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Geldanlage

10.09.2019

Lohnen sich Immobilien immer noch als Altersvorsorge?

Ein Reihenhäuschen als Altersvorsorge – lohnt sich das?
Bild: Christophe Gateau, dpa (Symbolbild)

Vier von fünf Deutschen halten ein eigenes Haus für die beste Form der finanziellen Absicherung im Alter. Zwei Finanzexperten erklären, ob das wirklich so ist.

Die Altersvorsorge befindet sich seit einigen Jahren wegen der aktuellen Niedrigzinsphase im Umbruch. „Und an dieser wird sich vermutlich so schnell nichts ändern“, sagt Fabian Kindermann, Professor für Volkswirtschaftslehre und Lehrstuhlinhaber für die Ökonomie des öffentlichen Sektors an der Universität in Regensburg. Das Institut der Deutschen Wirtschaft in Köln prognostiziert Zinsen auf Mininiveau sogar bis 2050.

Die ältere Generation konnte noch relativ sorgenfrei mit Rente, Pfandbrief und Lebensversicherung in den Ruhestand gehen. Doch diese Anlageformen haben ausgedient. Ist ein eigenes Haus, in dem man auch selbst wohnt, tatsächlich immer noch die ideale Form der Altersvorsorge? Deutschland gilt als Nation der Mieter, doch die niedrigen Zinsen und die enormen Wertsteigerungen von Immobilien haben in den vergangenen Jahren zu einem Umdenken geführt. Im Vergleich zu anderen europäischen Ländern habe Deutschland allerdings eine sehr niedrige Eigennutzungsquote, sagt Kindermann.

Eigentümer müssen keine Angst vor explodierenden Mietkosten haben

In Deutschland werden – einer Auswertung von Zensus-Daten zufolge – lediglich 43 Prozent der Häuser und Wohnungen vom Eigentümer selbst genutzt. „Es gibt derzeit wenig Alternativen auf dem Kapitalmarkt. Mit einer eigenen Immobilie ist man nicht so anfällig für die Preisentwicklung“, sagt Kindermann. Eigentümer, die ihre Immobilie selbst nutzen, müssen weniger Angst vor explodierenden Mietkosten haben. Laut dem Institut der Deutschen Wirtschaft gibt fast ein Drittel der Mieter zwischen 16 und 50 Jahren in Umfragen an, ein Eigenheim erwerben zu wollen. Doch der Volkswirt warnt: Gerade in den Städten müsse man genau prüfen, ob sich der Kauf einer Immobilie noch lohnt. „Es gibt zwar billige Zinsen für die Kredite, doch der günstigste Zeitpunkt für einen Immobilienkauf ist bereits vorbei. Denn die Preise sind in den letzten zehn Jahren gerade in den Städten dramatisch angestiegen.“

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Merten Larisch, Teamleiter Altersvorsorge und Geldanlageberatung bei der Verbraucherzentrale Bayern, sieht Wohneigentum zwar als wertvolle Altersvorsorge, aber er warnt auch: „Eine selbst genutzte Immobilie macht finanziell nur Sinn, wenn man seine geldliche Altersvorsorge so durchgerechnet hat, dass man auch im Rentenalter in dieser – abgezahlten – Immobilie seinen gewohnten Lebensstandard und die Werterhaltung der Immobilie bezahlen kann.“ Genau das würden viele Verbraucher falsch einschätzen und sich bei Erwerb und Finanzierung von Haus oder Wohnung im Verhältnis zu einer ausreichenden Altersvorsorge überschätzen. Ähnliches gilt für eine Immobilie, die nicht selbst bewohnt, sondern vermietet wird. Feste monatliche Mieteinkünfte sind eine gute Möglichkeit, um die Rente aufzubessern. Doch das lohne sich nur unter der Voraussetzung, dass das Mietshaus oder die Wohnung bereits (zum größten Teil) abbezahlt ist. Hier gilt: Bis zum Renteneintritt sollten mindestens 90 Prozent der Kreditschulden getilgt sein. Außerdem dürfe man nicht außer Acht lassen, dass man als Vermieter neben Geld auch Zeit investieren muss.

Bis zur Rente sollten 90 Prozent der Schulden getilgt sein

Doch welche Art der Altersvorsorge ist stattdessen empfehlenswert? Effizient sei „ein gesunder Mix – je nach eigenem Anlegerprofil – aus einem globalen, börsengehandelten Aktienfonds und relativ gut verzinstem Banksparplan – oder Festgeld kann effizient für die Altersvorsorge angelegt werden“, sagt Larisch.

Je nach individueller Situation, wenn der Eigenbeitrag sehr niedrig ist, könnte für manche Verbraucher als Ergänzung ein Riester-Vertrag oder die betriebliche Entgeltumwandlung interessant sein. Das Vertrauen der Deutschen in die Rentenversicherung sei derzeit noch groß, das zeige auch die aktuelle Umfrage, sagt Volkswirt Kindermann. Doch es sei vorauszusehen, „dass die Rente in Zukunft nicht mehr alleine für die Sicherung eines adäquaten Lebensstandards im Alter ausreichen wird. Daher wird die private Altersvorsorge immer wichtiger“.

Den meisten Bürgern sei dies klar, doch nur die wenigsten wüssten, wie groß die Versorgungslücke wirklich ist. Der Volkswirt hält eine gute Mischung verschiedener Anlagen für das Richtige: „Früher oder später wird sich jeder mit Aktienfonds und Fonds-Sparplänen auseinandersetzen müssen.“

Der Kunde kann nicht auf die Überschussbeteiligung bauen

Wie interessant sind private Lebens- und Rentenversicherungen? Lebensversicherungen kämpften mit den gleichen Problemen wie alle anderen Versicherungen, so Kindermann: „Niedrige Zinsen gepaart mit hohen Provisionen machen diese Art der Altersvorsorge unattraktiv.“ Auch bei Bausparverträgen sollte man das Kleingedruckte lesen, warnt Kindermann, sonst bekomme man vor lauter Gebühren kaum die Abschlusskosten für den Vertrag wieder heraus. „Kapitallebensversicherungen waren noch nie die geeignete Wahl für die Altersvorsorge, weil benötigter Todesfallschutz stets separat mit einer Risikolebensversicherung abgesichert werden sollte“, sagt Geldanlageberater Larisch. Und private Rentenversicherungen wiesen bei den meisten Versicherungsgesellschaften „zu hohe Provisions- und Verwaltungskosten auf, als dass sie rentabel sein könnten“, so der Finanzexperte der Verbraucherzentrale. Aber Ausnahmen bestätigten diese Regel. Die klassischen Policen lassen laut Larisch bei Neuabschlüssen von dem sowieso schon geringen Höchstrechnungszins („Garantiezins“) von 0,9 Prozent pro Jahr nach Abzug der Kosten lediglich eine Garantierendite um Null oder gar Minus übrig.

Und was ist mit der sogenannten Überschussbeteiligung? „Auf die kann vom Kunden nicht gebaut werden“, sagt Larisch. Dass sich die laufende Überschussbeteiligung „klassischer“ Policen von etwa 7,5 Prozent pro Jahr um die Jahrtausendwende auf jetzt durchschnittlich 2,4 Prozent verringert hat, habe auch etwas mit der steten Absenkung des Marktzinsniveaus zu tun.

Der könnten sich auch die Versicherungsgesellschaften aufgrund ihrer vorgeschriebenen Anlagepolitik nur schwer entziehen. „Insofern wird sich die Aussicht auf bessere Zeiten aufgrund der Anleihenproblematik noch weit nach hinten verschieben.“

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