Immobilien: Was den Wohnungsbau hemmt

In deutschen Städten zeigt sich vielerorts das gleiche Bild. Überall werden Neubauten hochgezogen, am Rand entstehen Wohngebiete und wo Platz ist, stocken Bauherren auf oder quetschen Wohnungen zwischen enge Häuserreihen. Deutschland erlebt einen Bauboom. 2016 wurden hierzulande knapp 278000 Wohnungen fertiggestellt, so viele wie seit zwölf Jahren nicht mehr. Doch selbst das reicht nicht, um die Nachfrage zu decken. Denn dafür müssten 350000 bis 400000 Wohnungen pro Jahr entstehen, schätzt das Bundesbauministerium. Doch seit Jahren hinkt die Zahl der fertigen Wohnungen dem Bedarf hinterher. So wächst das Defizit weiter.

Zwar stehen auf dem Land Millionen Wohnungen leer, doch in Städten ist der Mangel groß – auch wegen der Zuwanderung. Wegen des knappen Angebots steigen Preise und Mieten. In unserer Region sieht es ähnlich aus: Das zeigt der Report „Wohnen in Deutschland 2017“ der Sparda-Banken. Er listet die Preissteigerung von 2005 bis zum zweiten Quartal 2016 auf. In dem Zeitraum stiegen die Immobilienpreise im Stadtgebiet Augsburg um 61 Prozent, in Kempten um 57 Prozent. Auch auf dem Land legten die Preise zu. Im Kreis Aichach-Friedberg zum Beispiel um 34 Prozent. Ein Ende dieses Trends ist dem Bundesverband der Volks- und Raiffeisenbanken zufolge nicht in Sicht. Vorstand Andreas Martin berichtet bereits von „deutlichen Preisübertreibungen in einzelnen Stadtvierteln der Metropolen“. Er rechne nicht mit sinkenden Preisen.

Das Problem verschärfe sich, da in Großstädten falsch gebaut werde, berichtet das Institut der deutschen Wirtschaft (IW). Da gerade jüngere Menschen dorthin zögen und die Gesellschaft altere, fehlten Wohnungen mit zwei bis drei Zimmern. Errichtet würden meist große Wohnungen, sagt IW-Experte Michael Voigtländer. „Wir bauen am Bedarf vorbei.“ Investoren errichten zudem oft Luxuswohnungen, die für breite Schichten unbezahlbar sind.

Nötig seien jedoch günstige Wohnungen, fordert der Deutsche Mieterbund. Jährlich müssten zusätzlich 80000 Sozialwohnungen und 60000 bezahlbare Mietwohnungen entstehen, meint Direktor Lukas Siebenkotten. Günstige Wohnungen lassen sich aber nicht so leicht bauen. Das liege auch an immer strengeren Vorschriften, klagt die Bundesarchitektenkammer. Seit dem Jahr 2000 sei allein die Energieeinsparverordnung für Neubauten viermal überarbeitet worden und habe die Kosten um 6,5 Prozent hochgetrieben. Allein die Verschärfung 2016 verteuere das Bauen um weitere 7,3 Prozent. Die „Grenze der wirtschaftlichen Vertretbarkeit“ sei längst erreicht.

Strengere Vorschriften sind aber nur ein Treiber von Baukosten. Der wesentlich größere sei Bauland, sagt Andreas Schulten, Vorstand beim Immobilienanalysten Bulwiengesa. „Vom Bodenpreis hängt ein Drittel der Baukosten ab.“ Doch in Städten ist Bauland knapp und teuer. Neue Flächen gibt es oft nur auf Kosten von Grüngürteln, Schrebergärten oder Frischluftschneisen. Das birgt Zündstoff. Bis neues Bauland zur Verfügung steht, dauert es oft lange. Auch deshalb kommt es zum Stau am Bau. „Kommunen können nicht einfach Bauland ausschreiben, wie sie wollen“, sagt Norbert Portz, Wohnungsbauexperte beim Deutschen Städte- und Gemeindebund. So verhinderten Vorschriften zum Umwelt- und Artenschutz die Freigabe. Andernorts lägen Flächen brach, da sich die Besitzer wegen Erbstreitigkeiten nicht auf einen Verkauf einigen oder auf noch höhere Bodenpreise spekulierten.

Um Bauland günstiger zu machen, verkaufen Städte wie München gezielt Flächen unter Wert. „In manchen Konzepten werden Abschläge von 30 bis 40 Prozent gewährt“, sagt Immobilien-Experte Schulten. Doch das müssten sich Städte auch leisten können. Die Immobilienwirtschaft sieht die Politik am Zug. Sie klagt, die Länder verhinderten mit hohen Grunderwerbssteuern, dass sich Mieter eigene Wohnungen leisten könnten. In Bayern liege die Steuer bei 3,5 Prozent, andere Länder wie Nordrhein-Westfalen verlangen 6,5 Prozent, so der Immobilienverband Deutschland. Er fordert, Käufer selbst genutzter Wohnungen von der Grunderwerbssteuer zu befreien.

Eine Linderung der Wohnungsnot ist nicht so schnell zu erwarten – zumal die Zahl der Baugenehmigungen jüngst wieder fiel. „Die Lücke zwischen Angebot und Nachfrage wird eher noch wachsen“, sagt Experte Schulten. „Die Preise dürften vielerorts weiter steigen.“ Die Folge seien Phänomene wie in den 80er Jahren. „Gerade Familien und weniger betuchte Schichten müssen in die Speckgürtel ausweichen, weil sie sich die Innenstädte nicht mehr leisten können.“ Alexander Sturm, dpa/mke