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Zukunft der Innenstädte

13.09.2020

Stehen so viele Läden leer, weil die Mieten so hoch sind?

Für viele Einzelhändler hat Corona die Lage verschärft. Sie geben auf. Ob sich das auch auf die Ladenmieten auswirkt ist noch unklar.
Bild: Klaus Rainer Krieger (Symbol)

Plus In vielen Innenstädten stehen Geschäfte leer, Büroflächen sind dagegen sehr begehrt. Wie wirkt sich das auf die Preise von Gewerbeimmobilien aus?

In den vergangenen Jahren kannten die Preise am Immobilienmarkt eigentlich nur eine Richtung: nach oben. Egal, ob Wohnungen, Häuser oder Bürofläche. Alles wurde teurer. Ein Grund – der vor allem bei Gewerbeimmobilien eine wichtige Rolle spielt: Die Wirtschaft boomte und Anleger bekamen kaum noch Renditen. Das ist bis heute so. Und bis heute schauen sich Investoren deshalb nach Alternativen um – zum Beispiel am Immobilienmarkt. Das ließ die Preise für Gewerbeimmobilien in die Höhe steigen - zumindest in weiten Teilen. Denn ganz so einheitlich ist der Gewerbeimmobilienmarkt nicht. Zunächst einmal muss man unterscheiden, ob man nach Preisen für Büroimmobilien fragt oder nach solchen für Handelsimmobilien – also Läden.

Wie haben sich die Preise für Büroimmobilien entwickelt?

Gerade die Preise für Büroimmobilien sind in den vergangenen Jahren stark gestiegen. Das liegt zum einen daran, dass sich mehr Investoren für Bürogebäude interessieren. Zum anderen steigt aber auch die Nachfrage nach Büros, weil immer mehr Menschen im Dienstleistungssektor und weniger Menschen im verarbeitenden Gewerbe beschäftigt sind. Für ihren Immobilienbericht aus dem Jahr 2018 hat etwa die IHK Schwaben ermittelt, dass alleine in Südbayern die Zahl der Bürobeschäftigten seit 1999 um ein Drittel angestiegen ist - auf über 1,6 Millionen Menschen. Die Folge: Es werden mehr Büros benötigt. Die Nachfrage wächst, die angebotenen Büroflächen werden knapper und die Preise steigen. Die Frage ist: Bleibt das so?

Welchen Einfluss hat die Corona-Pandemie auf die Preise für Büroimmobilien?

Die Corona-Pandemie könnte diesem Nachfrage-Boom ein Ende bereiten. Warum? Gerade Menschen, die normalerweise im Büro arbeiten, sind während der Pandemie verstärkt ins Home-Office ausgewichen. Und es gibt Anzeichen dafür, dass Firmen ihren Mitarbeitern diese Möglichkeit auch weiterhin einräumen möchten. Für die Unternehmen heißt das: Wenn sowieso nicht alle Mitarbeiter gleichzeitig vor Ort sind, brauchen sie weniger Bürofläche. Dazu kommt eine weitere Überlegung, sagt Christine Neumann von der IHK Schwaben. Firmen, die vor Corona auf der Suche nach neuen Büroflächen waren, werden die nun erst einmal einstellen, bis sie genauer wissen, wie sich die Wirtschaft entwickelt und wie viel Platz sie in Zukunft wirklich brauchen. Noch ist es allerdings zu früh, um zu bewerten, ob diese Überlegungen schon einen Einfluss auf die Immobilienpreise haben, sagt Neumann.

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Wie haben sich die Mieten für den Einzelhandel verändert?

Bei den Mieten für Einzelhandelsflächen sieht die Lage anders aus. Dort stagnieren die Preise schon seit einiger Zeit, sagt Lars Jähnichen. Seit etwa fünf Jahren beobachtet seine Firma, die IPH Handelsimmobilien, dass sich die Mieten eher seitwärts als nach oben bewegen. Davor, sagt Jähnichen, waren auch die Ladenmieten gestiegen. Die Regio-Augsburg-GmbH, die sich einmal im Jahr den Immobilienmarkt im Großraum Augsburg genauer anschaut, sieht sogar noch etwas anderes. Im Bericht aus dem Jahr 2019 lässt sich lesen, dass für 1A-Lagen in Augsburg – also Geschäfte in bester Innenstadtlage – die Preise in den vergangenen fünf Jahren gesunken sind. Kostete der Quadratmeter für einen 80 bis 120 Quadratmeter großen Laden 2016 noch etwas über 80 Euro, so waren es 2019 noch knapp über 60 Euro. Einer der Gründe: Der Einzelhandel ist im Umbruch. Mehr Menschen kaufen online ein, weniger Menschen gehen in die Innenstädte. Die Folge: Viele Geschäfte geben auf, stehen leer. Die Mieten sinken. Denn ein wichtiger Einflussfaktor auf die Mieten ist auch die Attraktivität der Umgebung.

Wie verändert Corona die Mieten für Geschäfte?

Corona könnte die Mieten noch weiter sinken lassen, vermutet Jähnichen. Statistisch wird der Mietpreis alleine schon deshalb nach unten gehen, weil sich viele Ladeninhaber mit ihren Vermietern auf geringere Mieten geeinigt hatten, als die Geschäfte zu haben mussten. Manche haben die Miete sogar ganz ausgesetzt. Dazu kommt, dass die Corona-Pandemie den Strukturwandel im Handel beschleunigen wird, vermutet Jähnichen. Das heißt, es ist nicht ganz klar, ob noch mehr Ladeninhaber aufgeben werden. Das würde die Mietpreise weiter fallen lassen.

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