Das Angebot an familienfreundlichem Wohnraum ist knapp, zudem sind die Mieten in den vergangenen Jahren kräftig gestiegen. Und weil die Zinsen zugleich auf niedrigem Niveau verweilen, sehen viele Menschen den richtigen Zeitpunkt gekommen, ihren Traum von den eigenen vier Wänden zu verwirklichen. Doch egal ob man selbst neu baut, eine schlüsselfertige Immobilie vom Bauträger erwirbt oder ein älteres, gebrauchtes Haus kauft: Ohne gründlichen Kassensturz geht es nicht. Denn schließlich muss die finanzielle Belastung, die ein Immobilienkredit durch Zins und Tilgung Monat für Monat mit sich bringt, dauerhaft ohne Probleme zu bewältigen sein.
Hauskauf: Eigenkapital und monatliches Einkommen sind wichtig
Bei der Planung kommt unweigerlich irgendwann die Frage auf, wie viel Haus man sich denn eigentlich leisten kann. „Die Antwort darauf hängt von zwei wesentlichen Faktoren ab: Dem frei verfügbaren monatlichen Einkommen und dem angesparten Eigenkapital“, so Korina Dörr, Leiterin des Sparkassen-Beratungsdienstes „Geld und Haushalt“. Sie empfiehlt, zunächst alle Einnahmen und Ausgaben eines typischen Monats aufzuschreiben, um den tatsächlichen finanziellen Spielraum auszuloten. Wichtig für die Finanzierungsplanung ist es in jedem Fall, genügend Puffer einzuplanen: „Das Monatsbudget sollte nicht bis zum letzten Cent ausgereizt werden, damit sinkende Einnahmen oder unerwartete Ausgaben nicht sofort zu Zahlungsschwierigkeiten führen“, sagt Dörr.
Für eine Immobilie müsse man kein Millionär sein, erklärt Peter Schwickert, Spezialist für Baufinanzierung beim Finanzvermittler Dr. Klein aus Oberhausen. „Aber das Finanzierungskonzept muss passen.“ Aus dem verfügbaren Budget müssen neben den monatlichen Kreditraten auch die laufenden Betriebskosten für das Eigenheim bestritten werden. Die Faustregel lautet daher, dass die monatliche Rate für einen Kredit maximal die Hälfte des frei verfügbaren Budgets kosten sollte. Nicht vergessen sollte man bei der Planung auch finanzielle Rücklagen für unvorhergesehene Ausgaben – etwa aufgrund von Handwerkerpfusch.
Denn Baumängel und -schäden gehören laut einer aktuellen Studie des Bauherren-Schutzbundes (BSB) zu den größten Risiken, mit denen Bauherren konfrontiert sind. Bis zu 18 Mängel könnten bei einem Bauvorhaben auftreten und hohe Schäden verursachen, warnt BSB-Geschäftsführer Florian Becker. Er macht dafür vor allem die hohe Marktnachfrage verantwortlich, die zu einer starken Auslastung der Unternehmen führe – und in der Folge zu weniger Sorgfalt.
Wie viel Eigenkapital braucht man beim Hauskauf?
Um die Finanzierungskosten möglichst gering zu halten, raten Baufinanzierungsexperten dazu, mindestens 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten beim Hausbau mittels Eigenkapital abzudecken. Denn je mehr Ersparnisse vorhanden sind und für die Baufinanzierung herangezogen werden können, desto niedriger fällt die Zinsbelastung aus. So erhöht sich etwa der Zinssatz für eine Finanzierung ohne Eigenkapital im Schnitt um bis zu einen Prozentpunkt im Vergleich zu einer Finanzierung mit 20 Prozent Eigenkapital, weil die Banken dann ein höheres Risiko tragen müssen.
Zumindest die Kaufnebenkosten – Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren und eine eventuelle Maklercourtage – sollte man aus eigener Tasche bezahlen können, rät Finanzexperte Schwickert. Ist kein oder nur wenig Eigenkapital vorhanden, ist es zwar bei ausreichend hohem und sicherem Einkommen immer noch möglich, den Traum von den eigenen vier Wänden zu realisieren. Dann sollte man aber eine höhere Tilgung als die üblichen zwei Prozent wählen. „Gerade in Zeiten niedriger Zinsen ist das empfehlenswert“, so Schwickert. „Als Richtwert gilt eine Anfangstilgung von drei Prozent. Das reduziert die Laufzeit des Baukredits.“
In jedem Fall ist eine individuelle Beratung zum Finanzierungsrahmen sinnvoll. In einem solchen Gespräch werden häufig auch verborgene Schätze gehoben, weiß Finanzexperte Schwickert aus der Praxis. So beriet er vor kurzem ein junges Ehepaar, das sich mit seinen zwei Kindern den Wunsch vom eigenen Haus erfüllen wollte. Das Eigenkapital reichte nicht einmal für die Kaufnebenkosten – dachten sie zumindest: „Durch gezieltes Fragen habe ich erfahren, dass die Familie über eine Riester-Rente verfügt. Dass sich dieses Riester-Guthaben für die Baufinanzierung nutzen lässt, wussten sie nicht. So konnten wir ihr Eigenkapital fast verdoppeln und die Finanzierungskonditionen erheblich verbessern“, so der Fachmann.