Die drei Herren in der vordersten Reihe wissen, nach welchen Regeln das Spiel funktioniert. Sie bleiben die ersten 20 Minuten einfach sitzen und warten. Wer zu früh bietet, treibt den Preis unnötig in die Höhe, lautet ein ungeschriebenes Gesetz der gewerblichen Händler. Dabei sind die Profis im Geschäft mit Immobilien längst nicht mehr unter sich im Poker um die besten Objekte. Denn in Augsburg mischen mittlerweile findige Privatleute im Nischenmarkt der Zwangsversteigerungen mit. Auch an diesem Montagmorgen sind an die 20 Menschen in den Sitzungssaal 101 des Amtsgerichts gekommen, wohl die Mehrheit sind private Interessenten.
Wunsch nach eigenen vier Wänden treibt Preise nach oben
Dabei verspricht das Aktenzeichen K 204/11 eigentlich nichts Spektakuläres: Einzimmerwohnung in einem Mehrfamilienhaus, drittes Obergeschoss, 26 Quadratmeter, Baujahr 1960, Lechhausen, Verkehrswert: 24.000 Euro. Seitdem in Augsburg die Wohnungen knapp und teuer werden, drängen potenzielle Abnehmer auch verstärkt zu den öffentlichen Versteigerungen. Rechtspflegedirektor Alfred Schwarz ist schon seit mehr als 20 Jahren dabei und beobachtet ein klares Nachfragehoch: „Früher mussten wir schon mal drei, vier Termine ansetzen, damit ein Objekt ersteigert wird“, erklärt Schwarz, „heute geht alles weg, auch Immobilien, die keine Sahnestückchen sind.“
Der Wunsch der Augsburger nach den eigenen vier Wänden treibt die Preise unentwegt nach oben. Vor der globalen Finanzkrise im Jahr 2008 hätten die wenigen Interessenten bei einer Wohnungsauktion durchschnittlich 70 Prozent des Verkehrswertes geboten, den der vom Gericht bestellte Sachverständige ermittelt. „Heute liegen wir in Augsburg öfter mal drüber“, meint Schwarz. Die Erfahrung hat auch Anwältin Annegret Berne gemacht, wenn sie im Namen einer Bank zu Zwangsversteigerungen geht. Als Vertreterin des Gläubigers ist Berne dann nur Zuschauer, wenn sich die Interessenten gegenseitig überbieten. „Bei den Terminen sitzen jetzt vermehrt absolute Neulinge, die einfach mal reinschnuppern wollen oder auch gleich mitsteigern“, sagt Berne.
Oft kommt es gar nicht mehr zur Versteigerung
Geht es um eine Drei- oder Vierzimmerwohnung in bester Innenstadtlage, so drängen sich auch schon mal 50 mögliche Abnehmer im Sitzungssaal. Aber dazu kommt es immer seltener. Denn gefragte Objekte werden mittlerweile schon vor dem Versteigerungstermin verkauft. Die Internetseite des Amtsgerichts bietet nämlich sämtliche Informationen schon Wochen vorher an: Gutachten, Exposé und Ansprechpartner samt Kontaktdaten. Wer also schnell reagiert, kann seine Traumwohnung vorab besichtigen und sich mit der Gläubigerbank einigen. Das geht aber nur, wenn der Noch-Eigentümer mitspielt. Denn auch wenn der auf hohen Schulden sitzt, entscheidet letztlich er, ob Interessenten oder Gutachter die Immobilie inspizieren dürfen. Wer also mitbietet, ohne die Wohnung vorher gesehen zu haben, kauft die Katze im Sack, bestätigen Experten.
Auch auf das Gutachten des Sachverständigen kann man sich nur eingeschränkt verlassen, betont Rechtspfleger Alfred Schwarz: „Wenn die Wohnung am Ende doch in schlechterem Zustand ist als beschrieben, besteht kein Anspruch auf Gewährleistung.“ Wenn es ganz dumm läuft, weigert sich der ehemalige Eigentümer sogar, die Wohnräume zu verlassen. Dann müsste man den Gerichtsvollzieher bemühen.
Der Profi räumt Privaten durchaus gute Chancen ein
Neueinsteiger sollten sich daher auf Pokerrunden in zweifacher Hinsicht einstellen: Zum einen muss man abschätzen können, wie hoch der Immobilienwert wirklich ist. Außerdem gilt es, die Konkurrenten bei der Auktion auszustechen. Einer davon ist meistens Florian Zach. Der 29-jährige Immobilienhändler klappert seit fünf Jahren die Versteigerungstermine in Augsburg ab und liefert sich oft Bietduelle mit den gewerblichen Mitbewerbern. „Das sind ein gutes Dutzend Kollegen, die immer wieder aufeinandertreffen.“ Privater Bieter hätten aber durchaus gute Chancen den Zuschlag zu bekommen, „da sie keine Mietrendite einkalkulieren.“
Die Einzimmerwohnung in Lechhausen geht aber an einen Profi, der sich gegen eine private Interessentin durchsetzt. Viel möchte er nicht zum Thema sagen, nur so viel: „Pokern gehört schon dazu.“