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  3. Wohnen: Alte Fehler rächen sich: Wenn Sozialwohnungen in Bayern verschwinden

Wohnen
10.02.2024

Alte Fehler rächen sich: Wenn Sozialwohnungen in Bayern verschwinden

Jahrelanger Spielball von Spekulanten: Mietwohnungen in München Schwabing.
Foto: Sina Schuldt, dpa (Archivbild)

Immer mehr Menschen ziehen in den Freistaat, obwohl Zigtausende günstige Wohnungen fehlen. Die Staatsregierung kämpft, will mit viel Geld für eine Trendwende gegen die Wohnungsnot sorgen.

Die Krise auf dem Wohnungsmarkt spürt Bayern seit vielen Jahren besonders hart. Die Mieten im Freistaat liegen um gut ein Viertel über dem Bundesschnitt, zugleich ist in keinem Bundesland die Bevölkerung schneller gewachsen: Seit der Wiedervereinigung zählt Bayern rund zwei Millionen Einwohner mehr. Bis 2050 soll die Bevölkerungszahl um 600.000 auf 14 Millionen steigen. Doch laut einer Studie des Pestel-Instituts fehlen in Bayern mindestens 200.000 Sozialwohnungen. Und die Lage droht, sich zu verschärfen

Was passiert mit Wohnungen, die aus der Sozialbindung fallen?

Zuletzt gab es nach Angaben des Bauministeriums in Bayern offiziell nur noch 133.130 Sozialwohnungen, 40.000 weniger als vor acht Jahren. Denn die sogenannten „belegungsgebundenen Mietwohnungen“ fallen nach einer bestimmten Zeit aus der Sozialbindung. In der Regel nach 15, 25 oder 40 Jahren. 

Allerdings verschwindet ein Teil der Sozialwohnungen nur auf dem Papier: Vor allem städtische, kirchliche und andere gemeinnützige Wohnbaugesellschaften vermieten ihre Wohnungen auch nach dem Ende der Sozialbindung zu ähnlichen Bedingungen. Der Verband der 500 sozialorientierten bayerischen Wohnbaugesellschaften, VdW, zählt unter seinen Mitgliedern 546.000 Mietwohnungen. Das heißt, etwa jede sechste Mietwohnung in Bayern gehört „gemeinnützigen“ Eigentümern. Im Schnitt werden sie zu 6,75 Euro pro Quadratmeter vermietet. 

Was aus den GBW-Wohnungen der BayernLB wurde

Doch viele gewerbliche Vermieter, die oft größere Projekte nur unter der Auflage gebilligt bekommen, einen Teil davon als sozialen Wohnraum zu schaffen, nutzen das Ende der Bindung. Nach der Frist wandeln sie oft Miet- in Eigentumswohnungen um, oder vermieten sie, wenn Mieter ausziehen, zu hohen Marktpreisen neu. 

Ein besonderer Sündenfall in Augen von Mieterschützern ist die einstige Gemeinnützige Bayerische Wohnungsgesellschaft GBW. Nach dem Skandal um Milliarden-Fehlspekulationen sanierte sich die schwer angeschlagene Bayerische Landesbank mit dem Verkauf ihrer 33.000 GBW-Wohnungen. Der 2,4 Milliarden Euro teure Deal gilt bis heute als wunder Punkt in der Karriere des damaligen CSU-Finanzministers und heutigen Ministerpräsidenten Markus Söder

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Nach Ansicht des Mieterbunds sind viele der Befürchtungen nach dem Verkauf wahr geworden: Zahlreiche der einstigen GBW-Wohnungen seien zu Eigentumswohnungen umgewandelt und verkauft worden, sagt die Geschäftsführerin des Bayerischen Mieterbunds Monika Schmid-Balzert. „Den Umwandlungen gingen wie prognostiziert Modernisierungen und Nachverdichtungen voran“, sagt sie. Die Mieter seien mit Baumaßnahmen, Lärm und Schmutz sowie Mieterhöhungen belastet worden, da es für die Investoren auf Rendite ankam. „Die umgewandelten Wohnungen werden zum Teil gekündigt, weil die Erwerber Eigenbedarf anmelden“, berichtet Schmid-Balzert. 

Söders Versprechen: Wann kommen die 10.000 Wohnungen der BayernHeim?

