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Interview
21.04.2024

Warum leben in Deutschland so wenige Menschen in eigenen Wohnungen?

In Deutschland haben weniger Haushalte Wohneigentum als in den meisten anderen europäischen Ländern.
Foto: Daniel Bockwoldt, dpa (Symbolbild)

In kaum einem Land in Europa leben weniger Haushalte in den eigenen vier Wänden. Warum das so ist und wie es anderswo um die Wohneigentumsquote steht.

Warum wohnen in Deutschland so wenige Menschen in ihren eigenen Wohnungen – gerade im Vergleich mit anderen Ländern in der EU? 

Tobias Just: Ein Grund ist unser historisches Erbe. Wir hatten nach dem Zweiten Weltkrieg und durch die Teilung Deutschlands zwei Schocks, durch die Wohneigentumsbildung in Ostdeutschland über Jahrzehnte kaum und in Westdeutschland schwer möglich war. Weil es nach dem Krieg und auch nach der Wiedervereinigung einen massiven Immobilienaufbaubedarf gab, baute der Staat selbst umfangreich Mehrfamilienhäuser oder subventionierte das. Und er stellte selbst Wohnungen bereit. Das war häufig durch subventionierte Mieten sehr attraktiv, sodass sich der Umzug ins Eigenheim nicht immer lohnte. So war früher Wohneigentumsbildung noch schwieriger als heute, obwohl die Preise jetzt so hoch sind, weil eben Mieten im Vergleich günstig waren. Das wirkte wie eine Sperre gegen Wohneigentumsbildung. In anderen Ländern gab es das weniger.

Wie sah es denn anderswo in Europa aus? 

Just: In einigen Ländern wie Spanien und Großbritannien war Mietwohnungsbau über Jahrzehnte so stark reguliert, dass sich Investoren aus diesem Segment zurückgezogen haben. Dementsprechend ist die hohe Wohneigentumsquote dort zusätzlich das Ergebnis einer unschönen Art der Mietwohnungsregulierung. Denn sie hilft weder Investoren noch langfristig den Mietern, weil keine Mietwohnungen zustande kommen. 

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Welche Rolle spielen dabei die Städte? 

Just: Wir haben in Deutschland eine starke Konzentration auf Städte. Je früher und stärker ein Land urbanisierte, desto niedriger ist die Wohneigentumsquote, weil in Städten Wohneigentumsbildung schwerer ist. Es ist einfach zu teuer. Wir sehen solche Unterschiede noch immer in Osteuropa, wo Urbanisierungen bei der Wohneigentumsbildung eine Bremsfunktion haben. Es gibt dort viele Länder mit sehr hoher Wohneigentumsquote. Das scheint dem, was ich gerade gesagt habe, zu widersprechen. Aber nach der Transformation in den 90er-Jahren hat man viele staatliche Wohnungen, die stark überschuldet und sanierungsbedürftig waren, von den Bilanzen des Staates genommen, indem man sie an die Nutzer geradezu verschenkt hat. Die Qualität war vergleichsweise einfach. Aber die Leute hatten Wohneigentum und konnten selber sanieren.

Heißt das, eine hohe Wohnqualität kann zu einer hohen Mieterquote beitragen? 

Just: Länder, in denen der Wohnungsbestand sehr hochwertig ist, haben häufig eine eher höhere Mieterquote, zum Beispiel die Schweiz, Deutschland, Österreich, Dänemark, Frankreich. Dementsprechend ist die Wohneigentumsquote mit vielen Vorteilen behaftet, aber bedeutet nicht zwingend auch gutes Wohnen. 

Ist die deutsche Gesellschaft ein Stück weit zum Mieten erzogen? 

Just: Da wäre ich vorsichtig. Menschen passen sich schnell institutionellen Änderungen an. Ich glaube eher, dass das eine Reaktion darauf ist, was gefördert wird. Aber auf Immobilienmärkten funktioniert sowas tatsächlich immer mit der Geschwindigkeit von einem Gletscher: langsam. Und wenn wir einmal in einer Wohnung als Mieter wohnen, dauert es ewig, bis wir umziehen. Wenn Sie Ihre Wohnung gefunden haben, dann ändern Sie diesen Status sehr langsam. Die ersten 20 Jahre ihres Haushaltsbildungsverhaltens sind entscheidend. Danach passiert vergleichsweise wenig. 

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Wer bis Mitte 40 noch kein Haus gekauft hat, wird also eher zur Miete wohnen bleiben? 

Just: So ungefähr. Wenn ich mit einem alten Mietvertrag unterhalb der Marktmiete wohne, ist das so günstig, dass ich mir weder eine neue Mietwohnung noch eine neue Wohneigentumswohnung anschaue, weil ich finanziell einfach schlechter dastünde. 

