Im Wittelsbacher Land gibt es viele attraktive Orte, wo Immobilien und Bauland heiß begehrt sind. Ganz im Süden des Landkreises nimmt diese Entwicklung aber inzwischen extreme Formen an. Die Nähe und die gute Verkehrsanbindung zu den Großstädten München und Augsburg sorgen dafür, dass sehr viele Menschen sich hier niederlassen wollen. Es gibt Bürgermeister von kleineren Gemeinden, die berichten, dass fast täglich jemand anruft und nach einem freien Grundstück fragt.
Anhand von Mering lässt sich die Entwicklung gut an Zahlen verdeutlichen. Nach Angaben des Landratsamts hatte die Marktgemeinde bei der letzten Erhebung im vergangenen Jahr 14.844 Einwohner. Das bedeutet seit 2002 eine Zunahme von rund 18 Prozent. 2019 und 2020 erreichten die Meringer Verwaltung pro Jahr über 50 Bauanträge für Wohnungen durch Neubau, Umbau und Sanierung von Häusern. 2018 waren es sogar über 100, weil in dieser Zeit das Baugebiet Oberfeld ausgewiesen wurde. Bürgermeister Florian Mayer berichtet, dass es damals 134 Bewerber für 33 von der Gemeinde zu vergebende Bauplätze gab. Die Marktgemeinde führt weiterhin eine Vormerkliste. Die Anzahl der Interessenten nach dem heutigen Stand: 275. Dabei kommen die erst zum Zug, wenn in ferner Zukunft wieder ein Baugebiet entwickelt wird.
Mering ist hauptsächlich durch die Nachverdichtung gewachsen
Nach Angaben von Mayer hat sich die Bevölkerungszunahme in Mering hauptsächlich aus der Nachverdichtung ergeben. Darunter versteht man die nachträglich engere Bebauung vorhandener Gebiete, beispielsweise wenn eine Hofstelle aufgegeben wird und ein Investor dort ein Mehrfamilienhaus errichtet. In den vergangenen 25 Jahren sind nur zwei Baugebiete ausgewiesen worden.
Die Marktgemeinde sei durch die Zugverbindung groß geworden. "Wenn ich von Mering aus mit der Bahn ins Zentrum von München fahre, bin ich wahrscheinlich schneller, als wenn ich innerhalb der Stadt von der einen Seite auf die andere fahre", sagt Mayer. Zudem biete Mering eine hohe Lebensqualität. Es gebe Supermärkte und andere Einkaufsmöglichkeiten. Im Ort seien Ärzte angesiedelt und die Umgebung biete attraktive Naherholungsmöglichkeiten.
Wenn eine Kommune sehr schnell wächst, stellt sie das aber vor Probleme. "Zum einen geht es darum, dass die Bereitstellung der Infrastruktur eine gewisse Zeit erfordert. Das fängt schon mit den gesetzlichen Vorgaben an", sagt Mayer. Als Beispiel nennt er den Bau von Kindertagesstätten. Zunächst müsse ein Grundstück gefunden werden, was allein schon schwierig sei. Dann sei für den Bau in der Regel eine europäische Ausschreibung nötig. "Bevor ich einen Bagger anrollen lassen kann, dauert das in der Regel mindestens zwei Jahre."
Den Zuzug zu steuern, sei für eine Kommune nur bedingt möglich. Es sei denkbar, ganz auf Neubaugebiete zu verzichten. In bestehenden Siedlungen ließe sich mit Bebauungsplänen auf die Entwicklung Einfluss nehmen. Dieses Instrument nutze der Marktgemeinderat beispielsweise. Mayer gibt dabei zu bedenken: "Man kann als Gemeinde letztendlich nicht jeden Wunsch für jeden Eigentümer erfüllen." Man müsse immer das Große und Ganze im Blick behalten.
