Mietrecht: Bundesgerichtshof stärkt Rechte von Mietern

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Rechte von Mietern bei geforderten Schönheitsreparaturen an Mietwohnungen erheblich gestärkt. Wenn Vermieter eine Wohnung unrenoviert an Mieter übergeben, sind Klauseln im Mietvertrag zu fälligen Schönheitsreparaturen ungültig.

Schönheitsreparaturen dürfen nicht auf Mieter abgewälzt werden

So heißt es in einem von drei am Mittwoch verkündeten Urteilen. Mieter müssen in diesen Fällen weder während der Mietzeit noch beim Auszug die Wohnung renovieren oder für unterlassene Renovierungen Schadenersatz zahlen.

Reparaturklauseln sind laut Gericht bei unrenoviert übergebenen Wohnungen nur dann zulässig, wenn der Vermieter dem Mieter für dessen Schönheitsreparaturen beim Einzug einen "angemessen Ausgleich" zukommen lässt. Eine halbe Monatsmiete für Streicharbeiten in drei Zimmern ist einem weiteren Urteil zufolge "kein angemessener Ausgleich".

Das Gericht in Karlsruhe stoppte damit die Praxis von Vermietern in Ballungsräumen wie etwa Berlin, die die Kosten für Schönheitsreparaturen unrenovierter Wohnungen oftmals auf Mieter abwälzen. Laut BGH ist es eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, wenn er die Kosten für die Beseitigung von Gebrauchsspuren tragen soll, die nicht er, sondern ein Vormieter verursacht hat. Solch eine Klausel verpflichte den Mieter im schlimmsten Fall dazu, eine Wohnung in einem besseren Zustand zurückzugeben, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.

BGH: Reparaturklauseln nur bei frisch renovierten Wohnungen gültig

Laut Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund sind von dem "wegweisenden Urteil" unzählige Mieter betroffen, die nun ihre Wohnungen weder streichen noch renovieren müssten. In vielen Fällen sei der Vermieter sogar verpflichtet, auf eigene Kosten die Wohnungen von Mietern noch während der Mietzeit zu renovieren, es sei denn, er habe sich davon im Mietvertrag freigestellt.

Solch eine Renovierung auf Vermieterkosten noch während des Mietverhältnisses ist laut Ropertz etwa für Hartz IV-Empfänger von Bedeutung, die von den Behörden kein Geld für das Streichen ihrer Wohnung bekommen. Zudem können Betroffene, die vor dem Auszug auf eigene Kosten renoviert haben, nun diese Gelder einschließlich der Kosten für die Hilfe von Freunden und Bekannten vom Vermieter bis zu sechs Monate nach Ende des Mietvertrags zurückfordern. Dies gilt auch für Schadensersatzzahlungen an den Vermieter wegen unterlassener Schönheitsreparaturen.

Für Vermieter gilt mit dem Urteil: Sie können nur bei frisch renovierten Wohnungen Klauseln zu Schönheitsreparaturen in den Mietvertrag aufnehmen. Oder sie müssen unrenovierte Wohnungen ohne solche Pflichten vermieten, falls sie keinen finanziellen Ausgleich für die Renovierungsarbeiten des Mieters zahlen.

Mieterbund: Protokoll der Wohnungsübergabe ist besonders wichtig

Zudem erklärte das Gericht sogenannte Quotenabgeltungsklauseln auch für renoviert übergebene Wohnungen für ungültig. Nach diesen Klauseln mussten Mieter Renovierungskosten anteilig zahlen, falls sie vor dem festgelegten Fristenplan für Schönheitsreparaturen ausziehen. Diese Kosten seien "nicht verlässlich zu ermitteln", heißt es im zweiten Urteil.

In der dritten Entscheidung bestimmten die Richter, was unter einer "renovierten" Wohnung zu verstehen ist. Bei der Abgrenzung zwischen renoviert und unrenoviert kommt es demnach darauf an, ob etwa vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass die Räume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln. Dies könne ein Richter in strittigen Fällen ermitteln. Dem Mieterbund zufolge steigt damit die Bedeutung von Protokollen zur Wohnungsübergabe. AFP