Die heiß begehrten Bauplätze werden in Obergriesbach in beinahe homöopathischer Dosierung verkauft. Drei von sieben Bauplätzen im aktuellen Baugebiet "Am Bahnhof" wurden in der ersten Runde verkauft. Damals gab es pro Platz sieben, in Summe also 21 Interessenten. Nun standen weitere vier Bauplätze zum Verkauf. Die Nachfrage war weiterhin groß. Dabei ist der Quadratmeterpreis von 395 Euro kein Schnäppchen. Es ist ein "politischer Preis", wie Obergriesbachs Bürgermeister Jürgen Hörmann sagt. Denn er basiert einerseits auf den Erschließungskosten und andererseits auf einem Gemeinderatsbeschluss.
"Wenn die Münchner uns überschwemmen, können wir den Wald roden"
Sind alle Bewerbungen eingegangen, entscheidet eine "Rangliste" der Interessenten darüber, wer im Baugebiet an der Staatsstraße AIC10, die die Gemeinde Taiting und den Aichacher Ortsteil Sulzbach miteinander verbindet, bauen darf. In vielen Gemeinden im Wittelsbacher Land ist das inzwischen gängige Praxis. Damit will man Einheimischen oder deren Nachwuchs eine Option geben, im Ort zu bleiben.
Keiner wolle den Zuzug Auswärtiger verhindern, erklärt Hörmann. Doch die gute Verkehrsanbindung nach München rückt die Gemeinde Obergriesbach immer stärker als potentiellen Wohnort in den Mittelpunkt. "Dieser großen Nachfrage kann die Gemeinde nicht gerecht werden", erklärt der Rathauschef. Um das deutlich zu machen, hat er sich ein Zahlenbeispiel zurechtgelegt: Rund 2000 Einwohner leben derzeit in Obergriesbach und Zahling auf etwa 137 Hektar. Um beispielsweise 5000 Menschen neu aufzunehmen, bräuchte es 350 Hektar Land, was in etwa der Waldfläche im Gemeindegebiet entspricht. Überspitzt formuliert: "Wenn die Münchner uns überschwemmen, können wir den ganzen Wald roden."
Das möchte Hörmann weder als Bürgermeister, noch als Forstwirt und schon gar nicht als Privatperson. Stattdessen sollen die Vorteile der Gemeinde langfristig für diejenigen erhalten bleiben, die ohnehin aus dem Ort sind oder sich ganz gezielt für Obergriesbach und Zahling als Wohnort entscheiden.
Den dörflichen Charakter im Ort zu erhalten, ist aktuell eine Herausforderung. Die hohen Baulandpreise sorgen dafür, dass vor allem bei der privaten Nachverdichtung im Ort der dörfliche Charakter meist leidet. Was Hörmann beispielsweise direkt gegenüber der Rathauskanzlei beobachten kann, ist nur ein Beispiel hierfür: Auf einem großen Grundstück wurde ein freistehendes, kleines Haus abgerissen, um zwei Doppelhäuser darauf zu errichten. Das bedeutet in der Folge: Die Bebauung wird enger, es wird mehr Fläche versiegelt und selbst wenn zwei Stellplätze pro Haus, also vier Stellplätze pro Doppelhaus nachgewiesen werden, verstärkt das die Verkehrsproblematik im Ort.
Verkehrsinfrastruktur beschränkt Bauprojekte in Obergriesbach
Denn die Verkehrsinfrastruktur sei das unlösbare Problem der Gemeinde. Das sei auf die Besiedlung des Ortes in den letzten 30 bis 40 Jahren zurückzuführen, erklärt Hörmann. Nördlich der Anna- und Stefanstraße, die parallel zum Griesbach in Ost-West-Richtung verlaufen, wurden Wohngebiete ausgewiesen. All jene, die dort leben, nutzen vornehmlich die Talstraße, Schloßstraße und Eichenweg, um auf die Stefan- und Annastraße zu gelangen. Bereits heute sind die drei Straßen mit dem Verkehr überlastet.
Selbst wenn die Stellplatzsatzung Parkplätze auf dem eigenen Grundstück verpflichtend regelt, so haben Wohnwägen, Wohnmobile und Anhänger immer noch keinen Platz. Die Nachverdichtung erhöhe außerdem die Zahl der Fahrzeuge von beispielsweise zwei Fahrzeugen in einem alleinstehenden Haus auf großem Grund zu mindestens acht Fahrzeugen, wenn das alleinstehende Haus abgerissen wird und zwei Doppelhäuser entstehen.