Die Firma Dumberger hat in Kissing beim Baugebiet Oberland drei Mehrfamilienhäuser errichtet und in Mering den größten Teil des Oberfelds gestaltet. Vertriebsleiter Gerhard Failer sagt: "Es ist immer reizvoll, in Gebieten zu arbeiten, wo die Nachfrage sehr hoch ist." Das Negative dabei sei aber der Grundstückspreis. Der steige parallel zur Nachfrage und erschwere auch den Bauunternehmen die Arbeit.
In Kissing und Mering habe seine Firma sehr gut mit den Kommunen zusammengearbeitet. Das Unternehmen strebe nicht danach, bei den Projekten alles, was an Wohnraum möglich ist, herauszuholen. Zunächst werde ermittelt, was auf einem Grundstück maximal verwirklicht werden könnte. Die eigentliche Planung erfolge dann innerhalb dieser Rahmenbedingungen. Failer betont: "Wir machen keine Bauträgerarchitektur, sondern wir versuchen, architektonisch ansprechende Gebäude zu bauen, die energetisch auf dem neuesten Stand sind." Oft trügen Details zur Wohnqualität bei. "Nach Möglichkeit haben alle Wohnungen ein Fenster im Bad, das fällt bei einer verdichteten Bebauung oft hinten runter", sagt Failer.
Immobilienmarkt-Daten für Aichach-Friedberg
Verkäufe Die Zahl der Verkäufe von Immobilien in allen Teilmärkten (Wohnungen, Häuser, Grundstücke) schwankte im Landkreis im vergangenen Jahrzehnt immer um den Wert 1500. Im Jahr 2010 wurden 1510 Kauffälle gemeldet, 2019 waren es 1446 Verkäufe.
Fläche Im Schnitt werden jährlich Immobilien mit einer Gesamtfläche von 350 Hektar verkauft. Das sind 3,5 Millionen Quadratmeter. Ein Großteil davon für land- und forstwirtschaftliche Flächen (290 Hektar).
Umsatz Für alle im Kreis gekauften Immobilien wurden 2019 insgesamt 469 Millionen Euro bezahlt. Das ist nahezu exakt doppelt so viel wie 2010 (235 Millionen Euro).
Käufer unbebaute Grundstücke Drei Viertel aller Käufer von unbebauten Grundstücken (Zeitraum: 2015 bis 2019) stammt aus dem Kreis. Weitere Verteilung: Stadt Augsburg (acht Prozent), Kreis Augsburg (vier), Stadt München (drei). Der Rest (zehn Prozent) verteilt sich auf die umliegende Region.
Käufer bebaute Grundstücke Die Verteilung: Aichach-Friedberg (53 Prozent), Stadt Augsburg (15), Stadt München (zehn), Landkreis Augsburg (fünf), Rest (17). (cli)
Im Hinblick auf die Zusammenarbeit mit den Gemeindeverwaltungen erklärt er: "Eine Kommune versucht immer, das Beste für sich herauszuholen." Beispielsweise nennt er die Kostenbeteiligung bei Spielplätzen oder die Größe der Grünflächen. "Das ist auch in Ordnung", sagt Failer. In Mering habe die Firma beispielsweise einen hohen Betrag für die Errichtung des Römerspielplatzes gezahlt. Es müsse sich aber immer am Ende für das Unternehmen noch rechnen. Failer sagt: "Wenn man plausibel erklären kann, dass es sich wirtschaftlich nicht mehr trägt, was die Kommunen fordern, dann kommen die einem im Normalfall immer entgegen."
