Immobilienkauf: Wie viel darf ein Haus kosten, damit ich mir den Kredit leisten kann?

380.000 Euro – so einen hohen Kredit nehmen die Menschen in Augsburg im Schnitt laut der Vergleichsplattform Check24 auf, um sich den Traum von der eigenen Immobilie zu erfüllen. Und damit befindet sich die drittgrößte Stadt Bayerns fast genau im Bundesdurchschnitt. Die teuerste Stadt Deutschlands ist mit Abstand München. Dort leihen sich die Menschen im Schnitt 572.500 Euro von der Bank. Danach folgen Frankfurt und Hamburg mit rund einer halben Million. Am besten kommen die Leipziger mit einem Schnitt von 288.700 Euro weg. Doch was bedeutet das eigentlich genau? Wie viel muss ich monatlich abstottern können, um mir einen solchen Kredit leisten zu können? Hier einige Beispiele. 

Immobilienkauf: Wie viel kann ich mir mit 1000 Euro monatlich leisten?

Das Verbrauchermagazin Finanztest hat dafür einen Kurzcheck entwickelt, wie hoch der Baukredit sein darf, damit man sich die monatliche Rate leisten kann. Basiswert ist die monatliche Kaltmiete zusammen mit der monatlichen Sparleistung. Zahlt man etwa 750 Euro Kaltmiete im Monat und schafft es zuverlässig, 250 Euro auf die Seite zu legen, liegt man bei einer maximalen monatlichen Rate von 1000 Euro. Pro angestrebtem eigenem Quadratmeter sollten pauschal 4,50 Euro pro Monat von diesem Budget für die Nebenkosten abgezogen werden. Bei einer 60-Quadratmeter-Wohnung wären das 270 Euro. Bleibt also eine tatsächlich bezahlbare monatliche Rate von 730 Euro. 

Jetzt geht es ans Eingemachte: Anhand dieser Zahl lässt sich die maximale Kredithöhe bestimmen, die man aufnehmen sollte. Wichtig ist nun der aktuelle Zinssatz für Hypothekendarlehen, der bei 15 bis 20 Jahren Zinsbindung bei etwa vier Prozent liegt. Dazu muss entschieden werden, welcher Anteil des Kredits jährlich abbezahlt, also getilgt werden soll. Mindestens sollte dieser laut Finanztest bei 1,5 Prozent liegen. Für dieses Beispiel nutzen wir zwei Prozent, um die Laufzeit auf etwas weniger als 30 Jahre zu senken. Durch die Summe daraus, sechs, teilt man nun seine maximale Monatsrate und multipliziert sie daraufhin mit 1200. Daraus ergibt sich eine maximale Kredithöhe von 146.000 Euro, wenn die Gesamtsumme mit einer Rate von 730 Euro monatlich in etwa 30 Jahren abbezahlt sein soll.

Wie sieht es mit einem Haus aus?

Mit den errechneten 146.000 Euro ist es heute ohne Eigenkapital zwar möglich, aber doch schwer, eine Wohnung – geschweige denn ein Haus – zu kaufen. Wie viel Geld muss ein Haushalt also für Letzteres übrig haben? Die Gesamtkosten für ein Haus sind im Vergleich zu früher enorm gestiegen. War es in den neunziger Jahren noch normal, den Traum vom Eigenheim mit (von D-Mark auf Euro umgerechnet) weniger als 300.000 Euro zu verwirklichen, ist das lange Geschichte. Eine Sprecherin des Finanzierungsvermittlers Interhyp schreibt: "Für das zweite Quartal 2022 zeigen unsere Auswertungen Höchststände bei den Immobilienpreisen."

Der Durchschnittskaufpreis inklusive Nebenkosten für ein Einfamilienhaus in Deutschland lag laut dem Unternehmen bei 607.717 Euro. Das Unternehmen merkt allerdings an, dass die Immobilienpreise sich langsam aber sicher mit den steigenden Zinsen wieder stabilisieren würden – wenn auch auf weiterhin sehr hohem Niveau. Vor allem in ländlichen Regionen, auch günstigere Angebote für ein durchschnittliches 120-Quadratmeter-Einfamilienhaus. Mindestens 350.000 bis 400.000 Euro müssen aber definitiv eingeplant werden. Schafft man das mit 2000 Euro verfügbarem Geld für ein Haus im Monat? 

2000 Euro sind laut Finanztest-Kurzcheck zu wenig für ein Haus

Für die 120 Quadratmeter werden zunächst wieder pauschal die Bewirtschaftungskosten abgezogen, in dem Fall 540 Euro. Bleiben 1460 Euro maximale Rate. Bei vier Prozent Zinsen und einem Tilgungssatz von 1,5 Prozent im Jahr kommt man auf eine Kredithöhe von rund 314.200 Euro. Auch bei dieser Summe ist also ein Hauskauf auf dem Land nur mit mehreren Zehntausend Euro Eigenkapital möglich. Wie viel Geld benötigt man also im Monat, um ein durchschnittlich teures Einfamilienhaus für 600.000 Euro inklusive Zusatzkosten kaufen oder bauen zu können?

Gehen wir einmal von 3000 verfügbaren Euro im Monat aus. 540 Euro werden wieder als Bewirtschaftungskosten abgezogen, bleiben noch 2460 Euro. Mit Zinssatz und Tilgung kommt man zusammen wieder auf einen Teilungsfaktor von 5,5. Das Ergebnis wird auch dieses Mal wieder mit dem Faktor 1200 multipliziert. Das Ergebnis: 536.700 Euro. Auch in diesem Fall ist es also zwingend notwendig, mehrere Zehntausend Euro an Eigenkapital mitzubringen, um an das vom Baufinanzierungsvermittler Interhyp gemeldete Durchschnittshaus zu kommen.

Natürlich treffen diese Werte nicht auf alle Fälle zu. Zinsen variieren, die Bewirtschaftungskosten etwa sind lediglich eine Pauschale. Doch man kann sie als grobe Anhaltspunkte verstehen, damit man später keinen Luftschlössern hinterhertrauert.