Mein Haus ist meine Altersvorsorge. So denken viele Menschen und zahlen jahrelang eine Immobilie ab, mit der Absicht, bis zum Schluss darin zu wohnen. Mit der Zeit ziehen die Kinder aus und die Bausubstanz wird immer älter. Zum Renteneintritt sitzen viele dann in einer zwar abbezahlten, aber viel zu großen Immobilie mit Sanierungs- und Umbaubedarf. Die gesetzliche Rente reicht oft nicht aus und privat hat man meist nicht weiter vorgesorgt. Wie kann man es trotzdem schaffen, im eigenen Zuhause zu bleiben?
Die Lösung heißt „Verkauf mit Rückmietung“ (englisch: Sale and Lease back). Dabei veräußert man seine Immobilie an eine Privatperson oder ein spezialisiertes Unternehmen und schließt gleichzeitig einen Mietvertrag ab, der ein unbegrenztes Weiterwohnen garantiert und eine Kündigung aus Eigenbedarf ausschließt.
Mieterhöhungen können ausgeschlossen werden
Das Modell ist klar und clever: Man erhält den vollen Verkehrswert der Immobilie – anders als bei anderen Verrentungsmodellen, bei denen oft Abschläge fällig werden. Der Käufer tritt als neuer Eigentümer auf und man selbst wird vom Besitzer zum Mieter. Der „Mietvertrag auf Lebenszeit“ sorgt für Sicherheit und Planbarkeit.
Die neuen Eigentümer sollten vertraglich verpflichtet werden, wesentliche Instandhaltungskosten zu übernehmen, etwa bei der Reparatur der Heizung oder der Sanierung des Daches. Auch Mieterhöhungen können oft für Jahre oder sogar dauerhaft ausgeschlossen werden. Alles ist notariell zu beurkunden, damit man auf der sicheren Seite ist und beruhigt in seiner vertrauten Umgebung bleiben kann.
Finanziell kann der Verkauf mit Rückmietung ein echter Befreiungsschlag sein: Die neuen Mieter erhalten eine größere Summe, mit der sich Bedarfe und Wünsche realisieren lassen – von der Umschuldung alter Darlehen bis hin zur Erfüllung von langersehnten Vorhaben im Ruhestand. Mögliche Restschulden der Immobilie werden bei einem Verkauf abgelöst, was zusätzlichen finanziellen Spielraum schafft.
Aufgabe eines Teils der Eigenständigkeit
Selbstverständlich gibt es auch Schattenseiten. Zunächst einmal bietet sich dieses Modell nur für diejenigen an, die keine Erben haben oder nicht viel vererben möchten. Dann muss man wissen: Wer sein Haus verkauft und „nur“ noch Mieter ist, gibt einen Teil seiner Eigenständigkeit auf und muss sich fortan an die Regeln des Mietrechts halten.
Änderungen am Haus können nicht mehr frei entschieden werden. Zudem können Vertrags- und Maklergebühren den Erlös merklich schmälern und für eine Grundbucheintragung des Wohnrechts entstünden zusätzliche Kosten. Oft wird die Monatsmiete höher als die damalige Kreditrate sein. Daher ist eine sorgfältige Mietvertragsgestaltung so wichtig. Da es neben der lebenslangen Miete vor allem um Miethöhe, Schutz vor Eigenbedarfskündigung und die Instandhaltungspflichten der neuen Eigentümer geht.
Fazit: Der Verkauf mit Rückmietung ist eine interessante Option, um auf einen Schlag Liquidität zu schaffen, ohne die gewohnte Umgebung verlassen zu müssen. Mit diesem Modell können vor allem ältere Menschen selbstbestimmt in ihren eigenen vier Wänden leben und gleichzeitig die Vorteile des Immobilienverkaufs nutzen – eine Lösung, die viele neue Möglichkeiten eröffnet.
Zur Person: Sascha Straub ist Volljurist und verantwortlich für Finanz- und Versicherungsthemen bei der Verbraucherzentrale Bayern.
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