Wer eine neue Mietwohnung gefunden hat, muss oft ein oder zwei Monate doppelt Miete zahlen. Denn häufig steht die neue Bleibe früher zur Verfügung, als die alte kündbar ist. Die Lösung, um Mehrkosten zu vermeiden: Ein Nachmieter muss her. Doch der Vermieter muss nicht jeden Nachmieter akzeptieren. Was Mieter beachten müssen, wenn sie früher aus ihrem Mietvertrag kommen wollen.
Wann können Mieter ihren Mietvertrag vorzeitig beenden?
Grundsätzlich beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist für Mieter drei Monate. Das ist im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt. Es hält sich hartnäckig die Ansicht, dass sich die Kündigungsfrist verkürzen würde, wenn der Mieter seinem Vermieter drei potenzielle Nachmieter präsentiert. „Das ist jedoch ein Irrtum“, betont Michaela Rassat, Juristin beim D.A.S.-Leistungsservice. „Mieter können ihre Kündigungsfrist nur dann verkürzen, wenn ihr Mietvertrag eine Nachmieterklausel enthält.“ Eine Nachmieterklausel ist ein Passus im Mietvertrag, der dem Mieter das Recht gibt, bei Stellung eines Nachmieters seine Entlassung aus dem Mietverhältnis zu verlangen.
Welche Härtefälle kommen für ein vorzeitiges Vertragsende in Betracht?
Härtefälle, die den Mieter bei Stellen eines Nachmieters zum Vertragsausstieg berechtigen, gibt es eher selten. Die Gerichte sind der Meinung, dass jeder Mieter die gesetzlich festgelegten drei Monate abwarten kann. Eine Rolle spielen Härtefälle lediglich bei alten Mietverträgen mit Vertragsabschluss vor dem 1. September 2001 oder bei befristeten Mietverträgen, aus denen Mieter nicht vor Ablauf der vereinbarten Frist rauskommen. Als Härtefall gelten dann etwa die berufliche Versetzung in eine andere Stadt oder gesundheitliche Gründe. Bei neueren Mietverträgen zählt auch das nicht: So urteilte beispielsweise das Amtsgericht Charlottenburg, dass der kurzfristige Umzug eines älteren Ehepaars in ein Pflegeheim kein Grund sei, die Kündigungsfrist auszuhebeln, wenn der Mietvertrag keine Nachmieterklausel beinhaltet (Aktenzeichen: 205 C172/18).
Wann ist ein Nachmieter geeignet?
Enthält der Mietvertrag eine Nachmieterklausel und findet der aktuelle Mieter einen Nachmieter, muss der Vermieter ihn noch lange nicht akzeptieren. „Ein Nachmieter ist nach dem Gesetz dann ‚geeignet’, wenn er den Mietvertrag übergangslos übernehmen und die Miete bezahlen kann“, erläutert D.A.S.-Juristin Rassat. Zudem muss er mit der Miethöhe und -dauer einverstanden sein. Pläne des Nachmieters, die Wohnung zum Teil gewerblich zu nutzen, können ihn ungeeignet machen. Doch auch bei einem geeigneten Nachmieter darf der Vermieter bis zu drei Monate überlegen, ob er ihn übernehmen möchte – und damit wäre dann die gesetzliche Kündigungsfrist ohnehin erreicht. Was der Vermieter nicht darf, ist sein Einverständnis davon abhängig zu machen, ob der Nachmieter eine höhere Miete oder einen für den Vermieter anderweitig günstigeren Mietvertrag akzeptiert.
Wie kann das vorzeitige Ende eines Mietvertrags gelingen?
Weil der Vermieter ohne Nachmieterklausel oder Härtefallregelung prinzipiell jeden Nachmieter ablehnen kann und selbst bei Vorliegen einer solchen Klausel drei Monate überlegen darf, ist der Mieter auf dessen Wohlwollen angewiesen. Rechtsexpertin Rassat rät dazu, den Vermieter frühzeitig über den Auszugswunsch zu informieren und im persönlichen Gespräch eine Regelung zur Nachmietersuche zu treffen. Ein offener Umgang miteinander könne beitragen, „dass das Mietverhältnis harmonisch endet“. Wer dann einen Nachmieter sucht, sollte dies auch bei Vorliegen einer Nachmieterklausel oder einer mündlichen Zustimmung des Vermieters nur in enger Absprache mit dem Vermieter tun. So spart man sich nämlich anschließenden Streit um die Frage, welche Nachmieter dem Vermieter genehm sind. An der Nachmietersuche aktiv mitwirken muss der Vermieter in keinem Fall. So kann der Mieter auch eigenständig Besichtigungstermine in seiner Wohnung anbieten.
Welche Informationen über einen Nachmieter braucht der Vermieter?
Der Vermieter muss sich ein hinreichendes Bild über die persönliche Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit machen können, heißt es beim Deutschen Mieterbund. Dafür muss der Mieter von seinem potenziellen Nachfolger sämtlicher Auskünfte einholen, die auch er seinem Vermieter zur Verfügung stellen musste – etwa Verdienstbescheinigungen, Bonitätsauskünfte oder Selbstauskünfte. Im eigenen Interesse sollte der Mieter dafür Sorge tragen, dass die Unterlagen vollständig sind, sodass keine Zweifel an Solvenz und Zuverlässigkeit des potenziellen Nachmieters bestehen.
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