Nach massiver Kritik hatte Söder im Wahlkampf 2018 die Gründung einer neuen Wohnbaugesellschaft versprochen: „Die BayernHeim soll 10.000 Wohnungen bis 2025 neu schaffen“, versprach er in seiner ersten Regierungserklärung als Ministerpräsident. Heute ist klar: „Neu schaffen“ heißt nicht unbedingt, dass die Wohnungen bis 2025 bezugsfertig wären. 

Bayerns Bauminister Christian Bernreiter, der als früherer Deggendorfer CSU-Landrat das Amt vor zwei Jahren übernommen hat, bemüht sich, dass bis 2025 die 10.000 Wohnungen zumindest baureif sind. Die BayernHeim sei inzwischen „ein wichtiger Player“, sagt Bernreiter. „Derzeit hat sie bereits 8.350 Wohnungen unter Dach und Fach, 267 Wohnungen sind fertig, knapp 1.800 in Bau und mehr als 6.300 in Planung und Entwicklung“, zählt er auf. „Wir sind in viele Projekte eingestiegen, die ohne das Engagement der BayernHeim wegen der schwierigen Lage am Bau komplett eingestellt worden wären“, betont Bernreiter. „Bis Ende 2025 werden wir – Stand heute – auch 10.000 Wohnungen auf den Weg gebracht haben.“ 

Mieterbund-Geschäftsführerin Schmid-Balzert bleibt skeptisch: „Wir haben weiterhin Zweifel daran, dass bis Ende 2025 die 10.000 Wohnungen auf den Weg gebracht sind“, sagt sie. „Die Planungen laufen nur schleppend“, erklärt sie. „Bis Ende 2022 hat die BayernHeim nicht einmal 500 Wohnungen selbst neu gebaut, sondern lediglich bestehenden Wohnraum aufgekauft.“ Dies trage nicht zu einer Entlastung des Wohnungsmarkts bei. „Gleichwohl ist jede Wohnung, die neu gebaut wird – vor allem im bezahlbaren Segment – mehr als wünschenswert und notwendig.“ 

Bayern kämpft um Trendwende im Sozialen Wohnungsbau

CSU-Minister Bernreiter setzt darauf, rasch den Trend zu brechen, dass mehr Wohnungen aus der Sozialbindung fallen, als neue hinzukommen. Erste Erfolge kann er bereits vermelden: „Im Jahr 2023 konnten mit 3233 Mietwohnungen nach 2022 erneut mehr Wohnungen bewilligt werden, wie im gleichen Zeitraum aus der Sozialbindung fielen“, sagt der Minister. Im Jahr 2022 waren es immerhin 100 Wohnungen mehr, als wegfielen, im vergangenen Jahr 250. 

Inzwischen stellt der Freistaat eine Milliarde Euro zusätzlich für den Mietwohnungsbau zur Verfügung. Dafür wurden Förderdarlehen verdoppelt und mit dem Ziel einer möglichst langen Sozialbindung gestaffelt. „Seit vergangenem Jahr gibt es sogar die Möglichkeit einer 55-jährigen Bindung“, sagt Bernreiter. Hier gewährt der Freistaat pro Quadratmeter Wohnfläche bis zu 1860 Euro Darlehen und bis zu 700 Euro Zuschuss. Die hohe Nachfrage trotz der Baukrise zeige, dass die Maßnahmen bereits wirkten, sagt der Minister.

Auch Mieterbund-Geschäftsführerin Schmid-Balzert begrüßt die längere Bindungsdauer und höhere Förderungen. Aus Sicht des Mieterbunds „sollte eine gebundene Wohnung immer eine gebundene Wohnung bleiben und erst gar nicht aus der Bindung fallen“, sagt sie. Doch dies komme für Privatinvestoren kaum infrage. Der Freistaat müsse deshalb vor allem Kommunen und Genossenschaften mehr Baugrundstücke zur Verfügung stellen. Gefordert sei vor allem der Bund: „Der Mieterbund wünscht sich vom Bund eine echte neue Wohnungsgemeinnützigkeit und ein Sondervermögen für Bau von Sozialwohnungen.“

Themen folgen

Die Diskussion ist geschlossen.