Das heißt, eine hohe Wohneigentumsquote ist nicht automatisch ein Zeichen für eine gute Lebenslage? 

Just: Es kommt darauf an, was Sie sich ansehen: Wohneigentum pro Haushalt oder pro Person. Zum Beispiel in Italien, Spanien und Griechenland haben wir einen relativ großen Anteil junger Menschen, die noch zu Hause wohnen. Die zählen formal als Wohneigentümer, sind aber eigentlich das schwächste Glied in der Kette, weil sie es sich nicht einmal leisten können, Mieter zu werden. So ist diese hohe Eigentumsquote pro Person eher ein Zeichen für die Angespanntheit des Wohnungsmarktes und die hohe Jugendarbeitslosigkeit. An der Stelle könnte dann eine vergleichsweise hohe Mieterquote auch ein Ausdruck von Wohlstand sein. 

Welchen Einfluss hat sozialer Wohnungsbau? 

Just: Sozialer Wohnungsbau soll Menschen mit geringem Einkommen fördern, wenn sie sich auf einem normalen Marktsystem nicht mit angemessenem Wohnraum versorgen sollen. Er wird zum Problem, wenn diese Menschen zu lange in der Wohnung wohnen, wenn sie beispielsweise einen neuen Job gefunden haben. Das kann dazu führen, dass man eigentlich aus der Notwendigkeit einer Sozialwohnung herausfallen könnte, weil man am Markt wieder eine Wohnung bekommen kann. So können die Sozialwohnungen auch das teurere Mieten oder Kaufen unattraktiv machen. 

Das klingt für mich etwas unplausibel: Kann jemand, der gerade noch in der staatlich geförderten Wohnung gelebt hat, auf einmal eine Wohnung kaufen? 

Just: Das gilt nicht für den Dauerarbeitslosen und das gilt auch nicht für diejenigen, die aus dem prekären Verhältnis nicht rauskommen. Aber für diejenigen, die in ihrem persönlichen Umfeld einen großen Wandel haben. Denken Sie an einen jungen Menschen, der im Studium eine geförderte Wohnung brauchte, zehn Jahre später aber Zahnarzt ist. 

Aktuell ist Kaufen sehr teuer, gleichzeitig ziehen die Mieten an. Wenn beides nun unattraktiv erscheint, wohin kann das denn weisen? 

Just: Das wird wahrscheinlich in zwei direkte Richtungen weisen, die sich höchstwahrscheinlich die Balance halten. Das eine ist der Druck nach draußen, den sehen wir auch schon. Mehr Leute ziehen dann aufs Land, weil man da etwas günstiger wohnen kann, egal ob Mieten oder kaufen. Und das Zweite sind kleinere Wohneinheiten. Und das sind tendenziell häufiger Mietwohnungen. 

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Haben Sie denn den Eindruck, dass Wohnungspolitik, wie sie momentan in Deutschland stattfindet, ein klares Ziel hat? 

Just: Jein. Es ist eine Wohnungspolitik für die Städte. Überwiegend galt die Immobilie als ökologischer Schädling. Mal wurden Fördermaßnahmen gestrichen, weil das Geld ausging. Dann wurden sie wieder eingeführt, weil man medial auf die Nase bekommen hat, dann wieder gestrichen. Dann hat man sich lange nur über das Thema Heizen und die Energieversorgung unterhalten und das Sozialpolitische fast völlig aus den Augen verloren. Was jetzt an bau- und wohnungspolitischen Instrumenten aus dem Kasten geholt wird, wird nicht reichen. 

Zur Person: Prof. Dr. Tobias Just hat den Lehrstuhl für Immobilienwirtschaft an der Universität Regensburg inne. Just ist außerdem wissenschaftlicher Leiter der IREBS Immobilienakademie, eines An-Instituts der Universität Regensburg für Weiterbildung in der Immobilienwirtschaft. Er ist Präsident der gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. 

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12.05.2024

Leider ist für viele der Kauf einer Immobilie völlig utopisch. Selbst Mieten wird zu einer Herausforderung. Denn viele Firmen stellen nur noch Leiharbeiter ein oder auch sonst im Verkauf etc sind die Löhne bei +/- 15€ brutto. Wenn man sich die Mietpreise anschaut, liegen die selbst ländlich schon bei 10-12€ pro qm, also über dem Nettostundenlohn. Dazu die gestiegenen Nebenkosten, Lebensmittel und alles andere und schon haben selbst 2 Verdiener mit Kind/ern ein Problem.

