Der Mangel an Wohnraum in den Metropolen könnte nach Angaben des Ifo Instituts deutlich verringert werden, wenn Büroflächen vermehrt zu Appartements umgewandelt würden. In den sieben größten deutschen Städten könnten so etwa 60.000 neue Wohnungen für rund 100.000 Menschen geschaffen werden, heißt es in der Studie. Allein in München rechnen die Autoren mit 14.000 Immobilien für insgesamt 24.000 Personen.
Und das Potenzial vergrößert sich. Denn aktuellen Zahlen des Gewerbeimmobilien-Dienstleisters Colliers zufolge steigt der Büroleerstand in Großstädten weiter – und zwar von 7,4 Prozent Ende 2024 auf voraussichtlich 8,7 Prozent Ende dieses Jahres. Und das Ifo-Institut geht davon aus, dass bis 2030 etwa zwölf Prozent weniger Büroflächen benötigt werden. Ifo-Forscher Simon Krause sagte unserer Redaktion: „Zwar wird die Umwandlung leerstehender Bürogebäude das Problem nicht allein lösen und ist daher kein Gamechanger, kann aber einen wichtigen Beitrag leisten.“ Zumal der Experte betont, dass nicht nur Büros, sondern auch andere Gewerbeimmobilien wie Einkaufszentren leer stünden. Studien zeigen, dass allein durch deren Umwandlung bundesweit theoretisch bis zu 70.000 zusätzliche Wohnungen entstehen könnten. Damit tatsächlich in großem Stil umgebaut werden könnte, müssten jedoch die „rechtlichen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen deutlich verbessert werden.“
Büros zu Wohnungen umwandeln? Experte sieht „große Blockaden“
Das sieht auch Stephan Kippes, Leiter des IVD Marktforschungsinstituts, so. Der Immobilien-Experte schätzt die Möglichkeiten „eher theoretisch“ ein, praktisch sei das Umwandlungspotenzial „deutlich geringer“. Denn: „Große Blockaden sind etwa der Gebäudezuschnitt, die Statik, die Treppenhäuser und der ganz große Killer: der Brandschutz“. Die Kommunen seien zudem vielfach vor „erhebliche baurechtliche Probleme“ gestellt, Wohnungen in Gebieten auszuweisen, die für eine gewerbliche Nutzung vorgesehen sind. Kurzfristig, so Kippes, kämen eher „kleinere Volumina“ für eine Umwandlung infrage. Andererseits betont der Fachmann, dass „man auch für kleinere Dinge dankbar sein muss, angesichts der Wohnungssituation. Insofern lohnen sich die Mühen trotzdem.“
Erst recht, da sich die Gesamtlage im Freistaat nicht entspannt: Im ersten Halbjahr 2025 wurden in Bayern monatlich durchschnittlich 3.550 Wohnungen genehmigt. Damit sei laut Kippes das äußerst schwache Vorjahresniveau lediglich um drei Prozent leicht überboten worden. Insgesamt, so sein Befund, liegen die aktuell gemeldeten Zahlen weiter „erheblich“ unter dem eigentlichen Bedarf.
Bayerns Bauminister Bernreiter sieht „großes Potenzial“
Das bayerische Bauministerium verweist auf Anfrage darauf, dass sich aus dem Leerstand von Gebäuden nicht pauschal auf eine mögliche Umwandlung in Wohnraum schließen lasse - wegen baulicher und baurechtlicher Voraussetzungen. Außerdem habe der Freistaat schon 2021 „die inhaltlichen Anforderungen an die Umnutzung von Gebäuden“ deutlich zurückgenommen, teilt das Ministerium mit. Unter anderem gebe es bereits seit 2016 die entsprechende Förderinitiative „Leerstand nutzen - Lebensraum schaffen“. Ferner würde der im Oktober in Kraft tretende „Bauturbo“ der Bundesregierung dafür sorgen, dass mit Zustimmung der jeweiligen Gemeinde Büro- und Gewerbeflächen auch ohne Änderung von Bebauungsplänen zu Wohnraum umgewandelt werden können.
Bayerns Bauminister Christian Bernreiter (CSU) sagt: „Ich sehe in der Umnutzung von Bestandsgebäuden ein großes Potenzial für die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum, insbesondere in Ortskernen und im ländlichen Raum.“ Als Beispiel nennt er das Modellvorhaben „Leerstand jetzt WOHNEN“, bei dem ungenutzte Gewerbe-, Büro- und Einzelhandelsflächen im Gemeindebesitz bereits in kostengünstige Mietwohnungen umgebaut würden
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