherheit, wie sich die Zinsen in den nächsten Jahren entwickeln. Für besonders sicherheitsorientierte Kunden könnte das ein Grund sein, über ein Forward-Darlehen nachzudenken. Das ist gewissermaßen eine Versicherung gegen steigende Zinsen. Kunden, die erst im nächsten Jahr oder später einen Anschlusskredit brauchen, können sich das aktuell günstige Zinsniveau gegen einen geringen Aufschlag bis zu fünf Jahre im Voraus sichern.

"Im Moment ist das aber keine gute Idee, denn es gibt keine Anzeichen, dass die Zinsen in den nächsten zwei, drei Jahren substanziell steigen", so Eilinghoff. Deshalb mache ein Forward-Darlehen im Moment keinen Sinn. "Im Gegenteil, es ist sogar riskant. Denn damit schließt man einen verbildlichen Darlehensvertrag, für den eine Nichtabnahmeentschädigung gezahlt werden muss, wenn man ihn aus irgendwelchen Gründen nicht benötigt."

Bankwechsel kann bei einem Immobilienkredit der richtige Schritt sein

Es kann sich durchaus lohnen, für den Anschlusskredit die Bank zu wechseln. Damit lassen sich möglicherweise einige tausend Euro sparen. Ob es allerdings der richtige Schritt ist, hängt von den Konditionen und der persönlichen Situation ab. "Der Vorteil der bisher finanzierenden Bank ist, dass sie ihren Kunden genau kennt. Bei ihr läuft die Anschlussfinanzierung in der Regel unkompliziert, die Kreditwürdigkeit wird nicht erneut geprüft", sagt Eilinghoff.

Bei einem Wechsel muss der Kunde jedoch seine Kreditwürdigkeit bei der neuen Bank nachweisen. "Das kann schwierig werden, wenn sich die finanziellen Verhältnisse verschlechtert haben oder man zum Beispiel in Branchen arbeitet, die gerade stark durch die Corona-Folgen beeinträchtigt sind", meint er. Wer nicht noch einmal seine finanziellen Verhältnisse detailliert offen legen möchte, bleibt also besser seinem alten Geldinstitut treu, selbst wenn die Konditionen etwas ungünstiger sind.

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