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Immobilienmarkt

12.02.2020

Mieten in der Großstadt steigen langsamer – aber die Kaufpreise explodieren

Lichtblick für Mieter: Die Preise steigen langsamer.
Bild: Britta Pedersen, dpa (Symbolbild)

Plus Jahrelang stiegen die Mieten, nun scheint in Großstädten das Ende der Fahnenstange erreicht zu sein. Warum das bei den Kaufpreisen das Gegenteil der Fall ist.

Eine junge Familie, die in München eine Wohnung sucht, muss noch immer tief in die Tasche greifen. Mit rund 16,40 Euro pro Quadratmeter gibt der Rat der Immobilienweisen die Kosten für eine mittlere Bestandswohnung in guter Ausstattung an. Für 90 Quadratmeter würden also ohne Weiteres rund 1500 Euro fällig werden. Einige Immobilienportale rechnen mit merklich höheren Preisen. Doch langsam scheint es, als sei das Ende der Fahnenstange und der Zahlungsbereitschaft der Mieter erreicht. Denn der Mietpreisanstieg in den Großstädten hat sich Immobilienexperten zufolge verlangsamt.

Der Zentrale Immobilien-Ausschuss, ein Branchenverband der Immobilienwirtschaft, hat in seinem diesjährigen Frühjahrsgutachten die Preisentwicklung in den größten deutschen Städten genau untersucht. Dabei handelt es sich zum Beispiel um Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf. Das Ergebnis: Die Preise steigen langsamer: „Der teils stürmische Anstieg scheint in einigen Städten aufzuhören“, schreiben die auch als Immobilienweisen bekannten Experten, zu denen unter anderem der Freiburger Universitätsprofessor Lars Feld gehört.

In Berlin und München sinken die Mieten sogar

Am deutlichsten sei die Entwicklung in Berlin: Dort sei die mittlere Angebotsmiete zwischen 2018 und 2019 geringfügig um 0,7 Prozent gesunken. Zieht man die Inflation ab, „entspricht dies real einem Rückgang von 2,1 Prozent“. In den Großstädten könnte die Zeit galoppierender Mietpreise also vorbei sein. Dies deckt sich mit Beobachtungen des Hamburger Marktforschungsunternehmens F+B. Dieses hatte im Dezember berichtet, dass in München die Neuvertragsmieten leicht zurückgegangen seien. Für eine zehn Jahre alte, 75 Quadratmeter große Wohnung musste man den Forschern zufolge im vierten Quartal 2019 rund 16,40 Euro pro Quadratmeter zahlen. Dies seien 10 Cent weniger als im Quartal davor. „So sind im Vergleich zum Vorquartal in 23 der 50 teuersten Städte Deutschlands die Mieten gesunken“, heißt es bei F+B.

Mieten in der Großstadt steigen langsamer – aber die Kaufpreise explodieren

Doch die Entwicklung ist stark ortsabhängig und kann von Landkreis zu Landkreis unterschiedlich aussehen. Und häufig steigen dort die Mieten noch. „In den wachsenden ländlichen Kreisen stiegen die Angebotsmieten mit vier Prozent überdurchschnittlich an“, berichten die Immobilienweisen zur Entwicklung zwischen 2018 und 2019. Dies gilt teils auch für unsere Region.

Marktforscher von F+B: Neuvertragsmieten in Landsberg legen um 11,4 Prozent zu

Zahlen auf Kreisebene nannten die Immobilienweisen am Dienstag nicht. Die Marktforscher von F+B können die Aufholjagd auf dem Land aber eindrucksvoll belegen. Demnach legten die Neuvertragsmieten beispielsweise in Landsberg am Lech zwischen 2018 und 2019 um satte 11,4 Prozent zu. Unter den 50 teuersten deutschen Städten über 25.000 Einwohner belegt Landsberg Platz zwei – hinter dem baden-württembergischen Bietigheim-Bissingen mit plus 13,6 Prozent.

 

Erst recht keine Entspannung ist bei den Kaufpreisen in Sicht: „Der Anstieg der Kaufpreise für Eigentumswohnungen hat sich im letzten Jahr nicht vermindert und liegt mit 9,7 Prozent weiterhin deutlich über der Wachstumsrate der Neuvertragsmieten“, warnen die Immobilienweisen. Bei Forschern ist dies ein Grund zur Vorsicht. Denn je stärker die Preise im Vergleich zur Miete steigen, desto länger dauert es, bis eine Wohnung zur Geldanlage rentabel ist. Der Markt droht, heiß zu laufen.

