Betriebskosten: Betriebskostenabrechnung: Fehler bei Betriebskosten entdecken

Eigentlich ist die Sache ganz einfach: Vermieter können Mieter an den Betriebskosten ihrer Immobilie beteiligen. Geregelt ist das in Paragraf 556 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Doch in der Praxis gibt es immer wieder Streit. "Betriebskosten sind fehleranfällig", heißt es vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. "Das Thema ist in der Praxis sehr komplex."

Kein Wunder, dass in der Statistik zu Beratungen des Deutschen Mieterbundes das Thema Betriebskosten regelmäßig auf Platz eins landet. Und in der Tat entdecken die Rechtsexperten in vielen Abrechnungen Fehler. Die Bandbreite reicht von Tippfehlern über falsche Umlageschlüssel bis hin zu unrechtmäßig abgerechneten Posten.

Wichtig für Mieter: Die Betriebskosten dürfen nur umgelegt werden, wenn das im Mietvertrag vereinbart wurde. Dabei muss nicht zwingend jeder Posten genannt werden. Es reicht laut Haus & Grund der Verweis auf die Betriebskostenarten. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofes (BGH) muss nicht mal das im Mietvertrag stehen. Auch die Vereinbarung: "Mieter trägt Betriebskosten" ist rechtmäßig. Denn es sei seit Jahrzehnten üblich, sämtliche Betriebskosten abzurechnen, die umlagefähig sind. Der Begriff der Betriebskosten könne als bekannt vorausgesetzt werden.

Betriebskosten: Was darf abgerechnet werden?

Abgerechnet können laut Betriebskostenverordnung etwa Ausgaben der Wasserver- und -entsorgung, Kosten für Aufzüge, für Straßenreinigung und Müllbeseitigung, für die Beleuchtung oder für den Hauswart.

Gerade der letzte Punkt sorgt laut Mieterbund immer wieder für Streit. Nicht alle Aufgaben, die Hausmeister erledigen, dürfen auch umgelegt werden - Ausgaben für kleinere Reparaturen oder Verwaltungsaufgaben des Hauswarts müssen Vermieter abziehen. 

Auch die Kosten für einen Concierge oder Pförtner sind auch nicht ohne weiteres umlagefähig. Hier kommt es nach Ansicht des BGH auf den Einzelfall an - zum Beispiel ob der Einsatz eines Pförtners aufgrund einer bestehenden Gefährdungslage geboten ist.

Mitunter geht es um Details: Gartenpflegekosten dürfen laut Betriebskostenverordnung (BetrKV) grundsätzlich umgelegt werden, erklärt der Mieterbund. Zulässig sind damit auch Kosten, die auf die Beseitigung von Verunreinigungen wie Hundekot entfallen. Denn die ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Grundstücks setzt eine regelmäßig Pflege der Außenanlagen sowie eine wiederkehrenden Beseitigung von Müll voraus, entschied der BGH.

Darf die Öffentlichkeit die Gartenfläche nutzen, können Vermieter die Kosten aber nicht einfach Mietern aufbürden - das gilt etwa, wenn ein Park die Wohnanlage umgibt. Laut BGH sind dann die anfallenden Ausgaben für Gartenpflege keine Betriebskosten.

Unzulässig ist es laut Mieterbund auch, unterschiedliche Posten einfach zusammenzuziehen. Dadurch kann eine Betriebskostenabrechnung formell unwirksam werden. Der Mieter muss die Abrechnung nachvollziehen und im Zweifel prüfen können. Der BGH entschied, Vermieter dürften nicht Grundsteuer und Straßenreinigung in einer Position zusammenfassen.

Mieter sollten Abrechnung der Betriebskosten immer prüfen

Mieter sollten ihre Abrechnung nicht einfach abheften, rät der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland: "Werfen Sie einen Blick auf die Abrechnung und prüfen Sie, ob auch alles richtig abgerechnet wurde." Tauchen etwa hohe Kosten für die Schneereinigung auf, obwohl es im Abrechnungsjahr nicht geschneit hat, kann das ein Fehler sein. 

Wichtig für Mieter: Nicht zu lange Zeit lassen, wenn sie Fehler reklamieren wollen. Laut Gesetz muss der Mieter spätestens zwölf Monate nach Erhalt der Abrechnung mögliche Einwendungen erhoben haben, erklärt der Mieterbund. Kommt der Einspruch zu spät, muss der Mieter die Fehler hinnehmen.