10.02.2024

Wer kümmert sich schon in einem der (noch) reichsten Ländern der Erde, um Menschen, die sich keine teure Wohnung leisten können?
Die haben ja auch kein Geld für Parteispenden.

Geldwäscher, Beton-Mafia, Wohnung-Sammel-Firmen - im Euroland, mit dem geringsten Wohneigentum - ja die spenden - gezielt und Nutzenorientiert!

Das sind vermutlich die Gleichen, die man jetzt per neuer Gesetze bekämpfen will, um den Medieneinfluß zurückzudrehen.
Da ist man aber spät drauf gekommen, dass man dem Weg des Geldes folgen muss?

Darum sind wir auf dem besten Weg, ein Oligarchen-Land zu werden?
Der "Ober-Oligarch" kümmert sich ja schon darum. Sein Kumpel Tramp hilft mit.

10.02.2024

Ein besonderer Sündenfall in Augen von Mieterschützern ist die einstige Gemeinnützige Bayerische Wohnungsgesellschaft GBW. Nach dem Skandal um Milliarden-Fehlspekulationen sanierte sich die schwer angeschlagene Bayerische Landesbank mit dem Verkauf ihrer 33.000 GBW-Wohnungen. Der 2,4 Milliarden Euro teure Deal gilt bis heute als wunder Punkt in der Karriere des damaligen CSU-Finanzministers und heutigen Ministerpräsidenten Markus Söder.

10.02.2024

Wir brauchen billige erneuerbare Energie!
Wenn die Windbauern um die 7 ct/KW bekommen und reich damit werden - warum zahlen wir Bürger dann 40 ct/KW?
So sparen wir CO² - aber die Wohnungen brauchen nicht so isoliert werden dass die gleich schimmeln.

10.02.2024

Fragen sie den Kamm, der predigt andauernd von den ach so billigen Erneuerbaren..................

10.02.2024

vielleicht sollten Sie den Stromanbieter wechseln, ich zahle weniger

10.02.2024

Ich zahle aktuell 34 ct/kWh. Und ich habe fast genauso viel bezahlt, als die vier Atomkraftwerke noch liefen. Leider sind die Stromnetzentgelte seitdem deutlich angestiegen.

10.02.2024

Echt? Da werden Wohnungen bezuschusst und nach der Sozialbindung dann teurer vermietet? Mensch, das hätte ja keiner Denken können.
Aber keine Angst, Bauland ist ja genug vorhanden und man wird sicher wieder Investoren finden die sich Geld geben lassen wollen.
Und dann wieder. Und wieder.
Aber wenn die Stadt oder Gemeinde da etwas bauen würde und Gott bewahre, damit vielleicht sogar etwas verdienen würde, dann wäre es ja quasi Planwirtschaft, gell?

10.02.2024

"quasi Planwirtschaft"

Sehr richtig. Wollen Sie Kommunen in Konkurrenz zu Wohnungsbaugesellschaften bringen? Wer baut denn die Wohnungen? Der Staat sollte viel mehr Bedingungen schaffen, die den Bau von (Sozial) Wohnungen rentabel machen. Dazu einfach mal die Standards überdenken.

"Seit Januar 2023 darf ein Neubau nur noch das 0,55-fache der Energie für Heizung, Warmwasseraufbereitung, Lüftung und Kühlung eines vergleichbaren Referenzgebäudes verwenden."

Der Nutzen für das Klima Null, für den Wohnungsbau verheerend.

10.02.2024

Mir ist es egal in welcher Form die Kommunen sich engagieren, mir ist es auch egal wer die Wohnungen baut, aber dass die Kommunen für kurzfristige Sozialbindung zahlen um langfristig die Immobilienwirtschaft zu päppeln ist grob asozial.

11.02.2024

Was Sie asozial nennen, nennt sich soziale Marktwirtschaft, das Gegenteil von Sozialismus. Das hatte man 40 Jahre im Osten. Die Plattenbau Wohnungen konnte man danach abreißen. Gewinne sind nichts Negatives, wenn die Leistung stimmt. Sie wollen schließlich auch für ihre Arbeit bezahlt werden. Gewinne generieren Steuereinnahmen und daraus wird wieder der Sozialstaat finanziert. Echter Wettbewerb sorgt für gute Lösungen und Standards, die Käufer bereit sind zu bezahlen. Niemand würde heute einen Neubau finanzieren, ohne Dachdämmung. Das entscheidet aber der Käufer, was er will und braucht, und nicht der übergriffige Staat.

