Die Mieten in München sind hoch – das hat in etwa den Neuigkeitswert wie die Tatsache, dass es auf dem Oktoberfest Bier gibt. Und dennoch enthält das kürzlich veröffentlichte Wohnungsmarktbarometer der Landeshauptstadt einige Erkenntnisse und zeigt unter anderem, wie stark sich die Wohnungsangebote innerhalb der Stadt unterscheiden.
1800 Euro für eine 80-Quadratmeter-Wohnung? In München absoluter Durchschnitt
Doch zuerst zu den Durchschnittspreisen für ganz München. Alle, die 2025 eine Wohnung in München suchten, schluckten vermutlich, als sie das erste Mal durch die Angebote auf der Seite Immoscout schauten. Auf diesen Daten basiert das Wohnungsmarktbarometer: Ausgewertet wurden rund 30.000 Mietangebote. Die Preise sind erneut gestiegen.
Wer 2025 in München eine unmöblierte Wohnung im Bestand suchte, musste im Schnitt einen Quadratmeterpreis von 22,52 Euro zahlen. Für 80 Quadratmeter entspricht das einer Nettokaltmiete von 1800 Euro. Im Neubau oder bei voll sanierten Wohnungen lag der Durchschnittspreis sogar bei 25,93 Euro pro Quadratmeter.
Getoppt wird das noch im Bereich der möbliert vermieteten Wohnungen: Diese wurden, wenn es um Bestandswohnungen geht, im Schnitt für 28,85 Euro angeboten und im Neubau oder nach Vollsanierung für 32,34 Euro inseriert.
Die Preise in München sind doppelt so hoch wie der bayerische Durchschnitt
Zum Vergleich: In Augsburg lag der Quadratmeterpreis der Immoscout-Angebote im ersten Quartal 2026 bei knapp unter 13 Euro – Neubau und Bestand zusammengerechnet. In Würzburg lag der Wert bei knapp unter zwölf Euro, für ganz Bayern waren es weniger als elf Euro.
Die extremen Mietpreise in München unterscheiden sich aber stark danach, wo in der Millionenstadt eine Wohnung gesucht wird. Ganz grundsätzlich lässt sich sagen: Je näher am Zentrum, desto höher werden die Preise. Bei den unmöblierten Wiedervermietungen sind die höchsten Preise in den zentralen Gebieten Altstadt-Lehel, Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt, Au-Haidhausen, Maxvorstadt und Schwabing – dort lagen die Quadratmeterpreise im Schnitt um 25 Euro.
Beim Neubau wird es noch teurer, hier liegt der Durchschnittswert in Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt über 30 Euro. Bei möblierten Wohnungen (Bestand) wurden in Altstadt-Lehel sogar mehr als 33 Euro fällig. Möblierte Wohnungen im Neubau gibt es nur sehr selten – daher lassen sich die Angebote in diesem Bereich nicht auf verschiedene Viertel herunterbrechen.
Wer unter 20 Euro pro Quadratmeter zahlen will, muss am Stadtrand suchen
Wo lässt es sich in München dann überhaupt noch halbwegs bezahlbar wohnen? Wer auf Mieten unter 20 Euro pro Quadratmeter hofft, braucht großes Glück – oder muss weiter weg vom Zentrum suchen. Im nördlichsten Stadtteil Feldmoching-Hasenbergl lag der Durchschnittsquadratmeterpreis der Wohnungen (im Bestand) bei knapp unter 20 Euro. Auch ganz im Westen (Aubing-Lochhausen-Langwied), Osten (Trudering-Riem) sowie im Süden bis Südwesten (Forstenried, Fürstenried, Solln, Hadern) wurden Wohnungen im Bestand im Schnitt für unter 21 Euro pro Quadratmeter angeboten.
Selbst in diesen verhältnismäßig günstigeren Gebieten gilt aber, was nahezu überall in München gilt: Die Durchschnittsmieten sind erneut gestiegen und ein Ende des Anstiegs scheint nicht absehbar.
Folge des angespannten Wohnungsmarktes in München: größeres Angebot an Tauschwohnungen
Eine weitere Folge des angespannten Wohnungsmarktes zeigt die Auswertung ebenfalls: Immer häufiger werden Tauschwohnungen bei Immoscout angeboten. Oft bieten junge Familien eine kleinere Wohnung mit ihrem aktuellen Mietpreis an, in der Hoffnung, so günstiger eine größere Wohnung zum Tausch zu finden, in der beispielsweise Eltern bereits erwachsener Kinder leben. Damit der Tausch gelingt, muss auch die Vermieterseite mitspielen. Wie oft die Tauschangebote erfolgreich sind, geht aus den Immoscout-Daten nicht hervor.
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