Den Grund für den Run auf Immobilien sehen die Experten „auf dem Kapitalmarkt“, also „den niedrigen Zinsen“. Er hoffe, dass die Bundesbank die Risiken genau beobachte, sagte der Immobilienweise Harald Simons vom Forschungsinstitut Empirica. „Ansonsten könnten wir, wenn das so weitergeht, in ernsthafte Schwierigkeiten geraten.“

Auf dem Land sieht seine Mitautorin Carolin Wandzik dagegen noch immer gute Chancen für Wohninvestitionen. In den wachsenden ländlichen Kreisen hätten sich zwischen Ende 2007 und 2019 die Angebotspreise im Schnitt nahezu verdoppelt, berichtete sie – von 1057 Euro auf 2097 Euro pro Quadratmeter. Die Zinsen sind niedrig, die Nachfrage nach Wohnraum dürfte in vielen Regionen hoch bleiben. Damit ergebe sich „für einige ländliche Regionen ein für Wohninvestments besonders günstiges Chancen-Risiko-Verhältnis“, sagte die Geschäftsführerin des Forschungsinstituts Gewos. „Dies sind im Süden fast alle ländlichen Kreise Bayerns und Baden-Württemberg“, betonte sie.

Forscher Lars Feld: Mietendeckel ist Instrument aus der „sozialistischen Mottenkiste“

Einig sind die Experten, was nicht gegen steigende Preise hilft – nämlich ein Mietendeckel. „Der Mietendeckel entspricht einer schleichenden Enteignung der Vermieter“, warnt Ökonom Lars Feld. „Durch Politik aus der sozialistischen Mottenkiste wird man die Wohnungsnot und Unzufriedenheit nicht langfristig lösen können.“ Feld fordert stattdessen Schritte, die das Bauen unterstützen. „Investitionen müssen für Bauunternehmen attraktiver gemacht werden, statt diese abzuschrecken“, sagte er. Das heißt: Weniger Regulierung, mehr Planungs- und Genehmigungskapazitäten, mehr Bauland. (mit dpa)

Lesen Sie dazu auch unseren Schwerpunkt: Bauen, kaufen, mieten: So viel kostet Wohnen in der Region

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12.02.2020

Ein Mietendeckel entspricht keiner schleichenden Enteignung der Vermieter, vor allem nicht jener, die das Glück hatten, ihr Wohneigentum zu erben. Der Mietendeckel ist eher ein gutes Steuerelement, um die Immobilienpreise moderat zu halten, also eine schleichende Enteigung der Spekulanten, weil es irgendwo unrentabel wird, wenn der Kaufpreis 30 Jahresmieten übersteigt. Wohnungen sind zum Wohnen da oder als langfristige Wertanlage, aber nicht zum Zocken. Deshalb ist es sehr gut, den Handel mit dieser lebenswichtigen Ressource staatlich zu reglementieren.
Nicht die Wohungspreise steigen, die Käufer sind bereit, Mondpreise zu zahlen und verderben sich hoffentlich irgendwann einmal finanziell den Magen daran, wenn eine Marktbereinigung stattfindet. Unter solchen Bedingungen kann natürlich nur Wohnugsbau im gehobenen Segment stattfinden, aber gleichzeitig reduziert ja das auch den Druck auf den Bestand, wenn die wohlhabenden aus diesem abwandern. Die Bereinigung kommt, auch weil ein Markt, dessen Entwicklung derzeit grotesk erscheint, den Regeln der Mathematik folgen muss.

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12.02.2020

Es steht jedem frei selbst eine Wohnung zu kaufen. Wer das nicht kann oder nicht möchte muss halt Miete zahlen. Und ein Mietendeckel ist sehr wohl ein erheblicher Eingriff in die Rechte des Vermieters. Nicht die Vermieter sind schuld dass Miet- und Kaufpreise ins unermessliche steigen sondern die Politik mit ihrer 0-Zins-Politik. Aber die Politiker versuchen lieber den schwarzen Peter den "bösen und gierigen" Vermietern zuzuspielen. Und präserntieren den Vermietern per Mietendeckel auch gleich die Rechnung dazu. Das nenne ich sehr wohl eine "schleichende Enteignung"!

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