Mietobjekt oder Eigentum?: Wann lohnt sich der Kauf einer Immobilie?

Für die meisten Menschen ist der Kauf eines Eigenheims die größte Investition ihres Lebens. Das Projekt bedeutet Schulden über Jahrzehnte hinweg, auch wenn die Zinsen niedrig sind und der Baukredit von der Bank billig.

Auf der anderen Seite stehen hohe Immobilienpreise. Vor dem Umzug ins Eigentum steht deshalb die Überlegung an, ob die Familie mit dem Traumhaus finanziell besser dasteht als mit dem Wohnen zur Miete. Wie lässt sich das berechnen?

Was muss man vor dem Kauf beachten?

Zu berücksichtigen sind unter anderem Einkommen, Kreditkonditionen, Eigenkapital und schließlich der mögliche Preis für die eigenen vier Wände sowie die bisherige Miete. Mit diesen Angaben arbeiten auch Immobilienprofis. Sie stellen Kaufpreis und Miete gegenüber, um das Kaufpreis-Miete-Verhältnis zu ermitteln.

Es liefert einen wichtigen Hinweis darauf, ob sich das beabsichtigte Investment rentiert. Selbstnutzern hilft die Kennziffer, die monatliche Belastung und damit die Erschwinglichkeit der Immobilie abzuschätzen. "Je kleiner das Verhältnis von Kaufpreis zu Miete, desto besser", erläutert Jörg Sahr, Redakteur der Zeitschrift "Finanztest".

Jahreskaltmiete als Basis

Die Berechnung basiert auf der Jahreskaltmiete, zum Beispiel 9600 Euro (zwölf mal 800 Euro). Der Kaufpreis, angenommen 200.000 Euro, wird durch die 9600 Euro geteilt. Im Beispiel ergibt sich ein Faktor von fast 21: Der angehende Eigentümer müsste nahezu 21 Jahre lang 9600 Euro Kaltmiete zahlen, bis der Kaufpreis für eine Wohnung erreicht ist. Verglichen werden Objekte ähnlicher Größe und Ausstattung - goldene Wasserhähne wären unrealistisch. In der Betrachtung bleiben Miet- und Kaufnebenkosten ebenso außen vor wie künftige Mieterhöhungen und Wertsteigerungen der gewünschten Immobilie.

Faktoren um die 20 geben einen ersten Hinweis, dass kaufen besser sein kann als mieten. "Das 20 bis 22-fache der Jahresmiete ist für Selbstnutzer ein guter Indikator, dass sie sich die Immobilie leisten können", sagt Sahr. Die finanzielle Belastung durch den Erwerb der eigenen vier Wände läge dann kaum oder wenig mehr über der Miete. Vorausgesetzt, Käufer bringen in ihr Projekt mindestens 20 Prozent Eigenkapital ein und tilgen ihr Darlehen über 30 Jahre mit mehr als zwei Prozent.

In München lieber mieten

In Städten ist Sahr zufolge die Relation von Kaufpreis zu Miete vielfach schlechter als in ländlichen Regionen. Vor allem in Städten wie Berlin, Hamburg, München und Frankfurt sowie in Unistädten wird das 25-fache oder deutlich mehr verlangt. Für Selbstnutzer ist das kritisch, weil sie für Wohneigentum monatlich merklich tiefer in die Tasche greifen müssen. "Das lohnt dann fast nicht mehr", bilanziert Sahr. Zu einem ähnlichen Schluss kommt das Hamburger WeltWirtschaftsInstitut in einer Studie für die Postbank. Demnach fahren Mieter etwa in München besser, weil sie im Schnitt gut ein Viertel ihres Haushaltsnettoeinkommens für ein 70 Quadratmeter großes Dach über dem Kopf zahlen, während Käufer 44 Prozent des Einkommens aufwenden müssen. In Köln kommen Mieter mit 20 Prozent des Einkommens besser weg im Vergleich zu Käufern, die 26 Prozent in die Eigentumswohnung stecken.

Spätestens mit Rentenbeginn sollte der Wohnkredit getilgt sein. Dieses Ziel ist mit einem Faktor von beispielsweise 30 kaum zu schaffen. Wer mit 40 ein Haus erwirbt, hätte 30 Jahreskaltmieten aufzubringen und wäre 70 Jahre alt, bis die Immobilie schuldenfrei ist. "Ab einem gewissen Alter ist der Kauf zu einem hohen Faktor nicht mehr überschaubar", meint Katja Meqdam, Projektleiterin Wohnen beim Immobilienberater Bulwiengesa in München. Ein besonders niedriger Faktor wiederum sollte misstrauisch machen. Er deutet auf Mängel des Objekts oder auf eine Abwanderungsgegend hin.

Kaufen lohnt sich fast immer

Langfristig stehen Käufer nach Ansicht von Jörg Sahr besser da. Sie könnten während der Kreditlaufzeit mit festen Raten kalkulieren und hätten Planungssicherheit, während Mieter mit Mieterhöhungen rechnen müssten. Ist die Immobilie abbezahlt, falle noch das Hausgeld an, das in der Regel unter den Ausgaben fürs Wohnen liegt. Dass Mieter erst einmal die Nase vorne haben, liegt an den Kaufnebenkosten. Diese müssen Erwerber aus Eigenmitteln stemmen. Das drückt zunächst kräftig auf das Budget.

Neben dem Kaufpreis-Miete-Verhältnis können Selbstnutzer andere Kenngrößen heranziehen, um die Erschwinglichkeit auszuloten. Christian Huttenloher vom Deutschen Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung empfiehlt, in die Bodenrichtwerte der Kommunen zu gucken. Damit ließen sich Kosten für einen Neubau denen eines Altbaus plus Sanierungsaufwand gegenüberstellen.

Der Verband der Pfandbriefbanken legt die durchschnittliche Kreditsumme von 200.000 Euro für eine Eigentumswohnung zugrunde. Würde dieses Darlehen mit zwei Prozent verzinst und mit vier Prozent getilgt, käme pro Monat eine Belastung von 1000 Euro heraus (200.000 mal sechs 6 Prozent = 12.000 Euro pro Jahr, geteilt durch zwölf Monate). Bei einer Kaltmiete in gleicher Höhe rechne sich das Erwerben unter dem Strich. Jörg Sahr drückt das anders aus: "Bei der Auswahl verschiedener Objekte ist das Kaufpreis-Miete-Verhältnis das entscheidende Kriterium." (dpa)

Kaufpreis-Miete-Rechner der Stiftung Warentest