12.05.2024

Claudia E., warum ist das so? Warum sinkt die Tarifbindung deutschlandweit seit geraumer Zeit – von 61 Prozent der Beschäftigten im Jahr 2010 auf 51 Prozent im Jahr 2022? Warum konnte in Deutschland ein Mindestlohn erst nach jahrzehntelangem Kampf von SPD und Grünen durchgesetzt werden? Warum wird von Arbeitgebern, Union, FDP und AfD jede stärkere Erhöhung des Mindestlohns erbittert bekämpft und dennoch hätten diese Parteien nach aktuellen Umfragen derzeit eine breite Mehrheit? Und es sind gerade die kleinen Leute, die schlecht Ausgebildeten und die eher wenig Verdienenden, die diese Parteien überwiegend wählen. Die dümmsten Kälber wählen ihre Metzger selber.

12.05.2024

@Wolfgang L.: „Die dümmsten Kälber wählen ihre Metzger selber.“
Der Spruch stammt von Bertold Brecht und ich hörte ihn bereits in den 1960er Jahren von unserem Dorfpfarrer. Unser Dorfpfarrer wollte damals der SPD schaden.
In unser aktuelles politisches Umfeld noch besser passt aber die Parodie von Bert Brecht auf das Horst-Wessel-Lied der Nazis: „Hinter der Trommel her trotten die Kälber. Das Fell für die Trommel liefern sie selber.“

Helmut Eimiller

04.05.2024

Geldwaschanlagen - legen an!
Parteispenden kommen aus diesen Anlagen-Geflechten - nicht von den kleinen Bausparerlein!
Wie sagte Oma schon: "Geld regiert die Welt".

Also man muss dem Geld folgen.
Da gilt es - rein das bestehende Gesetz anzuwenden - viele, viele Wohnungen, die der Staat einfach "enteignen" kann, da mit schmutzigem Geld gekauft.
Der Beweis ist halt schwer zu bekommen - aber was ist schon leicht?
Nur das große Verbrechen - im Mafia-Rückzugsländle Deutschland.

22.04.2024

Es liegt zum einen an hohen Zusatzkosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten und ähnlichem. Dann an den extrem hohen Standards, nach denen heute gebaut wird, und die alles entsprechend verteuern. Ein weiterer Punkt ist berufliche Flexibilität; früher blieben die meisten ihr Leben lang in der gleichen Gegend und heute ziehen viele berufsbedingt oft um und wollen sich daher nicht binden. Ein wichtiger Punkt ist aber auch, dass sich heute kaum noch jemand jahrelang einschränken oder krummlegen will. Ja, früher wurden Häuser mit einem einzigen Gehalt gebaut, aber mit sehr viel Eigenleistung bzw. "Nachbarschaftshilfe", was heute die meisten weder können noch wollen. Und heute ist auch kaum noch jemand bereit, die ersten 10 Jahre nach dem Hausbau kürzer zu treten, auf Urlaub weitgehend zu verzichten, mit nur einem günstigen Auto auszukommen und die 10 verschiedenen Netflixabos und ähnlichem Kram aufzugeben. Man kann aber nicht alles gleichzeitig haben.

22.04.2024

Könnte es nicht vielleicht auch an den horrenden Steuern und Abgaben liegen, die uns der Staat abverlangt? Ich meine mich erinnern zu können, dass in meiner Kindheit ein Arbeiter seine Familie als Alleinverdiener versorgen konnte und ein Haus baute.

22.04.2024

Richtig. Zumeist gab es aber noch Grund zu erben und eine Anstellung von diversen Jahren als LKW-Fahrer reichte für einen Bankkredit.
Heute ist nichtmal eine Anstellung bei Konzernen wie Google etc eine Garantie dafür das derjenige dort auch bleibt. Da gibt es von der Bank dann gar nichts oder das Haus hängt später als Bild neben der Eingangstür der Bank wenn der Kredit nicht mehr bedient werden konnte.
Früher gab es auch mal anständige Arbeitslosengelder, man musste sich wirklich anstrengen ohne Geld dazustehen, heute ist man innerhalb von einem Jahr Bürgergeldempfänger und wird es dann auch bleiben.
Steuern und Abgaben gab es schon immer, die Löhne und Gehälter waren aber noch tragbar und man wurde nicht durch den Euro um die Hälfte der Ersparnisse beklaut. Für 50 DM konnte ein Einkaufswagen vollgepackt werden der die Familie eine Woche ernährte.
Aber es gab auch keine Fixkosten wie Netflix, Telekommunikationsverträge, Leasingraten.
Man arbeitete, sparte, kaufte(was auch lange hielt).