Lösbar ist dieses Infrastruktur-Problem nicht und damit dreht sich die Gemeinde auch ein Stück weit im Kreis, wenn es um neues Bauland geht. Naturräumlich bedingt ist der Ort nur nördlich des Griesbachtals bebaubar und zusätzlich durch die Tallage im Buchen- und Eichenweg begrenzt. Eben dort muss sich die Gemeinde künftig Gedanken über einen Hochwasserschutz machen, um die Bewohner und Bewohnerinnen dort vor einem Starkregenereignis zu schützen. Im Außenbereich erlaubt die Gemeinde nur bedingt die Umnutzung von Äckern zu Bauland.
Jede private Nachverdichtung im Kernort sowie die Bebauung des Schlossbergs, die ein rein privates Bauprojekt darstellt und an der die Gemeinde ausschließlich über den Bebauungsplan eine Mitbestimmung erreicht, verschärft die Verkehrssituation. Auf dem Schlossberg soll eine Fläche von 20.000 Quadratmetern überplant werden. Von etwa 70 Wohneinheiten gehen die aktuellen Planungen aus, wobei es sich bei einem Großteil um Wohnungen handelt. Da der Ort stark von Eigenheimen geprägt ist, könnte die Bebauung des Schlossbergs älteren Bürgern und Bürgerinnen die Chance auf einen pflegeleichten, im besten Fall barrierefreien Wohnraum ermöglichen. Der Startschuss könnte bereits im kommenden Jahr fallen.
Im Ortsteil Zahling ist ein weiteres Baugebiet geplant
Das zweite Baugebiet, das die Gemeinde aktuell plant, befindet sich im Ortsteil Zahling. Hier sollen erst ab dem Jahr 2023 die ersten Baugrundstücke verkauft werden, erklärt Hörmann. 18 bis 20 Bauplätze sollen nördlich der Aichacher Straße entstehen und an das Baugebiet im Finkenweg anschließen, das als Baugebiet "Ziegelstadelfeld" vor circa 15 Jahren entstanden ist.
Geht es nach Hörmann, der diese Entscheidung mit dem Gemeinderatsgremium gemeinsam fällen muss, würde er die Baugrundstücke dort über drei bis fünf Jahre verteilt verkaufen. So könne die Gemeinde immer einige, wenige Bauplätze anbieten, erklärt Hörmann, und auch die Infrastruktur, beispielsweise in puncto Kinderbetreuung, würde nicht über die Maßen belastet. Der im Jahr 2018 eröffnete Neubau ist bereits zu klein geworden. Mit der Erweiterung im Untergeschoss des Bestandsgebäudes soll jetzt und künftig der Bedarf gedeckt werden, so Hörmann.
Infrastruktur der Gemeinde Obergriesbach
Einwohnerentwicklung: Die Einwohnerzahl liegt in Obergriesbach und Zahling knapp unter 2000. Nach einem Rückgang der Bevölkerung zwischen 2007 und 2017 sehen Prognosen für die kommenden Jahre eher einer Zunahme zwischen 2,5 und 7,5 Prozent.
Baulandpreise: Die Bodenrichtwerte sind in den letzten zehn Jahren um mehr als 155 Prozent gestiegen. Im Jahr 2010 lag der Quadratmeterpreis bei 140 Euro, 2020 bei 358 Euro. Die Bauplätze im Baugebiet "Am Bahnhof" werden aktuell für 395 Euro pro Quadratmeter angeboten. Während die Bodenrichtwerte zwischen 2010 bis 2016 von 140 auf 173 Euro pro Quadratmeter gestiegen sind, kletterten die Bodenrichtwerte im Jahr 2018 ad hoc auf einen Quadratmeterpreis von 245 Euro.
Verkehrsanbindung: Zur Autobahn A8 sind es nur wenige Fahrminuten. Außerdem ist die Gemeinde mit einem Bahnhof auch über den Zug an Aichach, Friedberg, Augsburg und Ingolstadt angebunden.
Kinderbetreuung und Bildung: Es gibt eine Krippe und einen Kindergarten im Ort. Die Grundschule befindet sich in Griesbeckerzell, die Mittelschule in Dasing. Realschule und Gymnasium besuchen die Kinder aus Obergriesbach in Aichach oder Friedberg.
Medizinische Versorgung: Es gibt einen Zahnarzt in Obergriesbach.
Nahversorgung: Es gibt einen kleinen Tante-Emma-Laden in Obergriesbach.
Internet: Übertragungsraten zwischen 16 Megabit pro Sekunde und Glasfaser sind je nach genauem Wohnort möglich. Durch die Teilnahme der Gemeinde (in interkommunaler Zusammenarbeit mit den anderen Gemeinden der Verwaltungsgemeinschaft Dasing) an einem Förderprogramm soll hier die Infrastruktur künftig deutlich verbessert werden.