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Immobilienpreise

03.02.2021

Wo in der Region Immobilien günstig sind - und wo besonders teuer

Wie viel kosten Häuser und Bauplätze in der Region?
Foto: Ulrich Wagner (Symbol)

Plus Wo sind Bauplätze, Häuser und Wohnungen günstig? Wo kosten sie besonders viel? Diese Grafiken geben Antworten.

Zu Beginn der Corona-Pandemie gab es eine leise Hoffnung: Der Anstieg der Immobilienpreise könnte endlich gestoppt sein. Immobilien könnten günstiger werden. Doch inzwischen ist klar: Der Immobilienmarkt hat kaum auf die Pandemie reagiert. Stattdessen ist die Nachfrage nach Wohneigentum weiter gestiegen. Eine Umfrage der Commerzbank zeigt etwa, dass inzwischen knapp 40 Prozent der Bayern sich ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung wünschen. In der Gruppe der 18- bis 54-Jährigen ist es sogar fast die Hälfte. Wer in der Region nach einem Bauplatz, einem Haus oder einer Wohnung sucht, muss, unterschiedlich viel bezahlen, je nachdem wo gesucht wird. Wie viel? Das zeigen unsere Grafiken im Überblick.

Den ausführlichsten Überblick über die Preise für Bauland, Häuser und Wohnungen liefert der Bayerische Immobilienmarktbericht, der zuletzt im Sommer 2020 veröffentlicht wurde. Er bezieht die Zahlen aus allen Verkäufen in einem Jahr ein - und ist somit unabhängig von einzelnen Banken oder Maklern. Er hat aber auch ein kleines Manko: Die Zahlen sind nicht aktuell, sondern immer mindestens ein Jahr alt. Die Preise, die momentan also vorliegen, stammen aus dem Jahr 2019.

Corona-Pandemie: Wie haben sich die Immobilien-Preise 2020 entwickelt?

Die Einschätzung, wie sie sich im vergangenen Jahr entwickelt haben, ist unterschiedlich. Maximilian Karl, Vorsitzender des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Freistaat Bayern, sagt: "Mit der Corona-Krise scheinen die verschiedenen Teilmärkte zunächst zumindest eine Pause einzulegen. "

Zu einem ähnlichen Schluss kommt auch die Immobilienvermittlungsgesellschaft der Sparkassen. Sie sieht im Jahr 2020 eher stagnierende denn steigende Preise. Anders schätzt Stefan Vottner die Lage ein. Er leitet bei der Commerzbank in Augsburg die Kundenberatung und das Kreditgeschäft. Und er sagt: "Die Preise haben in manchen Lagen moderat angezogen in anderen extrem." Vor allem in begehrten Vierteln oder Orten seien die Preise 2020 deutlich gestiegen: "Es war auch eine größere Nachfrage da", sagt Vottner. Insgesamt habe 2020 nicht die erhoffte Entspannung am Immobilienmarkt gebracht, sagt Vottner.

Was also taugen die Daten aus dem bayerischen Immobilienbericht? Sie sind eine Richtschnur, sagt Irene Niedermaier von der Immobilienvermittlungsgesellschaft der Sparkassen. "Wie viel ein Haus wirklich kostet, hängt ja von vielen verschiedenen Faktoren ab: Der Lage zum Beispiel oder der Grundstücksgröße", sagt auch Vottner. Die Zahlen aus dem bayerischen Immobilienbericht können aber Orientierung bieten.

Guckt man sich die Daten für die Region genauer an, fällt eines weiterhin auf: Je näher ein Landkreis an München ist, desto mehr bezahlen Käufer auch für Häuser, Grundstücke oder Wohnungen. In der Region liegen die Preise meist in Landsberg am Lech, in der Stadt Augsburg aber auch im Kreis Lindau am höchsten. Am günstigsten ist es in den Kreisen Donau-Ries und Dillingen.

Wie viel kostet ein Bauplatz in der Region?

So ist es auch bei Baugrundstücken. Der Quadratmeter kostete 2019 in der Region im Schnitt 70 Euro im Unterallgäu bis 701 Euro in der Stadt Augsburg. In den meisten Kreisen mussten Grundstückskäufer zwischen 200 und 300 Euro für den Quadratmeter Land ausgeben. Wobei die Werte natürlich immer Durchschnittspreise sind und innerhalb eines Landkreises stark schwanken können.