Inzwischen steigen die Preise für Immobilien im Süden des Landkreises in schwindelerregende Höhen. Failer erklärt: "Der Kaufpreis setzt sich aus ganz vielen Faktoren zusammen." Die Unternehmen müssten in mehreren Bereichen erhebliche Kostensteigerungen einkalkulieren. "Die Preisexplosion bei Grundstücken ist exorbitant", sagt Failer. Auch für den Bau müssten die Unternehmen mehr Geld in die Hand nehmen als noch vor wenigen Jahren. "Wir haben allein beim Baustahl 30 bis 40 Prozent Mehrkosten." Hinzu kämen noch die Abgaben an die Gemeinde und die Ausgaben für die Erschließung. Zudem müsse der Unternehmer die Finanzierungskosten tragen. "Zwischen Grundstückskauf und Bebauung liegen wir in kleineren Kommunen bei drei bis vier Jahren, in größeren wie Augsburg sind es mal schnell sieben bis acht Jahre." In dieser Zeit habe der Unternehmer das Grundstück zwar bezahlt, aber noch nichts daran verdient.
Siedlungsdruck im Landkreissüden: Ehepaar sucht jahrelang Immobilie
Jessica und Alex Sosna haben sich in Mering den Traum vom Eigenheim erfüllt. Inzwischen leben sie mit ihren zwei Töchtern in einem großen Einfamilienhaus im Oberfeld. Das Ehepaar hat einen der Bauplätze ergattert, die von der Gemeinde nach dem Einheimischenmodell vergeben worden sind. Bis dahin war es jedoch ein steiniger Weg. Beide sind in Mering aufgewachsen, zogen aber nach dem Studium nach Augsburg. 2015 heiratete das Paar. Langsam sei ihnen die Wohnung in Augsburg zu klein geworden. "Wir wollten wieder nach Mering zurück, schließlich wohnen unsere Eltern hier. Das war auch praktisch im Hinblick auf den Nachwuchs", sagt Jessica Sosna.
Bis die beiden den Zuschlag für das Grundstück bekamen, vergingen aber noch einige Jahre. Alex Sosna schaute sich jeden Tag Annoncen an und ließ sich von Internetseiten automatisch benachrichtigen. "Ich war eigentlich immer der Erste, der sich beim Makler gemeldet hat", sagt er. Das Paar erlebte einige Rückschläge bei der Suche.
Nach einem Besichtigungstermin für ein Haus in Mering baten die beiden um eine Nacht Bedenkzeit. Schließlich sei es um eine Investition von 800.000 Euro gegangen. Per Handschlag habe der Makler eine Reservierung zugesagt. "Dann haben wir die ganze Nacht nicht geschlafen und Pläne gemacht. Am Ende haben wir den Entschluss gefasst, es zu nehmen", sagt Alex Sosna. Am nächsten Morgen rief er sofort den Markler an. Der habe gesagt: "Ach, Herr Sosna, zehn Minuten nach ihnen war ein Münchner da, der hat 100.000 Euro mehr geboten, jetzt ist das Haus weg." In einem anderen Fall habe Sosna am Telefon zugesagt, dass er bereit sei, ein Baugrundstück in Mering für 260.000 Euro zu kaufen, ohne es gesehen zu haben. Wieder sei er der erste Anrufer gewesen. Der Makler habe aber auf einen Besichtigungstermin bestanden. Später habe das Paar bei einem Bieterverfahren sogar eine Bewerbung abgeben müssen. "Wir haben über den Preis geboten. Letztendlich ging das Grundstück aber an einen Bauträger", sagt Jessica Sosna. Das sind nur zwei von vielen Erlebnissen der beiden.
2017 bewarb sich das Paar bei der Gemeinde um einen der Bauplätze im Oberfeld. "Wir hatten erst ein Kind zu dem Zeitpunkt und dadurch noch nicht so viele Punkte." Das Paar landete zunächst auf der Warteliste. "Wir haben eigentlich nicht damit gerechnet, dass da noch irgendwas kommt." Als Nachrücker wurden die beiden dann aber zu einer Vergaberunde der Marktgemeinde eingeladen. Bei einem Losverfahren kamen sie zum Zug. Im Juli 2019 konnte das Paar in das Haus einziehen. "Wir haben wirklich sehr viel Glück gehabt", sagt Jessica Sosna.