Immobilie kaufen: In 10 Schritten vom Immobilienkauf zum Eigenheim

Wer sich dazu entscheidet, den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen, dem steht ein aufregender Weg bevor. Schließlich handelt es sich um eine wichtige Lebensentscheidung, die man nicht alle Tage trifft. Und die will gut geplant sein ...

1. Das Budget der Immobilie inklusive Nebenkosten

Mit dem Budget geht es los, schließlich steht und fällt der Immobilienkauf mit den finanziellen Mitteln. Käuferinnen und Käufer sollten dabei nicht nur den Kaufpreis, sondern auch Nebenkosten berücksichtigen, zum Beispiel

• Maklergebühren
• Notarkosten
• Grunderwerbsteuer
• eventuell anstehende Renovierungen.

2. Die Finanzierung mit Kredit und Zinsen

Wer sein Eigenheim finanzieren muss oder möchte, braucht mindestens einen Termin bei der Hausbank. Hier wird abgeklärt, in welcher Höhe ein Darlehen möglich ist und welche Rahmenbedingungen für dieses vorliegen. Je nach Bank unterstützen die Finanzberaterinnen und -berater sogar bei der Suche.

3. Eine Wunschliste erstellen

In Absprache mit dem Partner oder der Familie sind dann einige Fragen zu klären, zum Beispiel mithilfe folgender Checkliste:

• Haus oder Wohnung?
• Neubau oder Bestand?
• Renovieren oder renoviert?
• Wie groß soll es sein?
• Wie viele Zimmer?
• Garten oder Balkon?
• Gibt es eine bevorzugte Lage?

Oder Anforderungen an die Ausstattung:

• Offene oder geschlossene Küche?
• Bad mit Fenster?
• Ein separates WC?
• Abstellkammer?

Am besten notiert man sich die Dos und Don’ts und spricht dabei auch Optionen und Abstriche durch. Wichtig ist, Kompromisse einzugehen, mit denen sich alle wohlfühlen.

4. Tipps für die Immobiliensuche

Bei der Suche gilt: Breit streuen! Haus- oder Wohnungssuchende sollten sich auf Online-Plattformen anmelden, Such-Agenten entsprechend ihrer Kriterien anlegen und E-Mail- oder Push-Benachrichtigungen aktivieren. Außerdem können sie sich in E-Mail-Verteiler schreiben und auf die Liste von Maklerinnen oder Maklern setzen lassen. Auch lokale Anzeigen in der Tageszeitung lohnt es zu durchforsten.

5. Die Wohnungs- oder Hausbesichtigung

Ist ein Objekt gefunden, gilt es, einen Termin für eine Besichtigung zu vereinbaren. Dort kann man sich einen ersten Eindruck über den Zustand verschaffen. Besonders wichtig sind Dach, Keller, Heizungsart und die Fenster. Beim Bodenbelag, den Möbeln, der Wandfarbe, Küche & Co. handelt es sich um Schönheitsreparaturen, die man mit den richtigen Fachleuten nachträglich ändern kann.

Wichtig ist auch die Lage:

• Ist sie ruhig genug?
• Sind Supermärkte, Schulen und Kindergärten in näherer Umgebung?
• Wie sind die Anbindung an Bundesstraßen, Autobahn und die Entfernung zur Innenstadt?

Je nach Immobilie stellen sich weitere Fragen – bei einer Wohnung beispielsweise zu den Rücklagen und anstehenden Reparaturen, bei einem Haus zu Nebenkosten und der Nachbarschaft.

6. Die Wohnung oder das Haus per Vorvertrag reservieren

Nach der Besichtigung sollten sich Käuferinnen und Käufer mit ihrer Familie austauschen. Entspricht das Objekt nicht den eigenen Vorstellungen, ist das nicht schlimm. Es hat auch etwas Gutes: Man weiß schon mal, was man will – oder eben nicht will. Das erleichtert die spätere Suche.

Ist es das Traumhaus oder die Traumwohnung, sollte man die Immobilie reservieren. Denn gerade welche mit einem guten Preis-Leistungs-Verhältnis sind schnell weg. Anschließend gilt es, einen weiteren Besichtigungstermin zu vereinbaren – möglicherweise mit weiteren Familienmitgliedern oder Expertinnen und Experten, die bewerten, ob der Preis fair ist oder aufwendige Reparaturen anstehen.

7. Die Verhandlungen rund um Kaufpreis, Kreditvertrag & Co.

Ist man nach der zweiten Besichtigung noch überzeugt, geht es an die Verhandlungen – mit dem Verkäufer oder der Verkäuferin um den Preis, mit der Bank um einen guten Kredit. Dabei ist es wichtig, das Budget im Auge zu behalten. Nicht nur die Höhe des Zinssatzes spielt eine Rolle, auch die Dauer der Zinsbindung, die Option eines Tilgungskorridors, die Höhe von Sondertilgungen, die Beratung und der Service sind entscheidend.

Den Kredit sollte man auch mit einem wegfallenden Verdienst bezahlen können, sollte ein Partner von Arbeitslosigkeit betroffen oder aufgrund von Elternzeit ausfallen. Am besten spricht man mit mehreren Banken, holt sich Angebote, vergleicht diese und verhandelt dann mit der besten nach, bevor ein Finanzierungsvertrag unterschrieben wird.

8. Der Kaufvertrag fürs Eigenheim

Den Kaufvertragsentwurf sollten Käuferinnen und Käufer auf Fehler beziehungsweise dessen Richtigkeit prüfen – oder von einem Anwalt prüfen lassen. Der offizielle Abschluss des Kaufs wird bei einem Notartermin rechtlich festgehalten. Der Notar oder die Notarin bestellt dabei auch die Grundschuld.

9. Darauf kommt es bei der Übergabe an

Je nach Region und Objekt sind nach dem Notartermin verschiedene Zahlungen notwendig:

• Notarkosten
• Gebühren für den Grundbucheintrag
• Grunderwerbsteuer
• sofern ein Makler im Spiel war dessen Kaution

Das Geld dafür, etwa 10 Prozent des Kaufpreises, sollten Käuferinnen und Käufer auf der Seite haben und zeitnah überweisen. Hohe Summen müssen sie sich – je nach Bank und Kontoart – freischalten lassen. Erst nach der Bezahlung geht es an die Übergabe.

Viele Kaufverträge setzen einen „besenreinen“ Zustand voraus. Was genau damit gemeint ist, sollten die Betroffenen mit der jeweils anderen Partei besprechen. Möchten die neuen Eigentümer sowieso farbig streichen, könnten sich die bisherigen das Weißeln sparen. Wird der Boden herausgerissen, lohnt es sich möglicherweise nicht mehr, diesen nass zu wischen.

10. Der Papierkram nach dem Immobilienkauf

Mit dem Um- oder Einzug ist der Immobilienkauf noch nicht abgeschlossen: Wer umzieht, muss seine Adresse beim Amt ändern und möglicherweise Versicherungen umschreiben lassen. Auch vom Gutachterausschuss der Stadt oder Gemeinde trudelt ein Schreiben ein, zu dessen Rückantwort Käuferinnen und Käufer verpflichtet sind. Hierin geht es um Größe, Zustand, Ausstattung und Mietpreise, damit die Stadt oder Gemeinde eine Kaufpreissammlung führen und Transparenz auf dem Immobilienmarkt herstellen kann.