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Steuer & Recht
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Herausfordernd: Die Reformierung der Grundsteuer

Die neu berechnete Grundsteuer ist ab dem 1. Januar 2025 zu entrichten. Die Frist zur Abgabe der Feststellungserklärung endet aber bereits am 31. Oktober.
Foto: gopixa, stock.adobe.com
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Für die Abgabe ihrer Feststellungserklärungen ans Finanzamt bleibt Grundstückbesitzern nur eine kurze Zeitspanne vom 1. Juli bis 31. Oktober. Was ist zu tun:

Die Grundsteuerreform stellt eine besondere Aufgabe für alle Grundbesitzer, aber auch für die steuerberatenden Berufe dar. Bereits im Jahr 2018 hat das Bundesverfassungsgericht entschieden, dass die Vorschriften zur Einheitsbewertung mit dem allgemeinen Gleichheitsgrundsatz unvereinbar sind. Die letzte Hauptfeststellung fand im Jahr 1964 für alle Grundstücke statt. In den östlichen Bundesländern basieren die Einheitswerte sogar auf Feststellungen aus dem Jahr 1935. Seitdem gab es lediglich punktuelle Veränderungen. Dies führte beispielsweise dazu, dass ein im Jahr 2010 errichtetes Gebäude gleich bewertet wurde, wie ein Objekt, das sich noch im Ausstattungszustand der Jahre 1964 beziehungsweise 1935 befand.

Aufgrund des Beschlusses des Bundesverfassungsgerichts wurde der Gesetzgeber zur Neuregelung verpflichtet. Die Folge: Im Jahr 2019 wurde das Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsgesetzes verabschiedet.

Die neu berechnete Grundsteuer ist ab dem 1. Januar 2025 zu entrichten. Die Finanzverwaltung fordert jedoch, dass alle Daten und Feststellungserklärungen bis zum 31. Oktober 2022 uneingeschränkt – und ohne gesonderte Aufforderung der Finanzbehörden – auf elektronischem Wege zu übermitteln sind. Problematisch dabei ist, dass der dafür erforderliche Zugang erst zum 1. Juli 2022 zur Verfügung gestellt wird.

Kurze Frist zur Abgabe ist erhebliche Belastung für Grundbesitzer

Innerhalb von vier Monaten soll die Einreichung von Feststellungserklärungen für rund 36 Mio. Grundstücke in Deutschland erfolgen. Aus Sicht eines Steuerberaters ist dies nicht – oder nur mit einer erheblichen Belastung für die Grundbesitzer und die steuerberatenden Berufe – machbar. Eine verspätete Abgabe der Erklärung wird sanktioniert.

Als heikel ist auch zu sehen, dass es einen nicht geringen Grundbesitzeranteil gibt, der keine Möglichkeit hat, Steuererklärungen auf digitalem Wege einzureichen. Leider wurde diese Hürde völlig außer Acht gelassen.

Wie erwähnt wird das Finanzamt die Grundbesitzer nicht persönlich zur Abgabe der Steuererklärung auffordern. Vielmehr erfolgt dies per Allgemeinverfügung. Insofern ist nicht auszuschließen, dass es in Verbindung mit der Umsetzung der Grundsteuerreform auch eine nicht unwesentliche Anzahl an Sanktionierungen geben könnte.

Was kommt bezüglich der Neubewertung auf die Grundbesitzer zu?

Für die Neubewertung gelten unterschiedliche Regelungen, die sich nach Art des Grundstücks und der Art der Nut-zung unterscheiden. Das vom Gesetzgeber vorgeschlagene „Bundesmodell“ sieht hierbei ein sehr komplexes Ertrags- beziehungsweise Sachwertverfahren vor. Die Länderöffnungsklausel ermöglichte es den Bundesländern, von diesen Bewertungsregelungen abzuweichen und eigenständige Bewertungsmodelle festzulegen.

Bayern machte hiervon Gebrauch und führte das Flächenmodell ein. Es handelt sich um ein vergleichsweise einfaches Verfahren, jedoch gibt es auch hier Hürden, die zu überwinden sind. Insbesondere bei älteren Immobilien fehlt es oftmals an Unterlagen zur Grundstücks-, Wohn- oder Nutzfläche. Um einen reibungslosen Ablauf zu gewährleisten, wäre daher ein kostenloser und elektronischer Zugriff auf grundsteuerrelevante Daten, die in den einzelnen Länderverwaltungen vorliegen, wichtig. Insbesondere die Kataster-, Vermessungs- und Grundbuchämter verfügen über die wohl grundlegendsten Informationen für die Ermittlung der Grundsteuer. Einige Bundesländer haben den Zugriff zwischenzeitlich ermöglicht, jedoch ist dies noch nicht flächendeckend der Fall.

Fazit: Aus der steuerberatenden Sicht wird den Grundbesitzern eine viel zu kurze Zeit eingeräumt, um ihren Verpflichtungen nachzukommen. Betrachtet man den Zeitraum ab der Verabschiedung des Gesetzes im Jahr 2019 bis zur erstmaligen Gültigkeit zum 1. Januar 2025 ist es nur schwer nachvollziehbar, weshalb den Grundbesitzern nur vier Monate zur Abgabe der Erklärung eingeräumt werden.

Andrea Seitz, Partnerin und Steuerberaterin bei SONNTAG, empfiehlt daher allen Grundbesitzern, sich bereits jetzt um die Daten für die Feststellungserklärung zu bemühen. Weiterhin ist dringend anzuraten, sich um eine entsprechende Registrierung (ELSTER-Zertifikat) zu kümmern, welche von den Finanzbehörden ausgestellt wird.                                                                                                  pm

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