Die eigene Immobilie ist für die meisten Menschen in Deutschland ein Lebenstraum – und zugleich auch die größte Anschaffung im Leben. Doch wer ausgerechnet in der jetzigen Zeit mit dem Bau seines Eigenheims beginnt oder gerade begonnen hat, ist vor bösen Überraschungen nicht gefeit.
Denn das Coronavirus kann auch auf der Baustelle zuschlagen: Die Baufirma kann in die Pleite rutschen, Materiallieferungen können sich verzögern oder ein Arbeiter erkrankt am Coronavirus und alle Kollegen müssen in Quarantäne. Vor allem Quarantäne-Anordnungen „können im Einzelfall natürlich zum Stillstand einer Baustelle führen“, sagt Stefanie Lütteke, Senior Projektteamleiterin beim Stuttgarter Planungs- und Beratungsunternehmen Drees & Sommer. Was Bauherren in solchen Fällen wissen müssen – hier sind die wichtigsten Tipps.
Unter welchen Umständen darf eine vertraglich vereinbarte Bauzeit verlängert werden?
Kommt es am Bau zu Verzögerungen, kann dies im Vorfeld unterschiedlich geregelt werden: Haben Bauherren und Bauunternehmen eine vertragliche Bauzeit vereinbart, nach der die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, kurz VOB/B, auf das Vertragsverhältnis anwendbar ist, werden die Ausführungsfristen automatisch verlängert. Bedingung hierfür ist eine Behinderung des Bauablaufs durch höhere Gewalt, etwa eine Pandemie. „Ob aber die Verzögerung des Baus wirklich durch das Corona-Virus verursacht wurde, muss im Einzelfall geprüft werden“, sagt Christoph von Klitzing, Rechtsexperte bei der Bausparkasse Schwäbisch Hall. Denn das Bauunternehmen muss grundsätzlich eine Personalreserve gegen mögliche Ausfälle vorhalten.
Was können Bauherren tun, um das Risiko von Verzögerungen zu minimieren?
Eine gute Planung im Vorfeld hilft immer. Und wenn der Plan steht, sollte man möglichst dabei bleiben. „Durch Änderungswünsche des Bauherrn können leicht Terminverschiebungen entstehen“, so Drees & Sommer-Expertin Lütteke. Auch die einzelnen Gewerke müssen gut koordiniert sein. Denn natürlich kann der Dachdecker erst anrücken, wenn der Maurer seine Arbeiten am Rohbau beendet hat.
„Die vertraglich vereinbarten Termine müssen über alle Leistungen durchgängig und koordiniert sein“, erklärt Lütteke. „Im Terminplan sollten Zeitpuffer berücksichtigt werden, um nicht bei kleinsten Ereignissen aus den Vertragsterminen zu fallen.“ Denn wenn das Bauunternehmen erst einmal aus den Vertragsterminen raus ist, wird es schwierig, neue verbindliche Termine zu vereinbaren. Grundsätzlich wichtig sei es zudem, nicht nur einen Fertigstellungstermin, sondern auch Zwischentermine zu vereinbaren, so die Immobilienexpertin. „Dann kann man frühzeitig die Kompensation von Terminverzögerungen einfordern und man kann Ursachen von Terminverzögerungen voneinander abgrenzen.“
Wann hat der Bauherr Schadenersatzansprüche gegenüber den Bauunternehmen?
Eine Verzögerung des Baus ist in den meisten Fällen noch tragbar. Wenn aber dadurch Kosten entstehen, etwa durch weitere Mietzahlungen oder schlimmstenfalls durch einen vorübergehenden Umzug ins Hotel, ist nicht nur guter Rat teuer. Doch Schadensersatzansprüche entstehen nur, wenn ein Verschulden des Bauunternehmers vorliegt. „Dies ist bei einer durch Covid-19 bedingten Verzögerung in der Regel nicht der Fall“, sagt Schwäbisch Hall-Experte von Klitzing. Das bedeutet: „In den meisten Fällen werden Bauherren die eigenen Mehrkosten selbst tragen müssen.“
Kann man den Bauvertrag auch kündigen, wenn die Baufirma nicht fertig wird?
Grundsätzlich gilt: „Jede Streitigkeit sollte so früh wie möglich geklärt werden, um ein Aufstauen zu verhindern“, rät Drees & Sommer-Expertin Lütteke. „Wenn die Situation bereits verfahren und emotional aufgeladen ist, sind technische Lösungen oft nur noch schwer möglich.“ Grundsätzlich möglich ist eine Kündigung bei einer Vereinbarung nach VOB/B, wenn eine Bauunterbrechung mehr als drei Monaten anhält.
Doch auch dann sollte man immer einen Rechtsanwalt für Bau- und Immobilienrecht hinzuziehen, denn wenn man wirklich kündigt, ist das mit erheblichen finanziellen Risiken verbunden: „Es besteht das Risiko, dass das Bauunternehmen trotz Kündigung bezahlt werden muss“, warnt Lütteke. Ohnehin sollte eine Kündigung nur das allerletzte Mittel sein, rät Schwäbisch Hall-Experte von Klitzing. „Mit einem partnerschaftlichen Umgang erreicht man in der Regel mehr und kann eine gemeinsame Lösung finden.“
Wie kann man sich für den Fall wappnen, dass Bauaufträge neu vergeben werden müssen?
Geht eine am Bau beteiligte Firma pleite oder kündigt der Bauherr den Bauvertrag aufgrund von extremen Verzögerungen, kann eine Neuvergabe von Aufträgen notwendig werden. Dies sollte aber nur geschehen, wenn es keinen anderen Ausweg gibt. „Man sollte dann mehr als ein neues Angebot einholen, um den Schaden möglichst gering zu halten“, rät Lütteke.
Hilfreich ist außerdem eine genaue Dokumentation des Baufortschritts, sodass eine möglichst reibungslose Fortführung des Baus möglich ist. „Eine gute Dokumentation hilft nicht nur bei Bauzeitverzögerungen, sondern auch bei Qualitätsproblemen“, erklärt Drees & Sommer-Expertin Lütteke. Es gibt viele Möglichkeiten, den Baufortschritt und die Ausführungsqualität mit wenig Aufwand digital zu dokumentieren, beispielsweise über Videoscans.
„Die Zeitabstände sollten nicht zu groß und regelmäßig sein, beispielsweise zweimal pro Woche, natürlich mit Speicherung des Datums und natürlich sind auch die Vorgaben zum Datenschutz zu beachten“, so die Immobilienexpertin. Außerdem müsse die Qualität der Aufnahmen hoch genug sein, um Details erkennen zu können.
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