Seit 2011 sind die Grundstückspreise überall in der Region stark angestiegen. Am deutlichsten wird das in den kreisfreien Städten. In Augsburg kostete der Quadratmeter Bauland 2011 zum Beispiel noch 320 Euro, in Kaufbeuren ist der Quadratmeterpreis von 140 Euro auf 280 Euro gestiegen. In beiden Städten hat sich der Preis also in acht Jahren verdoppelt. Aber auch in den Landkreisen lässt sich ähnliches feststellen. Im Kreis Aichach-Friedberg hat sich der Preis ebenfalls verdoppelt von durchschnittlich 110 Euro für den Quadratmeter im Jahr 2011 auf 220 Euro im Jahr 2019. Auch in den Kreisen Dillingen, Donau-Ries oder Günzburg kletterten die Preise, aber weniger stark. Im Unterallgäu sank der Bodenpreis sogar: von 110 Euro im Jahr 2011 auf 70 Euro im Jahr 2019.

Quadratmeterpreise: Wie viel kosten Einfamilienhäuser in der Region?

Wer kein Bauland, sondern ein fertiges Ein- oder Zweifamilienhaus kaufen wollte, musste in der Region ebenfalls unterschiedlich viel ausgeben. Am höchsten lag der Quadratmeterpreis für Ein- und Zweifamilienhäuser mit 4350 Euro wieder in Augsburg. Am günstigsten waren Häuser in den Landkreisen Donau-Ries (1700 Euro) und Dillingen (1900 Euro) - in den übrigen Landkreisen mussten Käufer weit mehr als 2000 Euro für den Quadratmeter ausgeben, in den meisten Landkreisen lag der Quadratmeterpreis zwischen 2500 und 3000 Euro. Immobilien in den Landkreisen Landsberg am Lech, Aichach-Friedberg und Augsburg waren wieder mit am teuersten.

Ein Blick auf die langfristige Preisentwicklung zeigt auch: In allen Landkreisen und kreisfreien Städten ist der durchschnittliche Preis, den ein Käufer für sein Ein- oder Zweifamilienhaus bezahlt, deutlich gestiegen. Im Landkreis Donau-Ries kostete ein Haus 2013 im Schnitt etwa noch 145.000 Euro, 2019 lag der Preis mit 260.000 Euro fast doppelt so hoch. In anderen Regionen sieht es nicht besser aus. Auch im Kreis Neuburg-Schrobenhausen ist der durchschnittliche Kaufpreis zwischen 2013 und 2019 von 190.000 Euro auf 405.000 Euro geklettert. Fast in allen Landkreisen lässt sich eine Verdoppelung des Kaufpreises feststellen - ohne dass die reinen Zahlen etwas über den Zustand der Immobilien oder deren Lage aussagen.

Wie viel kosten Reihenhäuser oder Doppelhaushälften in der Region?

Für Reihenhäuser oder Doppelhaushälften liegen die Quadratmeterpreise nicht sehr viel niedriger als jene für Ein- oder Zweifamilienhäuser. Insgesamt sind die Häuser natürlich dennoch günstiger, weil sie im Schnitt deutlich kleiner sind als Ein- und Zweifamilienhäuser. Auch das geht aus dem Immobilienmarktbericht hervor.

Am höchsten waren die Quadratmeterpreise für Reihenhäuser und Doppelhaushälften 2019 im Landkreis Lindau (4250 Euro). Dann folgten Landsberg am Lech (3850 Euro pro Quadratmeter) und die Stadt Augsburg (3750 Euro). Am günstigsten war es wieder in den Landkreisen Donau-Ries (1950 Euro pro Quadratmeter), Dillingen (2000 Euro) und Unterallgäu (2400) Euro. In der Mehrzahl der Landkreise in der Region zahlten Käufer im Schnitt 2500 bis 3500 Euro für einen Quadratmeter im Reihenhaus oder in der Doppelhaushälfte.