11.02.2024

Sie verstehen glaube ich nicht um was es im Artikel geht: es werden hier Wohnungen vom Staat als Sozialwohnungen bezuschusst die nach ein paar Jahren saniert und teurer weitervermietet werden.
Damit fallen diese Wohnungen aus, und die Städte und Gemeinden müssen neu bauen.
Ich möchte keine Platten Bauten und Sozialghettos - aber bezahlbaren Wohnraum ohne die Förderung von immobilienfirmen die das als nette Möglichkeit zum Abgreifen von Subventionen nehmen.
Warum nicht das Modell Gemeindebau wie in Wien und anderen österreichischen Städten?
Warum nicht eine verpflichtende Anzahl dauerhaft zu einem sozialen Preis vermieteten Wohnungen im Bebauungsplan? Der freie Markt regelt das dann schon.
DAS Wäre soziale Marktwirtschaft.

11.02.2024

@ NICOLA L

"Der Staat sollte viel mehr Bedingungen schaffen, die den Bau von (Sozial) Wohnungen rentabel machen. Dazu einfach mal die Standards überdenken."

Also doch in Richtung Plattenbau . . .?

Es ist wie immer bei ihnen:
1. Der Staat ist schuld
2. Die Lösung ist ganz einfach ( . . . mal die Standards überdenken).

Beides ziemlich falsch und total daneben.

Dass Bauen in D so teuer ist hat mehrere Gründe, meint der Prof. Michael Voigtländer, Experte für den Wohnungsmarkt beim arbeitgebernahen Institut der deutschen Wirtschaft im SPIEGEL bereits 2018:

"Erstens: Die Grundstückspreise sind in den vergangenen Jahren enorm gestiegen, vor allem in den Ballungsgebieten. Die Baulandpreise steigen zwischen 10 und 15 Prozent pro Jahr. Zweitens: Der Immobilienboom sorgt für einen Fachkräftemangel unter Handwerkern, das treibt die Preise für deren Dienstleistungen in die Höhe. Und drittens: Wir haben im Gegensatz zu anderen Ländern sehr hohe Baustandards, vom Schallschutz bis hin zu energetischen Verordnungen, auch das kostet immer mehr."

Alles inzwischen noch verschärft durch Krieg und Inflation.

Einfache Lösungen gibt es nicht. Ohne staatliche Eingriffe und Anpassungen der Baubranche wird es nicht gehen: Grund und Boden müssen der Spekulation entzogen werden und die Baubranche darf sich nicht ausschließlich auf "Gutverdiener" konzentrieren.

11.02.2024

Früher gab es zahlreiche Wohnungen im sozialen Wohnungsbau von Kommunen, Länder, Bund, Genossenschaften, Gewerkschaften, usw.
Diese wurden in den letzten Jahrzehnten versilbert. Wohnungskonzerne breiteten sich aus. Gleichzeitig stiegen die Mieten, weil die billige Konkurrenz aufgekauft wurde.
Wenn sollten nur staatlicher Wohnungsbau gefördert werden. Die Wohnungen staatlichbleiben. Mehr Wohnungen von privat bauen zu lassen, diese stark zu fördern und diese dann nach nur 15 Jahren aus der Sozialbindung zu entlassen, hat nichts mit sozialer Marktwirtschaft zu tun.
Wieso soll nicht gleich der Staat oder Kommunen bauen, kleine Renditen erwirtschaften dürfen?
Wenn irgendwelche Konzerne oder Immobilienfirmen von Oligarchen und Scheichs, die hohe Rendite wollen, ist das besser und muss man diesen deshalb noch Steuergeld wo rein schieben?
Finde im ersteren Fallsind die Steuergelder besser investiert und bleiben dem Steuerzahler erhalten und bilden Konkurrenz im Mietkaution.

11.02.2024

@ Georg K.

Beratungsresistente, ob absichtlich oder einfältig lassen sich nicht belehren. Auch in diesem Forum sind Beratungsversuche oft genug zu sehen, allerdings ohne jeglichen Erfolg. Morgen, Übermorgen wird der gleiche Mist wieder verbreitet. Letztlich wird nur versucht unsere Demokratie zu zerstören.