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Urteil

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Keine Mieterhöhung bei sittenwidriger Abrechnung

Bauarbeiten können Mietern das Leben erst einmal schwerer machen. Nicht nur wegen des Lärm, sondern auch wegen einer Mieterhöhung.
Bild: Kai Remmers/dpa-tmn/dpa

Wenn das Mietshaus besser gedämmt wird, dürfen Vermieter die Miete anheben. Wie hoch, richtet sich nach den Kosten der Modernisierung. Absichtlich mehr veranschlagen ist aber nicht zulässig.

Vermieter dürfen die Kosten einer Modernisierung grundsätzlich auf Mieter umlegen. Treiben sie die Ausgaben aber zusammen mit einem anderen absichtlich in die Höhe, ist die ganze Erhöhung ungültig.

Umlagefähig sind etwa Ausgaben für Maßnahmen, die beim Energiesparen helfen, wie die Dämmung der Außenwand. Dies zeigt sich in einer Entscheidung des Landgerichts Berlin, auf die die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien vom Deutschen Anwaltverein (DAV) hinweist. Dadurch sollen Bewohner weniger heizen müssen, um innen die gleichen Temperaturen zu erreichen. Für Mieter muss aber schon im Voraus abzuschätzen sein, wie stark die Miete voraussichtlich steigen wird. Vermieter dürfen seit 2019 bis zu acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen.

Im verhandelten Fall wollte der Vermieter vor allem die Fenster austauschen und das Gebäude dämmen lassen. Die dafür veranschlagten Kosten waren aber nach Angaben eines Sachverständigen erheblich überhöht. Das Gericht kam zu dem Schluss, dass der Vermieter und die beauftragte Firma zusammenarbeiteten, um ihren Gewinn zu steigern (Az.: 67 S 342/18).

Die vorsätzlich überhöht abgerechneten Modernisierungskosten seien in diesem Fall sittenwidrig, so die Richter. Deshalb sei die ganze Mieterhöhung unwirksam. Der Vermieter habe eine neue Erhöhungserklärung mit den tatsächlichen Kosten abgeben müssen. Ohne diese durfte er die Miete gar nicht erhöhen. Ob gleiches gilt, wenn in der Berechnung aus Versehen falsche oder überhöhte Kosten berücksichtigt werden, hat das Gericht nach Angaben des DAV offen gelassen. (dpa)

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