Die Fabrikhallen auf dem ehemaligen Dierig-Areal in Pfersee stehen schon seit dem Frühjahr nicht mehr, doch wie es dort in den kommenden Monaten weitergehen wird, ist noch ungewiss. Geplant sind auf dem Gelände zwischen Eberle- und Deutschenbaurstraße 200 Mietwohnungen, die Suche nach einem Generalunternehmer laufe, sagt Benjamin Dierig, Vorstandsmitglied des Bauherrn Dierig-Holding.
Die Parkgarage für das neue Wohnquartier sowie die Bestandsmieter im angrenzenden Gewerbepark ist schon fertig, die Erschließungsstraßen sollen bald folgen, doch bei den Wohnungen müsse man die Dinge aktuell immer wieder neu durchrechnen. Grundsätzlich, sagt Dierig, wolle er das Gelände natürlich entwickeln. "Wir haben das Projekt nicht angestoßen, um dann nicht zu bauen." Aber es müsse eben finanzierbar sein. Mit welchen Bau- und Materialpreisen ist letztlich zu kalkulieren, welche Miete müsste man verlangen, damit sich das Projekt refinanziert, und ist das fürs Augsburger Marktniveau passend? Um diese Fragen dreht es sich seit einigen Monaten bei fast jedem Neubauprojekt.
Welche Folgen hat das für den Wohnungsmarkt in Augsburg?
Aktuell könne keiner mit verbindlichen Kaufpreislisten an die Kundschaft herangehen, heißt es von einem Augsburger Bauträger. "Wir wissen ja nicht, ob wir diese Kalkulation noch stimmt, wenn der Bau fertig ist." Auch Fertigstellungstermine seien immer schwieriger zu garantieren. Und mitunter, so ist zu vernehmen, versuchten einzelne Firmen Grundstücke weiterzuverkaufen, weil sie aktuell das Risiko eines Baus nicht eingehen wollen.
Welche Folgen das für den Wohnungsmarkt hat, ist noch nicht zu beziffern. Eine Reihe von Projekten, etwa der Ackermann-Park in Kriegshaber oder das Wohnprojekt "Anton" im Antonsviertel, sind schon teils fertiggestellt und auf der Zielgeraden. Auch die städtische Wohnbaugruppe baut ihre laufenden Projekte weiter. Doch die Frage ist, was mit noch nicht begonnen Projekten wird. In den vergangenen Jahren lag die Zahl der neu gebauten Wohnungen in Augsburg immer bei etwa 1000, mit Schwankungen nach oben und unten. In den kommenden Jahren könnten es weniger werden.
Baupreise nicht seriös definierbar - Bauträgermarkt steht fast still
"Der Bauträgermarkt steht aktuell fast still", sagt Immobilienunternehmer Stephan Deurer, der sich im regionalen Branchenforum Aktivkreis Immobilien engagiert. "Wir können den Kunden gar kein Angebot machen. Seriös sind Baupreise gerade nicht definierbar, und darum sind auch keine Verkaufspreise kalkulierbar." Deurer sagt, dass der Bauträger am Ende der Kette sitze. Am Anfang stehe der Grundstückspreis, der in den vergangenen Jahren deutlich stieg. Parallel seien die Bau- und Materialpreise nach oben gegangen. "Das war ein weiterer Beitrag dazu, dass sich die Dinge nach oben geschaukelt haben." Finanzierbar sei das am anderen Ende der Kette für die Käufer und Käuferinnen alles gewesen, weil Kredite sehr günstig waren - bisher zumindest.
Man befinde sich nun womöglich am Ende eines Zyklus. Mittelfristig bedeute die aktuelle Krise, so schwierig sie auch sei, eine Verschnaufpause für den Markt. "Zwischen dem, was eine Wohnung inzwischen kostet, und dem, was ein Mieter tragen kann, haben wir eine Lücke", sagt Deurer. Boden- und Baupreise müssten sinken. Man werde sich stärker zu Baumaterialien hinorientieren, deren Herstellung nicht viel Energie verschlingt. Im Tiefbau sei man weiter auf Zement angewiesen, aber im Hochbau werde Holz wichtiger werden.
Ist man in Augsburg am Ende der Preissteigerungen angelangt?
Offen ist, was das alles für die Wohnungspreise bedeutet. Im Neubau geht die Reise in Augsburg inzwischen in Richtung von 7000 Euro pro Quadratmeter. Deurer glaubt, dass die steile Aufwärtsphase bei den Preisen vorbei sei. "Die Spitze ist womöglich überschritten, wobei wir nicht dramatisch runterfallen werden." Die Nachfrage nach neuen Immobilien sei weiter da. Auch beim Immobilienverband IVD sieht man eine Trendwende. Die Preise im Frühjahr 2022 stiegen gegenüber Herbst 2021 zwar auch in Augsburg weiter, seit dem Sommer habe sich aber etwas geändert.
"Bisher gingen Preise im Zuge von Kaufverhandlungen mitunter nach oben, inzwischen ist das Gegenteil der Fall", so Florian Schreck, Vorstand des IVD Süd und Makler in Augsburg. Inzwischen spielten Zinsen eine größere Rolle. Für einen Kauf müsse man künftig wohl mehr Eigenkapital mitbringen. Bei alten Häusern mit Sanierungsbedarf spielten auch die Baupreise und Materialkosten eine zunehmende Rolle. Und eine dritte Beobachtung macht Schreck: "Angesichts der Energiepreise werden Nebenkosten gerade bei älteren Gebäuden wichtiger: Danach hat früher nie jemand gefragt." Die Folge: Das Angebot an Immobilien zum Kauf sei gestiegen, weil nicht mehr alles sofort gekauft wird. "Die Käufer sind überlegter", so Schreck. Im Vergleich von Juni 2022 zu Juni 2021 seien mehr Objekte auf dem Markt.