Immobilien kaufen 2022: Ist Kaufen billiger als Mieten?

Die Immobilienpreise steigen und steigen, und auch die Zinsen klettern aktuell wieder etwas in die Höhe. Dennoch ist eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen laut einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) oft billiger als zur Miete zu wohnen. Das gilt vor allem bei neuen Vertägen.

Demnach hatten Immobilienkäufer gegenüber Mietern 2021 in allen deutschen Regionen das bessere Geschäft gemacht. Doch: Mit dem Zinsanstieg schrumpfen die Vorteile der Käufer – besonders in den teuren Städten.

Immobilienmarkt 2022: Niedrige Zinsen machen Kauf attraktiver, auch in Großstädten

Die Studie hat das IW zusammen mit der Immobilienfirma Accentro durchgeführt. Dafür wurden die Kosten von Käufern mit denen von Mietern verglichen. Für Käufer werden der Kaufpreis und die Erwerbsnebenkosten wie etwa Grunderwerbsteuer und Notar, die Kreditzinsen sowie hypothetisch entgangene Zinsen (denn Immobilienkäufer hätten das Geld alternativ auch anlegen können) fällig. Dazu kommen Kosten für die Instandhaltungen – genau wie die Wertsteigerung, gedeckelt bei drei Prozent pro Jahr. In den vergangenen Jahren stiegen die Preise aber um ein Vielfaches mehr und schneller.

Auf der Seite der Mieter standen die Nettokaltmieten in Neuverträgen und bei Bestandsmieten; beides gerechnet mit den Werten aus 2021.

Das Ergebnis: Zahlten Käufer in Deutschland zu den 2021 sehr niedrigen Kreditzinsen von nur etwa einem Prozent im Schnitt 4,21 Euro pro Quadratmeter, mussten Mieter bei neuen Mietverträgen für vergleichbare Wohnungen 10,30 Euro je Quadratmeter hinlegen. Bei Bestandsverträgen waren es immerhin noch 7,04 Euro. Damit waren Käufer also mit knapp 60 Prozent gegenüber den Mietern im Vorteil. Und auch bei Bestandsmieten waren es noch 40 Prozent.

Immobilienpreise in Großstädten: Wertsteigerungen kompensieren steigende Zinsen

Selbst in teuren Städten wie München, Hamburg und Berlin war dieser Vorteil noch da: "Die im vergangenen Jahr fallenden Zinsen haben den Anstieg der Kaufpreise überkompensiert", sagt IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer. Beigetragen habe auch die Reform zur Teilung der Maklerprovision, die Käufer zusätzlich entlastet. "Steigende Zinsen werden aber den Selbstnutzerkostenvorteil signifikant verringern."

2022 sind mit der hohen Inflation Finanzierungen teurer geworden: So sind seit Dezember die Zinsen für zehnjährige Standardkredite von weniger als einem Prozent auf durchschnittlich 2,5 Prozent gestiegen. Sie haben sich also mehr als verdoppelt – Tendenz steigend.

"Neutraler Zins": Dann ist kaufen billiger als mieten

Bleibt kaufen also günstiger als bauen? Das IW hat hierzu drei Szenarien errechnet – jeweils mit einem Anstieg der Bauzinsen auf 2, 2,5 oder 3 Prozent. Schon ein Zinsniveau von 2,5 Prozent lässt die Kosten von Käufern auf mehr als das Doppelte pro Quadratmeter steigen (8,55 Euro). Rechnet man dann noch die steigenden Kaufpreise ein, ergeben sich 8,97 Euro pro Quadratmeter. Bei drei Prozent Kreditzinsen steigen die Selbstnutzerkosten auf 10,63 Euro. Bei diesem Zinssatz ist mieten bereits in 86 der 401 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte billiger als kaufen.

Trotz der hohen Preise seien aber besonders im Umland der sieben größten deutschen Städte die Käufer im Vorteil, selbst bei hohen Zinsen – das zeigt der sogenannte "neutrale Zins". Es ist der Zins, bei dem Mieter und Käufer gleichauf liegen. In und um die deutschen Metropolen liegt der bei 3,6 Prozent, in übrigen Großstädten bei 3,1 Prozent und in deren Umland bei 3,5 Prozent. Ist der Zins höher, sind Mieter im Vorteil.

Für die übrigen Kreise kommt das IW auf einen neutralen Zins von 3,7 Prozent.

Immobilienkauf als Altersvorsorge

Die enormen Preisanstiege der Immobilien haben in den vergangenen Jahren Eigentümer noch stärker begünstigt, als die Studie darstellt. Andererseits haben viele Menschen in Städten noch sehr günstige, alte Mietverträge. Diese schneiden dann wiederum besser ab als Käufer.

Bei der Entscheidung mieten oder kaufen sollte auch nicht vergessen werden: Eigentum ist eine gute Altersvorsorge. Was klüger ist, hängt aber vor allem von der Zinsentwicklung ab. Dabei sollten aber auch die jeweiligen Lebensumstände berücksichtigt werden, etwa ob häufige berufliche Umzüge nötig sind. Während manche Menschen gern unabhängig von einem Vermieter leben möchten, nutzen andere gern den Vorteil, keine Schulden zu haben und nicht für teure Reparaturen aufkommen zu müssen.