Eigentlich ist das deutsche Mietrecht ziemlich eindeutig: Hat jemand einen unbefristeten Mietvertrag und zahlt pünktlich die Miete, kann ihn niemand so leicht auf die Straße setzen. Umso größer ist für viele Mieter der Schock, wenn der Besitzer plötzlich seine Wohnung zurückverlangt. Eigenbedarfskündigungen sind mittlerweile Kündigungsgrund Nummer 1, wie der Deutsche Mieterbund betont.
Eigenbedarf ist einer der ganz wenigen Gründe, aus denen vertragstreuen Mietern überhaupt gekündigt werden darf, wie Julia Wagner betont, Juristin beim Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Wie viele Vermieter in diesen Zeiten diese Karte ziehen, weiß niemand genau. Aufgrund der Beratungsfälle ist für die Experten beim Deutschen Mieterbund aber klar: Die Zahl der Eigenbedarfskündigungen steigt – und damit auch die Zahl der Eigenbedarfs- und Räumungsprozesse. Pro Jahr würden inzwischen schätzungsweise bis zu 50.000 Kündigungen wegen Eigenbedarfs ausgesprochen, erläutert Mieterbund-Sprecher Ulrich Ropertz. „Wir gehen von einer Dunkelziffer aus, die noch höher liegt.“ Der Knackpunkt: Früher war zeitnah eine neue vergleichbare Bleibe da. Heute ist es schwer, bezahlbare Alternativen zu finden.
Auch bei Eigenbedarf gelten gesetzliche Kündigungsfristen
Mieter haben dann schlechte Karten, wenn ihr Vermieter die Immobilie selbst braucht – oder für seine Kinder, Eltern, Enkel oder Großeltern. Zulässig ist die Eigenbedarfskündigung auch für Personen jenseits der Verwandtschaftsbande, wenn etwa Haushaltshilfen oder Pflegepersonal für die kranken Eltern untergebracht werden sollen. Ist eine Wohnung als Praxis, Kanzlei oder Büro nutzbar, darf der Vermieter kündigen, um die Räume beruflich zu nutzen. Auch hier können die berechtigten Interessen von Verwandten ein gewichtiger Grund sein, wie der Bundesgerichtshof entschied (Az. VIII ZR 330/11).
In jedem Fall muss der Eigentümer gesetzliche Fristen beachten. Leben die Mieter bis zu fünf Jahre lang im Haus, haben sie ab Ende des Monats der Kündigung drei Monate Zeit bis zum Auszug. Bei bis zu acht Jahren verlängert sich die Frist auf sechs, nach noch längerer Wohndauer auf neun Monate. Werden aus Mietwohnungen Eigentumswohnungen, greift eine Kündigungssperre. Die Mieter dürfen nach dem Verkauf noch drei Jahre, in Ballungsräumen mit Wohnmangel wie etwa München noch zehn Jahre bleiben. Erst dann darf der Besitzer eigene Ansprüche geltend machen.
Die Eigenbedarfskündigung sei kein Selbstläufer für Vermieter, betont Julia Wagner. Von wegen schnell mal kündigen und bald schon selbst einziehen: Viele Mieter kämpfen darum, so lange wie möglich in ihrer gewohnten Umgebung bleiben zu können. „Zieht ein Mieter alle Register, bis zu psychischen Problemen, kann er den Auszug sehr lange rauszögern“, sagt Wagner. Selbst wenn die Kündigung nachvollziehbar begründet und formal in Ordnung ist, kann sie im Einzelfall doch ausgeschlossen sein.
Betroffene können über die Modalitäten des Auszugs verhandeln
„So manchem Mieter bleibt die Sozialklausel als letzter Rettungsanker“, sagt Ropertz. Sie besagt: Ist der Mieter betagt, schwanger, hat er kleine Kinder, kaum Einkommen oder eine schwere Erkrankung, könnte ein Auszug aus der Wohnung für ihn eine Härte bedeuten, die schwerer wiegt als die berechtigten Interessen des Vermieters. Will ein Vermieter etwa in München einer langjährigen, 86-jährigen Mieterin wegen Eigenbedarfs kündigen, weil er die Wohnung für seinen studierenden Sohn nutzen möchte, hat er von vornherein kaum Chancen auf Erfolg. Legt die alte Dame Widerspruch gegen die Kündigung ein, weil ein Umzug in eine neue, ungewohnte, teurere Wohnung für sie unzumutbar ist, muss der Vermieter Räumungsklage erheben. Das Gericht wägt dann seine und ihre Interessen gegeneinander ab.
Ropertz rät Mietern, die eine Eigenbedarfskündigung auf den Tisch bekommen, grundsätzlich dazu, sich von Mietrechtsexperten beraten zu lassen. Zuerst müsse geprüft werden, ob der Vermieter alle Formalien korrekt eingehalten habe. Aufgepasst: Den Auszug verweigern oder ein Widerspruch auf eigene Faust, ohne Rechtschutzversicherung oder Mieterverein an der Seite, kann teuer zu stehen kommen. Denn wenn der Vermieter das Gericht davon überzeugen kann, dass sein Eigenbedarf berechtigt ist, muss der Mieter nicht nur ausziehen, sondern auch noch die Kosten des Verfahrens tragen. Beträge von 8000 Euro in der ersten und weiteren 9000 Euro in der Berufungsinstanz sind bei einer Kaltmiete von 1000 Euro monatlich keine Seltenheit, so die Erfahrungen von Stiftung Warentest.
Ist am Eigenbedarf nicht zu rütteln, können Betroffene versuchen, in Verhandlungen um den Auszug einsteigen, empfiehlt Ropertz. Häufig zahlen Eigentümer die Umzugskosten oder Geld auf die Hand, wenn ihr Mieter problemlos und schnell die Bahn frei macht. Manche bieten zur gütlichen Einigung auch verlängerte Kündigungsfristen an oder eine Alternativwohnung.
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