Auch für diese Immobilien-Gruppe sind die durchschnittlichen Gesamtpreise in den vergangenen sieben Jahren kräftig angestiegen - allerdings nicht ganz so stark wie für Ein- oder Zweifamilienhäuser. In den meisten Kreisen und kreisfreien Städten haben sich die Durchschnittspreise nicht ganz verdoppelt. Und sie bewegen sich - wie schon angedeutet - auch auf einem niedrigeren Niveau als die Durchschnittspreise für Ein- und Zweifamilienhäuser.

Wie viel kosten Eigentumswohnungen in der Region?

Der Quadratmeterpreis für neugebaute Eigentumswohnungen variiert in der Region nicht so stark. Am meisten kostet der Quadratmeter wieder in der Stadt Augsburg (5400 Euro), danach folgen der Kreis Landsberg (5100 Euro) und der Kreis Aichach-Friedberg (4500 Euro). Am günstigsten ist der Quadratmeter im Kreis Günzburg (3100 Euro) und im Kreis Donau-Ries (3200 Euro).

Wer eine Eigentumswohnung kauft, die schon vorher bewohnt wurde, muss überall deutlich weniger bezahlen. In der Stadt Augsburg liegt der Quadratmeterpreis für Bestandswohnungen genau 2000 Euro niedriger als jener für neugebaute Objekte: 3400 Euro kostet der Quadratmeter im Schnitt. Nur im Kreis Landsberg sind Eigentumswohnungen noch teurer. Dort kostet der Quadratmeter im Schnitt 3600 Euro. Auf Platz drei landet auch hier wieder der Landkreis Aichach-Friedberg, dort kostete eine gebrauchte Eigentumswohnung 2019 im Schnitt 3300 Euro pro Quadratmeter. Am günstigsten war die im Kreis Dillingen (1800 Euro pro Quadratmeter), gefolgt von Günzburg (2000 Euro pro Quadratmeter) und Donau-Ries (2300 Euro pro Quadratmeter).

Aus dem Immobilienbericht geht zu der Frage, wie viel Eigentumswohnungen in der Region kosten, eine sehr interessante Erkenntnis hervor: Wer sich eine neugebaute Eigentumswohnung kauft, zahlt - bezogen auf den Quadratmeter - am meisten, und zwar völlig egal, in welchem Kreis oder in welcher kreisfreien Stadt ein Interessent sucht.

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Die Diskussion ist geschlossen.

03.02.2021

Wie bitte soll man sich bei diesen Quadratmeterpreisen noch Wohneigentum leisten können. Da werden einigen die Augen aufgehen wenn die Zinsen mal wieder Ansteigen und der Traum vom Eigentum zum Albtraum wird. Die Blase wird Platzen es fragt sich nur wann.

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04.02.2021

Es gibt keine Blase!

Es ist eine unvorstellbar kräftige Zangenbewegung aus der Gleichzeitigkeit von Minuszinswelt, Einwohnerzuwachs, Flächenschutz und Energiewende die zu dieser Entwicklung führt.

Mächtige politische Bewegungen sorgen für Druck bei den Einwohnerzahlen, wollen weniger Fläche für das Bauen ausweisen und machen alte Gebäude durch angekündigte Erhöhungen bei Energiesteuern unattraktiver.

Dazu entsteht durch die Preisexplosion bei Immobilien ja auch "Reichtum" den man künftig besteuern kann...

Man muss sich doch auch mal überlegen, welche Faktoren könnten überhaupt einen Preisrückgang in der Breite der Objekte bewirken? Und gibt es eine Wahrscheinlichkeit, dass solche Faktoren wirksam werden?

Die Geldpolitik wird nach Corona eher sehr locker bleiben, die Inflation der Vermögenswerte wird weitergehen mit einer geschickten Begrenzung von Löhnen und Lebensmittelpreisen.

Das Thema Heizenergie im Winter und Klimaschutzmaßnahmen ist im Gebäudebestand vor 1990 völlig offen; hier fehlen wirtschaftliche Maßnahmen in Richtung Passivhaus, Handwerker und zeitlicher Realismus. Die Grenzen sind für Menschen und Kapital offen, Deutschland ist bereits heute sehr dicht besiedelt und natürlich ist Sparsamkeit beim Flächenverbrauch notwendig; Leerstand ist kein Risiko.

Also was bitte soll den Anstieg der Immobilienpreise bremsen oder sogar umkehren?

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